华夏幸福作为一家产业新城运营商，通过经营园区，进行招商引资从政府得到服务费，通过配套产业新城和低价住宅用地进行开发。配合其园区运营，其经营和一般的房地产公司有所不同。前几年通过成功布局京津冀环京区域，业绩靓丽，2015年开始加速其异地复制，抢先布局各大都市圈周边，开始了三年百城计划。
随之而来的是15-17年的不断融资投入，并在2017年到达顶峰，融资净额570.78亿，经营现金流量净额为-162亿。2018年随着国内去杠杆的政策，融资环境发生了巨大变化，而环京区域限购更是给华夏幸福的现金流带来巨大的打击，现金流入捉襟见肘，而各地园区尚未结算或体现为应收票据，回款不够理想。2018三季报显示，华夏幸福净资产400亿，总资产接近4000亿，近十倍的杠杆水平。
2017年华夏幸福的管理费用74.88亿，财务费用9.8亿，已经超过了华夏幸福当年82.72亿的净利润。
华夏幸福和一般的地产公司不同在于其园区产服这一块。而在房产开发这块，是可以给华夏幸福提供源源不断的现金流的。房子在客户签订购房合同后，款项即到达房产公司的账上，并在现金流量表里列为预收款。而房产一般从签订合同到交房大概2-3年的时间，所以体现在公司的财务报表上就是延后2-3年结算。
实际上这笔钱早已经到达公司账上了，相当于给了公司2-3年的资金免息时间。相当于公司用客户的钱开展经营。公司实际需要投入的很少。而且没有款收不到的风险。
而园区产服这一块，则不同，从园区设计到开发，三通一平到招商引资，都需要华夏幸福去先行垫资经营，在园区产生税收后，逐年从财政收入中付款给华夏幸福。而产服这笔账每年的收入虽然体现在公司账上，但能否收到和什么时候收到还要看当地的财政情况。也就是说存在坏账的可能。
华夏幸福的现金流主要靠地产客户的预付款来支撑园区这一块的先行投入，在环京限购的环境下，公司18年通过多种方式进行融资，以支撑其遍地开花的园区开发布局。近期更是通过转让持有土地、转让公司股权等方式来筹措资金，通过调整事业部来调整产业投入，可以说18年是华夏幸福的一个大坎。
因为持有华夏幸福，也比较相信其融资能力，所以在其股权转让给平安时也是有些想法，通过阅读半年报和三季报的数据，我们发现其融资流入净额开始转为负数，分别为-97亿、-111亿，除去分红27亿外，偿还融资84亿。
但是整体仍不容乐观，三季报净现金流净额虽然比去年大幅减少，但仍为-76.6亿。而三季报营收451亿，对比前2-3年的数据，18年全年理应结算到900亿左右，说明园区产服这一块结算回款出现问题。具体情况如何我们从财报上还看不出来。
综合来看，公司拥有大量成熟都市圈周边开发区域，经营模式成熟，但三年百城的战略有些过分激进，摊子铺的太大，管理费用和财务费用高企，19年仍然需要持续投入，对融资能力是个巨大考验。平安入股可以给公司提供融资上的帮助，同时公司附有业绩承若协议，而公司在各地的产业布局，对平安来说也是优质的资产。但两位大股东能否合力还需要观望。
短期来看，公司经营还存在一定的风险，最大的隐忧还在现金流，需要我们持续的观察。
（声明：本人持有华夏幸福，解读只代表个人看法，肯定有错误和不成熟的地方，在此抛砖引玉，欢迎批评指正。）
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