最近，時近年關，公司裡外地的同事正盼著回老家和親人團聚。前天聊起老家的房子，都說還在漲，就問我到底能不能買。
這位同事的老家是一個三四線城市都難排上號的小城市，可最近兩年，乘著樓市暴漲的東風，房價“飛”了起來。眼看著一二線房價都在趨穩，而老家房價似乎還很堅挺，有些項目的售樓處照樣火熱。
同事心裡直癢癢，想在老家也買一套，大不了以後在北京混不下去，可以回去發展，老家的房子就作為未來的“退路”，再不濟，還可以轉賣出去，到時候賺一筆錢。
說實話，和我這位同事一樣想法的購房者真的不少，我也經常收到一些私信問關於三四線城市買房的問題。
那麼，三四線的房價到底還能撐多久呢？
其實，目前中國樓市城市分化明顯，一二線趨於冷靜，三四線陰跌虛火，房價早就和前兩年的持續上漲產生割裂了，我們所看到的三四線城市個別樓盤的熱賣並不能代表大勢。
用數據來說話：
此前由權威機構發佈的百城價格指數報告中顯示，11 月份，中國 100 個受監測城市中，有 31 個城市新建住宅價格環比下跌，下跌城市數量較 10 月增加 12 個。其中，三四線城市價格調整範圍最廣，下跌城市數量較 10 月增加了 9 個達到 21 個，超三成的三四線城市房價在調整。
這意味著，樓市調控的作用，早就從一二線城市，席捲到了三四線城市。
不要以為三四線房價還在堅挺，現實點，那不過是之前市場殘存的餘溫，除了因為我們常說的板塊輪動滯後，還因為曾經的棚改動作，還有一部分購房者手握鉅額拆遷款，房子拆沒了肯定還是要買的。
所以，給購房者們造成了錯覺，但那只是虛火，不會持續太久，清醒點。
為什麼我會認為，大部分三四線城市房價撐不了太久。
首先，分析下三四線城市此前上漲的原因，有兩個：房企瘋狂拿地帶來的高供應量、棚改政策帶來的高需求量。
原因一、高供應量。是由於三四線城鎮化的持續建設，配套設施不斷翻新，道路的修建促使開發商瘋狂的搶地造樓，供應數量和質量與日激增。
並且，很多大牌開發商在一二線城市拍地受阻，迅速轉向三四線城市大力佈局。比如碧桂園的財報顯示，在2018年有近五成的銷售額來源於三四線城市。
特別在前所未有的XXX園林、私人管家的吸引下，本地的土豪們，做小生意的小老闆，對高品質生活有追求的公職人員等等…這些積累了一定財富又沒有更好投資門道的人，會非常樂於為“五星級的家”買單的·。
並且，我瞭解到在一些城市，有一種風氣，就是一個區域的樓盤聯合炒片區價值、哄抬房價，也對市場起到了一定影響。
原因二、需求大，得益於三四線城市的棚改政策。
在以前，三四線城市購房需求大部分源於，農民在自己的市區或縣城就地變成市民戶口，人口自發增量有限。
所以，導致庫存高企，去庫存成為頭等大事，由此催生了棚改貨幣化這個高級的操作。
什麼是棚改貨幣化？
簡單來說，地方政府拆了拆遷戶的房子，把錢補貼給拆遷戶，地方政府轉手把地高價賣給開發商，拆遷戶房子沒了，可以拿著拆遷款去找開發商買房。
這樣，既少了原來的存量，又多了新的需求，這短期“製造”的大量有購買能力的剛需群體，還不得把售樓部的門擠爛？
從重點棚改省份的三四線商品住宅銷售面積佔總體比重中，可以看出一些門道：
從數據中我們可以看到，僅僅八個棚改省份合起來的三四線市場銷售佔比竟然超五成，這意味著，棚改貨幣化，對三四線樓市起了極大的刺激作用。
的確，棚改的出現使得很多的大開發商都受益了，而最大的受益者應該就是碧桂園，因為碧桂園的騰飛是離不開三四線城市佈局的。碧桂園在三四線城市佈局的成功有很大的原因就是得益於2015年的棚改貨幣化措施。棚改的出現使得碧桂園在三四線城市的戰略佈局取得了重大的成功。碧桂園在2018年的前10個月中，三四線城市的銷售額佔比是非常高的，佔比高達63%
雖然2018年下半年，樓市開始熄火了，但是據統計數據顯示，碧桂園2018年的年銷售額突破七千億元，萬科2018年銷售額突破了六千億元，而恆大2018年銷售額突破了五千億元。從這一組數據來看，2018年房地產市場的收穫還是很輝煌的，因為它再次刷新了歷史記錄。
但是，經濟發展緩慢、人口淨流出，對三四線城市來說是最致命的。
我國大部分三四線城市基本面遠遠落後，人口吸引力不足，沒有任何實體產業的支撐，就是一場房價泡沫的狂歡，撐不了太久的。
而且，居民收入沒有同步增加，很多三四線城市的工資基本就是三四千塊，而房價都快一萬了，如此不合理的房價收入比，也是潛在的隱患。
即使排除這些因素，隨著棚改的逐步收緊和貨幣化安置放緩，房價持續上漲的供求關係也發生了質變。
山東、湖南、江西、安徽等地已先後調整棚改安置策略，轉向實物安置為主。棚改貨幣安置化的收緊，三四線城市加速進入寒冬。各大房企都開始重新佈局，籌劃從三四線城市撤離。
我們從碧桂園和恆大這些大型的房企的一些動作上就能看得出來。比如，2018年的9月份，恆大為了能夠儘快的從三四線城市撤離不惜以全國樓盤降價銷售來換取退場的門票。就連曾經靠著三四線城市快速發展的碧桂園都緊急的叫停全面覆蓋的戰略，隨之而來的就是降價賣房。
而2017年以來，三四線住宅用地成交面積在全國中的佔比不斷提升，今年上半年三四線宅地成交6.6億平方米，同比增長58.9%。（數據來源安居客）
這就造成了供需關係的不平衡：
一邊是，去庫存的完成，三四線銷售主力省的棚改貨幣化已經轉為實物安置，靠棚改造的需求已持續釋放近兩年時間，後續有效需求難以持續發力。
一邊是，品牌開發商在三四線拿地規模佔比持續提升，在這種土地儲備累積與需求逐漸稀薄的背離下，別說房價上漲了，三四線的房企能不能實現資金迴流都是很大的問題。
因此，之前沸沸揚揚的菏澤取消限售就是一個活生生的例子，在穩字當頭的時局，竟敢取消限售，放開房產流動性，企圖刺激購買。
為什麼？扛不住了唄！
樓市下行的大趨勢下，開發商壓力大，加之土地流拍，財政收入減少，只能取消限售。
要知道，像菏澤這樣，經濟基本面不足，沒有人口持續流入，僅僅依靠棚改來拉動房價，難以支撐下去的城市還有很多，你真的要爭當接盤俠嗎？
最後的一點忠告。
始於不可持續因素的漲幅，都是空中樓閣，漲的嗨跌的也慘。
只要政策不鬆綁，2019年還會是樓市全面回調的一年，未來，三四線量價齊跌幾乎是板上釘釘的。
如果您是是剛需，該買可以買，家人和自己的需求才最重要。
如果您是短期投資不自住，請打消這個念頭。
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