导 读
百强房企投资延续谨慎态势，近三成企业仍未拿地。龙头房企更为主动，节后率先出动积极拓展。城市选择聚焦二线，西部省会城市更受关注。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
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前言：百强销售增速放缓、且市场尚未明显回暖之下，多数房企投资拿地仍然趋于谨慎，百强拿地销售比处于低位，近三成企业无新增土储入账。相比之下，规模房企表现更为主动，尤其是在节后，均以积极的态度率先启动拿地。货值榜中，有24家企业货值超过百亿，其中新增货值TOP10企业中有6个是销售TOP10。此外，部分国企拿地相对积极。城市选择上，在三四线棚改热度衰退、需求被透支的情况下，二线成为企业关注焦点。
01
TOP10货值占百强47%
2019年1-2月新增货值百强门槛为22.7亿元，比上月提升了7亿元，共有24家企业新增货值超过100亿元，部分在1月未拿地的房企也开始在土地市场寻找机会。
集中度来看，销售TOP10货值几乎达到百强的一半，且新增货值集中度较上月提高2个百分点，资源仍集中在规模房企。其中融创连续2个月蝉联货值榜第一，开年以来已在多个二线城市积极拓展，对冲击TOP3信心十足。与销售集中度对比来看，仅第二梯队货值集中度较销售集中度高出5个百分点，在控制风险的前提下，未来规模增长空间得到保障。
02
百强拿地销售比低至0.33
整体仍保持谨慎
销售增速放缓同时，房企在融资偏紧的情况下投资力度较弱。1-2月百强房企拿地销售比整体仅为0.33，较2018年有所下滑，房企拿地态度依然趋于谨慎，从前两月有近3成销售百强企业还未拿地也可见一斑，这些企业主要是集中在销售TOP50以后，中小房企的生存环境不容乐观。
分梯队来看，除了TOP11-20以外，其他梯队拿地销售比均大幅下滑。第二梯队的企业出于规模增长的需要，1-2月拿地销售比高达0.46，远高于行业平均值，其中华润、阳光城等拿地销售比均排在百强较为靠前的位置，拿地相对积极。
03
中骏、禹洲表现抢眼
部分国企拿地积极
尽管整体投资态度趋于谨慎，但仍有部分房企开年以来拿地相对积极，拿地销售比远高于行业0.3的平均值，且货值基本排在50名之前。其中，两类房企值得关注：
一类是中骏、禹洲等快速发展的企业，1-2月拿地销售比高于1.5。尤其是中骏，在土地市场表现突出。前两月拿地金额近百亿，绝大部分都是在2月份所获，不但首次进驻广东省，在佛山和惠州连落两子，更进驻粤港澳大湾区，战略意义较大。
另一类是绿地、华润、首开股份等国有企业，1-2月份在土地市场积极拿地，且主要分布在优质的二线城市。在相对较低的资金成本下，国有企业的优势明显。
04
战略聚焦二线
西部省会更受关注
由于三四线风险逐渐增大，房企拿地战略重新聚焦二线城市。2月三四线新增土储建面占比降至46%以上，环比减少了6个百分点，一二线新增土储建面占比分别上涨1、5个百分点，二线城市的占比再次超过三四线城市。
最为典型的是中梁，过去中梁拿地主要活跃于三四线城市，但从2018年开始中梁在二线拿地的频率显著增加，进入2019年以后中梁已经迅速布局了合肥、苏州、天津和长沙等城市，回归二线战略成效卓著。
具体到城市来看，百强房企拿地TOP10仍主要集中西部省会城市，如武汉、贵阳、重庆和西安，这些省会城市的地价相对东部城市来说较低，且土地供应充足，一方面满足企业调整土储结构的需求，另一方面这些城市投资前景较好，未来房地产市场具备发展潜力。
05
房企土拍激烈度将提升
二线优质地块将成为主战场线
经过了大半年的蛰伏期后，节后以苏州、福州为代表的重点城市的土地市场迎来一定程度的回温，也侧面反映了房企重新聚焦二线城市的意愿。同时本月重点城市也在以积极的态度供应地块，上海、广州、成都、天津均有含宅地块推出，热点城市的供应也会给企业带来更强的竞拍意愿。数据显示，2月份多个城市土拍竞价轮数已经大幅提升，杭州一块地更是多大366轮，可以预计，随着二线优质地块的推出，接下来竞争强度可能会进一步提升。
在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。从规模房企拿地布局也可以看出，这些地块大部分是符合企业发展战略需要的。在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下，二线将成为争夺的主战场，对于有拓储需求、需平衡土储结构的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。
本文转载自：克而瑞地产研究(cricyjzx)
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