美国房产市场崩盘已经过去了10 年，全美房价中位数已经比房产泡沫高峰期高出 8.7%，全国超过一半的房屋已经收回损失。
美国房产市场崩盘已经过去了10 年，目前全美房产市场已经恢复元气，大部分主要市场的房价均已超过 10 年前的水平。与房产泡沫时期相比，美国房地产上涨幅度最大的地区位于西部和西南部。
美国房价涨幅最大的地区
2018年9月 15日是雷曼兄弟破产10 周年纪念日，雷曼兄弟的破产是经济危机的开端。2011年 年底，全美房价下跌 17%，近1/3房屋的抵押贷款高于房屋价值，数百万人面临止赎。现在，全美房价中位数已经比房产泡沫高峰期高出 8.7%，全国超过一半的房屋已经收回损失。但还有不到 10% 的房屋按揭贷款高于房屋价值。在芝加哥和巴尔的摩等市场恢复缓慢的城市，还有15% 左右的房屋按揭贷款高于房屋价值。
全美各地的崩盘速度各有不同，同样，恢复的速度也不尽相同。危机爆发前，全国房产市场基本同步向好发展，崩盘突如其来，在历史上也极为罕见。虽然像圣何塞、旧金山和丹佛这样的市场已经率先走出了崩盘阴影，而且发展良好，但许多市场还在承受着崩盘所带来的阴影。
圣何塞是全美房价最高的都会区，也引领着房价恢复的趋势，当前房价中位数为129万美元，比房产泡沫高峰期的房价高出74%，比触底时的房价高出一倍多。紧随其后的是丹佛，该地区房价中位数为39.78万美元，比房产泡沫高峰期的房价高出66%。与全美其他地区不同，丹佛在泡沫时代也从未经历过如此快速的房价上涨。总的来看，在全美35 个最大都会区中，有21个都会区的房价均已超过萧条前的峰值，但还有很多市场依然很难恢复到之前的价格水平。拉斯维加斯的房价去年上涨速度居全国榜首，但依然比房产崩盘前的房价中位数低 16%。奥兰多和芝加哥的房价也比崩盘前低近 14%。
萧条过后，贷款大幅收紧，全国房屋存量也出现萎缩。全美住房自有率开始攀升，但依然低于 2006 年水平，相差超过 4 个百分点。
购买力危机
经济危机已经过去了10年，但目前房产市场依然面临着新的问题。特朗普政府对进口产品加征税，给美国的住房开发商和外国购房者增加了额外的负担，加剧了购买力危机。最直接的影响是住宅开发的主要原材料价格飙升，尤其是软木木材，这也一直是美国和加拿大贸易争端的焦点。根据全美住宅建筑商协会(NAHB)的数据，“木材价格飙升对住房开发商和潜在的新房买家构成了很大压力。对加拿大木材加征的关税推高了木材成本，每个单户住宅新房的价格上涨了9000 美元”。除了特朗普政府对加拿大进口木材加征 20%的关税之外，森林大火多发季节及供应链问题进一步推高了建筑成本，导致房价自2017年以来上涨了40%。
2018年9月24日，美国宣布对价值 2000 亿美元的中国进口商品加征10%的关税。根据全美住宅建筑商协会的计算，除2018年年初已加征关税的价值 500 亿美元的商品外，加征关税的商品清单中有100 亿美元商品属于住宅建筑行业使用的材料。增加 10% 的关税意味着住宅开发需要多缴 10 亿美元的税金。因此，一系列多米诺骨牌效应推高了住宅开发商的材料成本，迫使开发商抬高目标定价，而高价格区间的需求相对疲软。加上抵押贷款利率不断上升，消费者的购买力已经受到了影响。许多房屋开发商转而选择紧缩策略，进一步削减库存。
加征关税后，反而促进了部分落后地区的经济活动，因为这些地区的产业与进口商品呈竞争关系，如东南部(如南卡罗来纳州)和上中西部地区(如俄亥俄州、密歇根州)。这一趋势推高了相关社区的就业和工资预期，使当地房屋销售在经历几十年低迷之后普遍回升。
由于利率上升， 2019 年房产市场将更有利于购房者。在经历了数年的极端卖方市场之后，虽然对住房的潜在需求仍然存在，但买家能够接受的价格将有所下降。纳税大州加利福尼亚州和纽约州等高房价地区引领房价攀升的，也最容易受到住房价格和价值走低的影响。最重要的投资机会将出现在房价较低的市场和高房价市场中的相对低价社区。
10年来美国房产市场上的中国购房者画像
美国一直是中国购房者关注的主要海外市场之一。自住房危机出现以来，中国购房者在美国的活动有两大显著趋势。首先，中国购房者已经离开旧金山、洛杉矶、纽约和西雅图等传统门户市场，转向波特兰、亚特兰大和拉斯维加斯等其他市场。波特兰市区的私人住宅建设出现了爆发式增长，包括南部海滨和历史上属于黑人的东北部社区。得益于较低的劳动力成本，亚特兰大的房产市场发展强劲。购房者可以从新开发商那里低价购房，等待增值，然后出售或高价出租，因为通勤便利地区的租金仍在不断增长。尽管拉斯维加斯仍面临负资产问题，但随着美国土地管理局开始拍卖土地，开发商重新涉足房产业，当地呈现出积极的恢复迹象。
其次，过去赴美的中国购房者仅限于小范围的一线城市精英群体。然而，由于中国富裕阶层日渐增加，以及受到美国良好教育机会的吸引，赴美购房群体已经扩展到更广泛的中上阶层购房者。
閱讀更多 理財雜誌 的文章
