◎地產風聲（ID：fangshi488）| 倩花
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家族企業
出生教師世家的陳卓林從小在儒雅的家風中薰陶，《禮記》中的「謹言慎行」深深刻入了陳卓林的心中。
可上世紀60、70年代當教師掙不了幾塊錢，陳氏五兄弟從小都是搶著吃口飯。因環境所迫，兄弟們深感當教師難有出路，從小播下幹大事的熊熊火種。
作為家中老三的陳卓林，因處於管大哥縱小弟中間放任不管的尷尬地位，因而造就了他獨立有主見的性格。
無奈79年陳卓林高考無果，不得不子承父業教了一年的書。眼看著外面世界瞬息萬變，不甘閉門造車的陳卓林決定出去走走，於是在80年代赴美求學。
開拓眼界歸國後，又正值計劃經濟開始轉型時期，熱情敏銳的他發現中山市的家居市場大有可為。於是陳卓林一呼四應，五兄弟聯手創立了「時代傢俱廠」。
7年蛻變，一批一批淘金者捲入資本的洪流，陳氏兄弟已完成最初的資本積累，也樹立了品質至上的形象。
比陳卓林大一歲的名門閨秀陸倩芳可是得力的賢內助。1992年，正值住房制度改革全面啟動，「南巡」的春風吹到中山市，夫妻兩人加上四兄弟齊心積極轉型，成立了雅居樂。
無論在雅居樂發佈會還是項目工地上，陳卓林永遠保持西裝革履的形象，大多數讓妻子陸倩芳代之發言。
性格決定命運。從人民教師到「行走的儒商」，低調謹慎的陳卓林家族，就這樣開啟了長達27年的房地產事業長跑。
2
光輝歲月
開篇之作中山雅居樂花園，便成功吸引了一大批港澳人士，成為珠三角地區著名的外銷樓盤。連續五年出資贊助「香港小姐選美大賽」，另闢蹊徑成為國內首家在港澳地區投放廣告的地產商。
因97年金融危機，香港樓市市場受挫，雅居樂開始大力進軍珠三角地區。97年開發的中山雍景園，成功邁向高端產品市場，並榮獲國家工程質量最高獎的魯班獎。
隨著幾年的業績飛速增長，05年雅居樂在香港上市，陳卓林與雅居樂一齊聲名鵲起，進入資本市場便是搭上了順風車，開始一路暢通。
就在上市第二年，陳卓林決定進軍旅遊地產，大手筆圈下海南清水灣萬畝土地。通過「滾動開發」模式，抒寫了其在地產江湖中留名青史的地位。
海南清水灣項目曾多次問鼎中國單個項目銷售冠軍，被稱為「中國旅遊地產第一盤」，讓陳卓林家族賺得盆滿缽滿，且還在持續為雅居樂供血。
這也促使陳卓林執著於旅遊地產和多元化發展之路。
風頭正勁的雅居樂在07年，五兄弟撐起的一隅，與其他四大家一齊被業界譽為「華南五虎」，虎嘯山林。
雅居樂絕對是「華南五虎」中最為低調的房企，可有時低調意味著保守。
3
混沌時期
嚐到甜頭的陳卓林，想把海南清水灣的成功模式複製到雲南和馬來西亞。在雲南靜謐的7年裡，也成為了陳卓林的文化苦旅。
雲南山水的可複製性相比海南海岸的稀缺性，想發展成功的文旅小鎮，需要更深層次的人文與相關創新配套，絕不可簡單照搬照抄。
人算不如天算，中國房地產絕不是市場規律那麼簡單。
尤其是家族企業，靈魂人物對企業的影響頗深。2012年陳卓林主演的「非禮門」事件，不僅讓雅居樂的股價一日急跌7.4%，還差點導致幾十億的債務違約風險，公司的形象和盛譽都受影響。
自2014年10月以來，一波未平一波又起。雅居樂銷售額連續4年不達標，被控告「官商勾結」，捲入貪腐案，高層被執行監視，資金鍊告急……
當其他房企在調整戰略發力時，雅居樂深陷混沌的2015年還無法自拔。陳卓林的經商原則，“利潤最重要，不希望規模大不賺錢”；“拿地寧願不拿，也不能虧本”。簡而言之，追求高毛利率，低成本土地，這麼做的還有中海地產，可保守的中海也難逃被追趕的命運。
可混沌的2015年，也讓陳卓林深刻體味到高負債、現金流緊繃的弊端，他還在心裡默唸：“想要成為百年企業，不可急於一時”。
4
穩中求進
