華夏幸福作為一家產業新城運營商，通過經營園區，進行招商引資從政府得到服務費，通過配套產業新城和低價住宅用地進行開發。配合其園區運營，其經營和一般的房地產公司有所不同。前幾年通過成功布局京津冀環京區域，業績靚麗，2015年開始加速其異地複製，搶先佈局各大都市圈周邊，開始了三年百城計劃。
隨之而來的是15-17年的不斷融資投入，並在2017年到達頂峰，融資淨額570.78億，經營現金流量淨額為-162億。2018年隨著國內去槓桿的政策，融資環境發生了巨大變化，而環京區域限購更是給華夏幸福的現金流帶來巨大的打擊，現金流入捉襟見肘，而各地園區尚未結算或體現為應收票據，回款不夠理想。2018三季報顯示，華夏幸福淨資產400億，總資產接近4000億，近十倍的槓桿水平。
2017年華夏幸福的管理費用74.88億，財務費用9.8億，已經超過了華夏幸福當年82.72億的淨利潤。
華夏幸福和一般的地產公司不同在於其園區產服這一塊。而在房產開發這塊，是可以給華夏幸福提供源源不斷的現金流的。房子在客戶簽訂購房合同後，款項即到達房產公司的賬上，並在現金流量表裡列為預收款。而房產一般從簽訂合同到交房大概2-3年的時間，所以體現在公司的財務報表上就是延後2-3年結算。
實際上這筆錢早已經到達公司賬上了，相當於給了公司2-3年的資金免息時間。相當於公司用客戶的錢開展經營。公司實際需要投入的很少。而且沒有款收不到的風險。
而園區產服這一塊，則不同，從園區設計到開發，三通一平到招商引資，都需要華夏幸福去先行墊資經營，在園區產生稅收後，逐年從財政收入中付款給華夏幸福。而產服這筆賬每年的收入雖然體現在公司賬上，但能否收到和什麼時候收到還要看當地的財政情況。也就是說存在壞賬的可能。
華夏幸福的現金流主要靠地產客戶的預付款來支撐園區這一塊的先行投入，在環京限購的環境下，公司18年通過多種方式進行融資，以支撐其遍地開花的園區開發佈局。近期更是通過轉讓持有土地、轉讓公司股權等方式來籌措資金，通過調整事業部來調整產業投入，可以說18年是華夏幸福的一個大坎。
因為持有華夏幸福，也比較相信其融資能力，所以在其股權轉讓給平安時也是有些想法，通過閱讀半年報和三季報的數據，我們發現其融資流入淨額開始轉為負數，分別為-97億、-111億，除去分紅27億外，償還融資84億。
但是整體仍不容樂觀，三季報淨現金流淨額雖然比去年大幅減少，但仍為-76.6億。而三季報營收451億，對比前2-3年的數據，18年全年理應結算到900億左右，說明園區產服這一塊結算回款出現問題。具體情況如何我們從財報上還看不出來。
綜合來看，公司擁有大量成熟都市圈周邊開發區域，經營模式成熟，但三年百城的戰略有些過分激進，攤子鋪的太大，管理費用和財務費用高企，19年仍然需要持續投入，對融資能力是個巨大考驗。平安入股可以給公司提供融資上的幫助，同時公司附有業績承若協議，而公司在各地的產業佈局，對平安來說也是優質的資產。但兩位大股東能否合力還需要觀望。
短期來看，公司經營還存在一定的風險，最大的隱憂還在現金流，需要我們持續的觀察。
（聲明：本人持有華夏幸福，解讀只代表個人看法，肯定有錯誤和不成熟的地方，在此拋磚引玉，歡迎批評指正。）
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