众所周知，南京市中心新房价格几乎少有低于4万/平米，二手房也几乎站稳了2.5-3万/平米以上，刚需想留在市区的难度不低。
然而随着地铁5号线建设的推进，不仅串联起多处城市价值高地，某些被许多人遗忘的房价“死角”也被一并纳入了“地铁房”的范畴，例如二手房单价仅2万/平米出头的石杨路，便是其中之一...
先涨1万再跌3千，石杨路二手房命运多舛
主城区石杨路一带，处在城东月牙湖、麒麟、江宁上坊这三处成熟板块的夹缝中。单价站稳4万的老城东、站稳2.5万的麒麟以及新盘出货量较大的上坊，都是楼市重点关注的对象，而石杨路因较少的新房出货量和大批保障房，存在感略低。
除了2013-2015年上市的世茂君望墅外，石杨路聚集了银龙花园1-3期、银龙雅苑、紫杨佳园、四方新村等经济适用房、安置房小区，算得上是南京较早一批主城拆迁安置户区域。
以东西走向的石杨路为界，南面形成了以银龙花园为主的住宅片区，二手房报价普遍在2.2-2.3万/平米；北面则以体量较大的四方新村为阵地，报价在3万/平米左右，房龄较新的万达江南明珠能到达3.3万/平米。
或许从房屋折旧程度和单价上看，这个价格没那么“刚需”，但这些安置房小区存在大量面积仅50-80平米左右的小户型，折算起来150-200万便能买到一处不错的两居室。相比北面月牙湖畔的富丽山庄、银城东苑等总价动辄300万起步的小区，房价已然相当亲民。
回看石杨路近几年的房价走势，其上升势头依旧可圈可点。某位久居主城的南京土著C先生告诉买房君，他在2016年9月入手了一套106平米的银龙花园3期用作投资，当时的成交价仅为14998元/平米，总价约160万（含税费中介费），如今该小区挂牌均价约2.2万/平米，理论上增值了70多万。
（银龙花园1期、2期）
可事实上，这里实际的二手房成交情况并没有纸面数据那样乐观。当地中介告诉买房君，作为经济适用房的银龙花园等小区，2018年初的成交价能飙升到2.5万/平米，如今却回落到2.2万/平米。
“去年南京二手房大面积遇冷，这里之前还能赶上全市平均水平，现在则完全落后了。”中介笑着感慨道。此外中介还总结称，很多来这附近买房的人都是以过渡为主的，两三年后很快就置换走了，能留下的主要是原住民。
“而且这里小区的物业形同虚设，监控设备很有限。前几天就在后面这栋楼，下午2点钟就连续有两户人家遭了贼。反观旁边的世茂君望墅，交付以来一次盗窃案都没有，这是之前一位民警讲的。”中介补充道。
此外，银龙1期旁的高铁高架桥和北面的宁芜铁路，同样是困扰着石杨路区域的“人工天堑”。两条轨道日常产生的噪音，多多少少会对居住品质有所影响。
相比银龙花园一带，石杨路北面的四方新村、金龙花园等二手房，因位置更靠近城中，价位和涨幅要高出一筹。
据当地中介介绍，四方新村二手房多为2000年前后交付的小区，成交价在2.8-3.1万/平米，小区居住人口主要为瑞金路一带的老南京拆迁户，以及白下区高校教师分房，人口素质水平不低。
（四方新村）
小区对面即为刚收官不久、均价41253元/平米的银城东岳府，以及银城东苑、钟山花园城等4万+二手房，几乎与城东腹地相接壤。“四方新村这里房价涨得不慢，去年一年大概涨了每平4千块，小户型成交价基本不低于2.8万/平米。”
最近地铁站1.2公里，综合性换乘枢纽也来了
那么，地铁5号线的到来，能否为石杨路板块重燃崛起的希望呢？
从广域上看，预计2021年底通车的地铁5号线，所路过的主城区域（鼓楼滨江、山西路、上海路、夫子庙）都是南京商务发展最成熟的区域，这对于目前几乎没有快速衔接市中心的石杨路而言，无疑是一大利好。
（南京地铁5号线）
从地理位置上看，四方新村等小区距离地铁小天堂站约2公里，站点附近分布着华润苏果、BHG等大型商超，交通商业契合度较高；
（小天堂站旁商超）
另一方面，银龙花园等小区距离地铁七桥瓮站直线距离约1.2公里 ，中间隔着七桥瓮湿地公园。公园目前全天候免费开放，若从内部穿越，步行大约需要15-20分钟。
此外，绕城公路亦在石杨路有一处出入口，可快速通向马群、二桥、江宁等板块。
（石杨路绕城公路出入口）
值得一提的是，就在前天（1月27日）七桥瓮区域传来了好消息，根据规划，地铁5号线七桥瓮站点周边将综合开发，未来商业、学校、公园、住宅、公交首末站一应俱全。
该站位于南京中心城区的南部新城大校机场板块内治修二路与红花路交叉口，北侧临近外秦淮河，东侧临近七桥瓮湿地公园。城市设计特定规划区范围33.59公顷，城市设计核心区范围8.26公顷。
从官方供图上能够看到，七桥瓮站直接与纬七路（内环南线）、苜蓿园大街等重要干线相连，未来一旦交通枢纽体系建成，或将成为激活石杨路崛起的重要举措。
南师附中年内招生，房价“谷底”能否逆袭？
常看房的人都知道，能够吸引客户下手的房子，无外乎品质、位置、价格三大维度中占据一类优势。对于价格常年游走在“2”字冒头的石杨路来说，总价不到200万便能入手一套两居室，对刚需而言不可谓不是一种吸引力。
而这里紧邻城东富人区、距离城市中心不到5公里，同样是能够吸引刚需入手的特征。
尽管经济适用房的小区品质和环境有待提升，但这里仍有一招翻盘的“杀手锏”等待时间验证，那就是学区。
就在去年的11月底，南京市教育局、秦淮区人民政府和南京师范大学附属中学三方共建南师附中秦淮科技高中、南师附中行知分校签约暨揭牌仪式正式举行，省内知名教师葛军任校长，宣告了南师附中系正式落户秦淮区。
南师附中行知分校是一所公办初中，据悉由原来的南京行知实验中学引入南师附中优质教育资源举办，今年9月正式以南师附中的身份开始招生。 虽然升级后的行知中学有待中考成绩验证，但周边的居民还是抱有一定希望。“听说学校的师资将换血一半，剩下的也要进行考核，反正就是铁了心要办好。”
与此同时，葛军还担任秦淮科技高中校长，该校位于七桥瓮湿地公园北侧，石杨路以南（原规划石杨路中学），预计2019年开始招生。
值得一提的是，南师附中行知分校作为公办初中，入学范围相当广泛，含石杨路在内的整个城东约100多个小区都是其招生范围。当然这也与该校过去品质一般，生源参差不齐有关。
结语：尽管石杨路处在当下的价格洼地，但确实是刚需抄底的好机会。这里能否凭借近几年的连带优势实现弯道超车，就要静待时间的检验了。
閱讀更多 買房君 的文章
