財信網(記者 陶煒)北京城建的主營業務是房地產開發銷售，近九成收入來自於北京地區。《價值發現》欄目選擇這家公司進行研究考慮到這樣四點：一、北京項目存區位優勢;二、大股東實力雄厚，並對拿地形成幫助;三、存在國企改革預期;四、股權投資方面動作頗多。
首都區位優勢明顯
由於人口持續流入，北京市的購房需求增長本身就強於全國平均水平，同時由於土地供應的瓶頸，土地價格也長期處於上升階段。隨著貨幣政策的放鬆以及公積金等鼓勵購房的政策持續出臺，北京市房地產市場復甦顯著強於全國平均水平。2015年上半年，北京商品房成交41720套，同比上升20%，成交均價26648萬平米，同比上升9%。商品住宅成交套數同比上升27%，成交均價同比上升4%。
而北京城建的主要業務就在北京。截至今年三季度，公司共擁有二級開發項目26個，其中17個位於北京市(其中9個為保障房及限價房項目)，重慶、成都、青島、三亞各兩個，天津武清一個項目。一級開發項目5個，全部位於北京市。11月17日，公司又公告稱，公司的全資子公司北京城建興順房地產開發有限公司分別以26.48億元和23.42億元的價格競得北京市順義區仁和鎮兩塊國有建設用地使用權。
“公司商品房樓盤由於拿地時間較早，充分受益於北京市場的復甦，1-9月公司共實現銷售額80.6億元，目前已完成年初指定的銷售回款超過90億元的目標。預計全年銷售額將達到110-120億元規模。”平安證券分析師王琳在研究報告中寫到。王琳同時表示，根據公司年報披露的2014年末銷售比例，測算目前公司總體可售面積約413萬平米，其中北京市內217萬平米，京外196萬平米，可售貨值約705億元。尤其是隨著北京戰略規劃調整，通州定位為“北京市行政副中心”，通州建設正在提速，這為公司未來的發展騰出了空間。
憑藉區位優勢，北京城建的業績已有顯現。前三季度，北京城建營業收入55.9億元，同比持平;淨利潤7.9億元，同比增長4%，扣非後7.9億元，同比增長15%。其中，三季度單季度毛利率為46.0%，較上半年毛利率27.2%大幅提升。據克而瑞數據，前三季度公司簽約銷售約80億元，同比增長約100%，上半年公司簽約銷售50億元，同期銷售現金流入80.6億元，均創同期歷史新高。
大股東實力雄厚
公司大股東為北京城建集團有限責任公司，目前持有公司40.39%的股份。北京城建集團是大型綜合性建築企業集團，具有房屋建築工程、公路工程施工總承包特級資質和市政公用工程、機電安裝、地基與基礎、鋼結構、公路路面、城市軌道交通工程等一批專業總承包一級資質。北京城建集團承攬的大型項目包括國家體育場、國家體育館、五棵松文化體育中心、奧運村等。
數據顯示，北京城建集團現有總資產968億元，2014年營銷額926億元，營業收入480億元，開復工面積4000萬平方米以上，自營房地產開發面積500萬平方米以上，主要經濟技術指標在北京市屬建築企業中均排名第一。在城市建設領域，集團擁有良好的政府關係、人才儲備和完整的產業鏈優勢，是上市公司在北京區域及京外區域拓展業務的強大支持。
“公司憑藉大股東資源優勢，以及在保障房拆遷整理中的長期經驗，獲取一二級聯動項目較別的公司有更大的優勢，隨著未來北京四環內新增土地的稀缺，將大部分都成為保障房改造項目，公司優勢將更為明顯。”王琳說。
存國企改革預期
在全面深化國有企業改革的大環境下，目前已有22個省市出臺國有企業改革方案，地方國企改革正在全面鋪開。2014年5月，北京市國資委副主任張憲平在題為 《全面深化北京市國資國企改革》報告中提出，北京市國企改革方案將把握首都“四個中心”的戰略定位，制定出具體的時間表、路線圖，分步驟、分階段，確保2020年完成改革目標。目標中包括：國有資本80%集中至公共服務、基建、戰略性產業、生態、民生領域等，2020年國有資本證券化率達到50%以上。
如果北京城建進入國企改革階段，其對大股東資源的整合，將是值得期待的。目前公司戰略“一體兩翼”中，其中一翼就為商業地產開發經營，從公司業務情況看，截至2014年末，上市公司共擁有經營性物業面積19萬平方米，其中小區配套商業63%，寫字樓21%，公租房16%，經營性物業多為住宅物業開發中的副產品。而如果能夠整合大股東的資源，北京核心地段的城建大廈、中關村園區中的科技大廈，以及2015年新建成的城建基業大廈及北苑大酒店等都是含金量較高的商業物業資源。
另外，國有上市企業的員工激勵一直以來未能解決，參考其他省市的國企改革方案，若國企改革方案落實，核心管理層員工激勵有望實施。
投資方面頗多動作
除了房地產開發以外，股權投資也是公司一大亮點。北京城建自1999年投資國信證券、北科建集團開始對外股權投資業務以來，目前已形成了房地產上市公司中獨具公司特色的股權投資板塊。2001年入股中科招商，2010年參股錦州銀行，近期剛剛入股了一家從事空間技術服務的新三板公司。
從成績上看，現有股權投資項目收益頗豐。1999年公司以1.274億元入股國信證券，持有其9800萬股，股權比例為4.9%。2008年，公司以所持有的國信證券有限責任公司4.9%股權對應的淨資產份額，認購了國信證券股份有限公司3.43億股，股權比例為4.9%。上市後，北京城建持有國信證券3.43億股，持股比例為4.18%，所持股份將於2015年12月29日上市流通。
“截至2014年末，公司共對外投資企業9家，總投資額12.45億元，根據市場公開估值，我們認為公司目前股權投資企業合理估值約100-110億元。”王琳說。
整體上看，北京城建的區位優勢就已經為股價奠定了安全邊際，考慮到大股東實力、國企改革預期等其他方面的因素，《價值發現》認為該公司值得關注。
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