經濟觀察報 記者 陳博
一名承租自如房屋的互聯網從業人員的身故，令剛經歷高租金風暴的自如，又陷入“甲醛門”的漩渦。
8月31日，自如公開宣佈自9月1日起宣佈下架全國九城全部首次出租的房源，待CMA認證機構檢驗合格後再行上架。
作為國內最為知名的長租公寓品牌之一，自如如何處理新裝修汙染隱患的？
自如CEO熊林近日在公開受訪時表示沒有所謂的空置期概念。他說，我們目前沒有強制要求空置期，而是必須檢測合格才能上線，要有第三方檢測報告。
按照自如提供給經濟觀察報的回應，自如首次出租的房源，從裝修好到找到租客的時間是25天，二次出租的房源釋放出來以後，應該在15天之內可以租出去。
同時，一些老舊房源的業主一般第一年應給予自如60天免租期，從第二年開始，每年免租期25天。
可能每一家長租公寓運營商都有自己的“25天”，其背後正是空置成本壓力與安全品質間的一場博弈。從商業上看，房地產開發商高週轉更多考慮節省利息，而對收益率相對較低的長租公寓而言，週轉時間影響的是直接成本。
下架首次出租房源進行檢測
甲醛事件的持續發酵，讓自如租客們的恐慌心理也正在滋長。
一名深圳自如租客第一時間諮詢了自如管家。管家表示，她所租住的公寓裝修時間是2017年6月，當時出租之前，自如並沒有進行空氣質量檢測。但從今年6月1日起，自如對全部出租房源都會進行檢測，合格才放租。
在回覆經濟觀察報時，自如表示，已在8月底暫停全國所有首次出租房源的預定簽約工作，全部匹配CMA認證機構檢驗合格後再行上架。未來所有新增房源都將100%檢測合格後上架出租，並在自如APP展示檢測合格報告。
自如指出，為了給客戶提供更可靠可信的檢測結果，保障空氣安全，自如會選擇具備CMA資質、權威專業的檢測機構，每套公寓都必須達到自如品質驗收的數百項標準才對外出租。從檢測到出報告大概需要7個工作日，屆時租客可聯繫客服查閱，具體的查閱流程也會發布給客戶。
知名檢驗認證機構SGS中國實驗室告訴經濟觀察報，每套房子在投入使用之前,一般都要對室內空氣汙染物進行濃度檢測，主要包括五項指標：甲醛、氨、苯、TVOC和氡。
按照SGS中國實驗室的解釋，目前國內室內空氣甲醛檢測常用的有兩大標準是國家標準《室內空氣質量標準》GB/T18883-2002與《民用建築工程室內環境汙染控制規範》GB50325-2010（2013年版）。GB50325只需密閉1小時，並且只限定了建築裝修材料，不包含業主入住之後自己添置的各種傢俱，按照其標準驗收合格的房屋，並不一定達到了人居健康條件。
而GB18883採樣時需要關閉門窗12小時,至少採樣45分鐘，基於GB18883進行的檢測，更符合人居健康環境的標準。“據我所知，不少規模較小的運營機構並沒有在裝修結束後對長租公寓進行空氣質量檢測。不過，大品牌運營機構多數還是會做這件事，他們對施工單位的要求是，當公寓交付時，必須提交裝修質量和甲醛等的檢測報告。”濱江集團旗下暖屋（杭州）租賃住房發展有限公司總經理陳馳透露，特別是一些開發商，以前開發樓盤時，精裝交付本來就要求隨附驗收報告。現在做了長租公寓，這個習慣同樣“搬運”過來。
一名全國十強房企旗下的長租公寓負責人證實了這一說法，他說，做地產的，甲醛檢測這個問題，原來精裝交樓就必須關注，這麼多年遺留下來的習慣了。據他介紹，他們長租公寓每一個門店在開業之前都會進行甲醛檢測，檢測報告也會在租客入住之前公示出來。
租賃行業的高週轉
甲醛或空氣質量要達標，必不可少的一個條件是經過一段空置期並保持足夠的通風。上述全國十強房企旗下的長租公寓負責人說，無論材料怎麼環保，裝修後都會散發氣味，他們內部要求裝修完必須空置一個月。
依賴租金收入的長租公寓，一旦空置期過長，對收益的影響往往是巨大的。自如甲醛事件的背後，正折射出長租公寓的這個行業痛點。
“我們目前沒有強制要求空置期，而是必須檢測合格才能上線，要有第三方檢測報告。”熊林近日在公開受訪時說，自如首次出租的房源，出租週期是在往後延的，不同的城市不太一樣，平均在25天。二次出租的房源全國釋放出來以後，應該在15天之內可以租出去。
