辦公樓、零售新增供應齊放量，市場擴容仍在路上；限購拉低住宅銷量，房價卻有小幅上揚
仲量聯行2018年瀋陽房地產市場回顧及2019年展望
2019年1月15日，瀋陽—— 2018年，瀋陽優質辦公樓需求結構穩定；優質零售市場呈多樣化走勢，多個項目入市不僅給市場增添活力，也為消費者提供多種選擇；工業地產市場主要需求推動力來自於電商和第三方物流公司；高端住宅在經歷上半年的快速拉昇之後，限購政策落地，部分市場需求，特別是投資性需求被拒之門外，導致市場成交量有所下降。但是由於瀋陽住宅市場相對於其他熱點城市，仍然處於價格低位，並相對健康，所以成交價格仍呈小幅上揚趨勢。仲量聯行瀋陽分公司副董事總經理王靜表示："隨著宏觀政策的推動以及打造良好營商環境的力度進一步升級，瀋陽正穩步實現經濟量增質優發展。商業地產作為城市發展的重要載體，在2018年表現出強勁發展勢頭。城市吸引力提升帶來的新增企業數量增長、人口淨流入比重加大，都將成為瀋陽商業地產市場發展的重要驅動。"
辦公樓
優質辦公樓市場新增供應持續放量，整體空置率上行。2018年，瀋陽優質辦公樓市場共迎來新增供應31萬平方米，同比上升14.7萬平方米。截至2018年底，全市總存量達到319萬平方米。得益於便利的交通、完善的配套設施以及積極的招商策略，新增項目獲得較高的出租率。但空置率持續走高，截至第四季度末，瀋陽優質辦公樓市場整體空置率錄得31.8%，同比增長4.7%。其中，甲級辦公樓市場空置率有所改善，同比下降2.7%至33.1%。
企業搬遷及空間升級繼續支撐需求。新項目的入市持續吸引有搬遷及空間整合需求的租戶進駐。2018年，瀋陽甲級辦公樓市場淨吸納量超過7.7萬平方米，較去年同期增長0.5%。金融服務類企業仍是大面積租賃需求的主要推動力，部分外資企業在擴租方面持謹慎態度。租賃活動主要集中在CBD及金廊南部等子市場的成熟項目。
優質項目拉動甲級辦公樓市場租金有所回升。持續的新增供應和上行的空置率導致租金承壓，瀋陽優質辦公樓市場整體租金在2018年經歷了輕微下滑。截至第四季度末，整體市場租金錄得67元/平方米/月，同比下降1個百分點。但由於部分入駐率穩定的甲級項目小幅上調租金，甲級辦公樓市場平均租金環比微升0.4%至87元/平方米/月。
未來一年新增供應仍處於高位，"租戶市場"將持續。2019年，瀋陽辦公樓市場將面臨39萬平方米的新增供應，空置率或將延續走高趨勢。金融服務類企業仍將領跑市場租賃需求，部分入駐率較高的聯合辦公品牌或將繼續發力，拓展瀋陽市場。面對市場壓力，業主對漲租持保守態度，短期內市場整體租金漲幅收窄。其中，金廊區域部分表現強勁的項目或將提高自身租金預期水平。仲量聯行瀋陽分公司商業地產部總監孫濤表示："供大於求的市場現狀將使瀋陽辦公樓市場不斷面臨挑戰，但是人才引進及招商引資催生出的新增需求亦將為市場帶來新的機遇。"
零售物業
2018年瀋陽優質零售市場迎來集中供應，進一步推高市場總量。本季度，位於金廊商圈的嘉裡城和奧體商圈的招商花園城正式入市，帶來14萬平方米的新增供應。兩個項目均定位為區域型項目，主要輻射周邊辦公及居住人群，吸引了多樣化的品牌進駐，取得了較高的入駐率。在經歷粗放式擴張後，瀋陽零售市場同質化競爭嚴重，新項目的定位和招商著眼於差異化，更加註重品質的提升。這既順應了市場發展潮流，亦符合消費升級的需求導向。2018年全年，瀋陽優質零售市場共迎來60萬平方米新增供應，區域型、社區型商業項目增多，市場總存量被推升至602萬平方米，其中優質購物中心存量為417萬平方米。愈發激烈的競爭加速市場洗牌，位於太原街的新世界百貨中華路和CBD商圈的瀋陽新地中心陽光百貨在第四季度正式閉店。
需求多元催生"新零售"快速紮根瀋陽。需求方面，除餐飲為主導外，休閒娛樂、健身、精品超市表現活躍，如室內動物園未來動物城落戶大悅城，粉色主題冰上運動中心PINK RINK進駐龍之夢大都匯。消費者對於品牌多元性需求增加，新興品牌強勁擴張瀋陽市場。如"新零售"代表盒馬鮮生、"網紅"茶飲品牌鹿角巷落戶瀋陽，生活方式品牌NOME、Miniso等開出多家門店。受益於良好的吸納支持，第四季度整體市場空置率環比下降2.5個百分點至16.3%，其中優質購物中心空置率錄得15.7%，環比下降0.7個百分點。
市場租金小幅波動。持續的市場放量致使業主對租金增長持保守態度，大部分商場租金與上季度持平。此外，新開業項目多位於非核心商圈，租金難以達到高位，市場整體租金增長速度放緩。截至2018年底，瀋陽優質零售物業首層租金錄得242元/平方米/月，同比下降1.2%。
