2018年12月28日，也就是新年元旦放假的倒数第二天，西安市公布出来了两个文件，一个是商品房推进全装修，一个是绕城高速以内城中村与村庄的拆迁和改造。
我大概简要分析一下:
第一，全装修必然增加商品房的成本，装修房比毛坯房的成本高，售价更贵，这是必然的。
按照西安去年的限价文件，开发商的装修房可以比毛坯房备案高1500。房子成本高了，指望开发商降价，那几乎是不可能的，除非供过于求，真的卖不动了。
不过，对购房者应该影响不大，毕竟自己买毛坯房也得装修花钱。以100平的装修房为例，增加15万的装修总价。购房人对于这部分装修总价其实也按揭了，只增加了首付4.5-6万。购房人可以把装修部分按揭了，对于资金紧张、人手紧张和时间紧张的家庭来说，也是一桩大家都方便的好事。不过关键要看装修加价的总额有多少。
第二，西安市的房价整体可能会出现一个短暂的小幅上扬，毕竟毛坯房改装修房，成本上涨那是必然，价格上扬也合乎情理。由于目前现状是一部分毛坯房，一部分装修房！一些之前毛坯楼盘改成装修房以后，价格会出现一定的上扬。假设，按照一半毛坯一半精装来考虑，改成全装修以后，从数据上大概框算显而易见，西安整体房价会出现短暂的一定幅度的上扬。毕竟装修也是成本，也是价值，不过我们大家都希望开发商的装修房能够物有所值，少些是是非非。
好在，这一文件只是针对2019年1月1日以后拿地的开发商，必须全部做全装修产品的住宅。如果是在2019年1月日以前拿地的开发商，只是鼓励进行全装修统一交付。
我个人研判，不论大小开发商，不论拿地时间，2019年开始可能都会去积极相应政府的号召，开发全装修的住宅产品，有钱不赚那是傻子。
纵观西安楼市的整体情况，我对大家有个建议，建议大家去购买大品牌开发商的全装修住宅，毕竟整体品控和经验会强很多，大开发商后续也会追求口碑效应和品牌价值。个别中小开发商在西安的后续开发可能乏力难为，无地可为，不排除存在个别不良开发商打算在全装修房上捞一把就走的心态存在。后续市场发展态势也明显会出现大吃小，中小开发商被淘汰出局的危险。
第三，绕城高速内拆迁和改造城中村，必然减少低端低价出租房源，将大量的租房客挤向中高端的住宅出租市场，同时一部分租房客也会转向商品房的购房市场，变成商品住房的购买力！时间稍远的，如09-12年的西安城改，大量的拆迁群体和租房群体涌向住宅出租市场，房租上扬！时间稍近的，如今年的鱼化寨拆迁，高新区域的出租房一房难求，价格上扬。多余的话就不用我说了吧。
第四，这次拆迁和以往的西安拆迁不一样！以前都是实物安置为主，货币安置为辅！如今的拆迁安置是以货币安置为主，实物安置为辅！纵向参照西安自己的城改经验教训，横向参照其他城市的城改历史经验，拆迁货币化安置无一例外都会在市场上形成比较强大的商品住房的购买力，并且带来价格的上扬。
西安目前是商品住房严格限购，而且限购的非常厉害！所以我担心的情况是会不会又出现僧多粥少狼多肉少的抢房局面？当然了，一切都考验着政府的控盘能力了，如果节奏控制得当，供需控制得当，新增商品住宅供应量足够充分的话，房子保持平稳健康发展的概率也是非常大的！
总结：2019年的大的背景是房住不炒，因城施策！中央经济工作会议，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
1.房住不炒是大前提！在此前提条件下，各个城市自己可以因城施策，分类指导，即地方政府可以灵活处理本地的一些限购限贷等购房资格条件与政策，只要不违背大前提就行！
2.因城施策，也是给予了地方政府的一定的政策灵活空间！至于如何因城施策，如何分类指导，就看地方政府的控盘能力了。最终责任主体还是在地方城市政府，搞好了没问题，搞砸了就得担负责任。
3.所谓完善住房市场体系和住房保障体系，最终的目的就是市场的归市场，保障的归保障。市场体系负责中高收入人群改善居住需求，保障体系负责满足低收入人群的居住兜底。
4.所以，西安市不论是推进全装修房也罢，还是城中村拆迁改造也罢。我们不要忘了一点，那就是西安市的商品房市场仍然处在政府严格限价的状态之下。
5.所以，不论是全国市场，还是西安市场，2019年就一个字: 稳！
指望涨？——难！
指望降？——难！
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