自如在提供給經濟觀察報的解釋中稱，首次出租的25天，是指從裝修好到找到租客的時間。二次出租的15天，也同樣是尋找到租客的時間段。
熊林說，這個行業每天都有成本，快週轉是經營上需要的。按照自如的回覆，自如每間房源的裝修時間會依據房源具體情況而定，對於本身條件比較好的精準房，裝修時間較短；而針對老舊房和毛坯房的投入時間更多。但具體耗時多久，自如並未透露。
經濟觀察報從一名在深圳上市房企旗下長租公寓板塊工作的業內人士處詳細瞭解了長租公寓裝修改造的基本環節。對集中式公寓而言，一個項目（即一棟樓）的裝修改造耗時大概3個月，主要改造難點、費時最長在於房間格局、水電線路以及防水工程的改造。
通常在改造之前，運營機構會邀請設計公司作出簡單的項目規劃設計方案，並按照設計思路與施工方溝通施工細節。設計圖紙出爐之後，房間格局改造正式開始，這是決定長租公寓收益高低的重要一環。舉個例子，一個2000平方米體量的項目，分隔成40間房，與分隔成50間房相比，每平方米的收益完全不一樣。房間格局改造的時長取決於採用哪種材料，現在大部分集中式公寓都是重新砌牆進行空間分隔，無法批量進行，通常需要半個月時間。
大部分集中式公寓都是舊樓改造，水電線路需要按照新戶型重新佈局，整體改造通常不會超過20天。防水工程一旦需要做到二次防水或三次防水，耗時也完全不一樣，而且防水塗料完全固化需要3-7天。
在完成牆體、天花、地板等硬裝之後，軟裝部分啟動，第一步就是傢俱進屋。現在大部分長租公寓運營機構都形成自己的供應鏈，按道理可以縮短工期，但這也與供應鏈的管理息息相關。如果想提高速度，運營機構在硬裝之前就要讓傢俱公司與設計公司就房間的尺寸進行溝通，並預估正常的裝修進度提前下單定製，差不多在硬裝結束，傢俱可以陸續擺放進屋。“整個裝修改造期間很考驗設計公司、供應商和施工方的合作默契度，假如默契度高，整個長租公寓項目所耗費的時間可能會少一點，如果各種溝通不暢，進度甚至可能要拖到四五個月。”該業內人士表示。
而對分散式公寓來說，因為房間主要集中在條件相對較成熟的住宅小區，在房間格局改動不大的情況下，一套房源的裝修改造一般半個月就可以完成。這其中，進行房間格局改造時，分散式公寓大多使用石膏板和輕鋼龍骨，n+1的戶型往往幾天就能成型。
與業主約定免租期
事實上，據瞭解，因為裝修、尋找客戶、客戶更換空檔期、房屋維修等原因導致的空置期，自如在拿房環節通常就考慮到了，比如，其與業主的合同中有特定的一個空置期條款，老舊房源的業主一般第一年應給予自如60天免租期，從第二年開始，每年免租期25天。
陳馳說，正常情況下，只要運營機構計劃得好，這個空置期不應該成為成本的壓力，而是算進裝修期裡面，與運營機構收房時協議的免租期可以對應起來。
不過，上述在長租公寓板塊工作的業內人士告訴經濟觀察報，“空置一天都是錢。部分運營機構肯定還想賺取這個時間差的收益，一旦驗房完畢，沒什麼刺鼻氣味就會直接放租”。“裝修環保升級、房屋配置、運營成本、檢測成本都很高，一旦房間空置，會產生高額費用。”自如告訴經濟觀察報，一間房一天如果是100塊成本，8萬間一天就是800萬元，一個月就是2.4億元。
為了縮短空置期，越來越多的長租公寓運營機構採取了類似地產營銷手段，在房源尚未完全裝修完畢之前，提前一個月展示樣板間，以供租客提前預定。“這樣一來，開業以後，招租週期才會更短。”陳馳說。
成本的壓力反映到經營上，除了縮短空置期，提高出租率也至關重要。前述在深圳上市房企旗下長租公寓板塊工作的業內人士說，在長租公寓項目前期財務測算中，一般都會有一個風險分析，詳細列舉出不同的租金要對應哪些出租率和空置期，這個項目才能達到內部要求的收益率。這個風險分析報告會遞交給運營部門，運營部門嚴格按照這些指標來執行，一旦達不到這些指標，這筆生意就虧本了。
而根據長租行業的標準，開業3-6個月之間的項目平均出租率要保持在90-95%，才能實現相對穩定的收益。自如告訴經濟觀察報，目前，自如的空置率並不高，出租率一直保持在95%左右。
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