未來一年新增供應減緩，穩定需求或將促進整體空置率輕微下行。2019年，預計有10萬平方米優質零售物業進入市場，供應量較2018年減少。傳統商圈的新增供應將逐年縮水，市場新增將會集中在新興商圈，渾南、沈北預計成為供應熱點區域。餐飲、兒童、生活方式等零售品牌預計持續推動市場需求。"未來一年，運營狀況良好的零售項目預計將持續優化租戶組合，租金議價能力持續走強。"仲量聯行瀋陽分公司戰略顧問部總監高旭梅表示，"部分購物中心及傳統百貨將通過優化業態配比、提升差異化購物體驗增強消費粘性。核心商圈商場未來更注重新興品牌引進，基礎設施和配套逐步完善、人口密集的區域型、社區型項目將成為更多零售商拓展的主要方向。"
工業物流市場
零售商與電商企業租賃需求穩定。2018年，受電商與第三方物流企業的強大需求推動，瀋陽高標準倉儲市場全年淨吸納量達到29.4萬平方米。於洪、沈北是相對活躍的子市場，部分原因在於今年湧入的新供應以及子市場的租金和區位優勢。第四季度，隨著第三方物流及電商企業相繼完成購物季的積極佈局，市場租賃交易延續上一季度的平淡趨勢。但部分零售商仍積極尋找倉儲空間，如東風本田、北亞食品等均有租賃成交。
市場再迎新增供應，全市整體空置率短期回升。2018年，瀋陽高標準倉儲市場共迎來28.5萬平方米新增供應。第四季度共有兩個新項目交付使用，新增供應9.2萬平方米，市場總存量增加至229萬平方米。受新項目入市及部分租戶租約到期的影響，全市整體空置率環比上升5.8個百分點至15.6%，但較去年同期下降7.3個百分點。
市場租金保持平穩。2018年瀋陽新增供應量進一步收縮，較去年同期減少40%。有限的供應使市場租金呈上揚趨勢。由於本季度市場需求減弱，業主的租金策略相對保守，大部分項目租金水平維持不變。受新入市項目影響，第四季度瀋陽高標準倉儲市場平均淨租金錄得0.76元/平方米/天，環比微漲0.5%。
新增供應加劇市場競爭，租金漲幅或放緩。未來一年，預計將有32萬平方米新增供應入市，大量的新增供應或將進一步推升市場空置率。受到相對活躍的子市場的需求支撐，預計新項目將隨著時間的推移而被消化。仲量聯行瀋陽分公司商業地產部董事孫濤表示："2019年，隨著京東、國美、唯品會等電商企業自建倉儲項目的交付使用，部分項目或將面臨較大的租賃壓力。有意提升入駐率的項目將控制租金漲幅，受此影響預計市場整體租金保持平穩。"
高端住宅市場
市場成交持續回落。自2018年4月限購政策出臺至8月政策進一步收緊，持續火熱的住宅市場開始降溫，投資及投機性行為得到了有效抑制。供應方面，受資金壓力影響，開發商於下半年加快推盤速度，加速銷售去化。截至本季度，庫存去化週期回升至15個月，但市場供應仍然呈現偏緊趨勢。 "儘管新增供應持續放量，但隨著市場整體的不斷變化，受購買資格限制，部分購房者從限購前的'焦慮性上車'心態進入觀望階段。"
仲量聯行瀋陽分公司戰略顧問部總監高旭梅表示。自全市限購政策出臺以來，瀋陽商品住宅銷售量持續回落。2018年瀋陽商品住宅銷售面積錄得1.5千萬平方米，同比下降10.9%。其中，高端住宅市場成交共錄得2.6萬套，較去年同期下降14.8%。市場出現理性迴歸，高端住宅價格漲幅溫和。隨著成交量持續走低，瀋陽整體商品住宅均價上漲動力不足，第四季度錄得9,015元/平方米，同比增長17.7%。由於優質改善型項目稀缺，瀋陽高端住宅市場銷售均價依舊上漲至12,947元/平方米，漲幅較上季度有所減少，但較去年同期增長9.8%。
土地市場方面，開發商持續看好瀋陽市場。2018年，瀋陽土地市場共成交59宗住宅用地，建築面積超過810萬平方米，同比增長66%。隨著下半年市場加快土地放量，高溢價地塊減少。2018年成交均價錄得3,693元/建築平方米，較去年同期下降23%。瀋河、和平、皇姑等核心五區土地供應稀缺且成交價居高位。瀋河區僅成交一宗住宅用地，去年零成交的皇姑區2018年成交面積僅在26萬平方米。
未來預期樓市保持平穩。基於2019年國家堅持房地產"長效機制"、"因城施策"的定調，預計未來一年瀋陽將根據本地住宅市場發展做出相應變化。但瀋陽住宅市場將持續上行趨勢，剛需及改善型買家仍為市場的主要購買力。供應結構方面，改善型項目仍將主導瀋陽高端住宅市場。根據今年的土地市場判斷，未來一年核心地塊大品牌、高品質的改善型產品仍將供不應求，這將支撐瀋陽高端住宅市場價格穩漲。
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