有人表面不急，心裡已經急得跺腳。2018年雅居樂的1100億元銷售目標又沒達標，將將過千億的成績似乎已是安慰。
作為「華南五虎」之一的輝煌已成過往，曾經的戰友已經跨入七千億高峰。其實這幾年來，陳卓林頂著壓力求突破。
2016年雅居樂就已經完成了「去地產化」更名，併發布了「1+N」的多元化發展戰略，塑造成集地產、雅生活、環保、教育、建設為一體的大型多元化產業集團。
像雅生活服務在2018年初成功赴港上市；環保集團初步完成全國佈局，危廢處置設計產能處於行業領先地位；2017年的69.8%為近8年雅居樂創下的最大銷售增幅，可見壓力產生動力的成效明顯。
陳卓林眼看著大夥兒高週轉屢創佳績，不覺也眼紅，不得不也加大槓桿搶佔最後一波紅利。
左手融資，右手拓儲。在巨大的償債壓力下，2018年雅居樂融資金額已達200億元。樂觀的陳卓林本計劃，2018年雅居樂投資額計劃為600億元，其中500億元將用來繼續購置土地。可下半年樓市驟涼，立即進行戰略調整，停止在三四線拿地。
並先後從碧桂園、華夏幸福挖來張中略和阮家聲，頻換猛將想進行大刀闊斧的蛻變。但是不少高管仍是被陳氏家族所佔領，上班是同事，下班就是親友。
皇族內閣制下的雅居樂，在千絲萬縷的利益鏈下，滋養著危機的惡種。
5
時運不濟
2018年下半年樓市變得萎靡不振，點燃激情的陳卓林也澆得一頭冷水。
馬來西亞市場環境日漸複雜，碧桂園的森林城市項目被捲入漩渦，雅居樂的「滿家樂」和「天匯」也受到影響。國內的樓市調控區域，又涵蓋雅居樂重陣佈局的海南和粵港澳大灣區。
又一股「反貪風暴」席捲進雅居樂，在年末以「通報貪汙」的通告開除簡毓萍，這筆6年的老賬一直拖到現在才攤牌。可見業績好時可睜一隻眼閉一隻眼，業績一旦下滑便拿來「殺雞儆猴」，乃是兵家常事。
當碧桂園出身的張中略成為雅居樂的營銷老大時，很明顯雅居樂想要學習碧桂園的高週轉模式快速擴張。
可不得不承認，雅居樂內部存在銷售疲軟、執行力不到位等問題。陳卓林平時說話辦事都是比較溫和，在保守穩健的發展速度下，雅居樂員工的壓力也不大。
在薪資水平和獎勵措施不提升的情況下，一味突然模仿提速進行碧桂園模式試點，僅靠張中略一人發號施令，也難以學到精髓。一個建面才30萬不到的樓盤卻扎堆60個銷售，這讓基層苦不堪言。
資金鍊吃緊，償債壓力大，成為最大的劫。「1+N」多元化模式就是個燒錢的噱頭，在加上業績收到多重限制，巧婦難為無米之炊。
2018年以來，雅居樂拼命在境內境外借錢給公司輸血。11月份就發行了4億美元優先票據，票面利率高達9.5%。僅三個月，80億的公司債兩次被取消融資。上半年，雅居樂的資產負債率為73.47%，為近幾年裡最高。
即使踩下急剎車，停止投資、跟投裁員、境外融資，也難逃一劫。
病急亂投醫，會出問題，如同2014年的混沌時期。
6
命劫
因家而聚，因家而成的雅居樂，正如其名字般傳遞著「家和萬事興」的內涵。
陳氏家族六名成員牢牢把控雅居樂所有運營環節的核心。就像一堵高聳的圍牆，密不透風，外面的人進不來，裡面的人又不想出去。
可往往家並不是萬能的，也需要有新鮮血液的注入。在房企規模的跑道上，因個人英雄主義、家族管理出現問題，不斷被人超越的例子不少，合生創展、綠城、金輝、萬達等都殊途同歸。
「去家族化」也是雅居樂將要面對的一大難題。但陳卓林笑道，“我才50多歲呢，就問我接班問題？”
可見陳卓林骨子裡散發著越老越不服輸的勁兒，想要做些改變，可惜沒踏準時代的步伐。頗有些“廉頗老矣尚能飯否”的意味。
「謹言慎行」的印記逐漸被時間抹去。1988年《愛拼才會贏》仍迴盪在陳卓林耳畔，30年創業風雨征程仍歷歷在目。
西漢建國功臣韓信的一生，成也蕭何，敗也蕭何，醉了由他。
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