行業透視｜資產證券化規模超千億，長租REITs有望真正落地房產頭條網

2019年公募REITS試點的落地或將進一步提速.

◎ 研究員 / 房玲、易天宇

2019年1月，上交所在新年致辭中表示，2019年將推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs。相信隨著國家推動建立租購併舉的住房制度，2019年公募REITS試點的落地或將進一步提速。回顧2018年，房企從長租試水到加速擴張，不僅融資規模急速增長，方式種類也愈發多樣。

860億長租公寓資產證券化融資仍有待釋放

據悉，長租公寓的資產證券化最早出現於2017年1月，當時由魔方公寓發行了3.5億元魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃，從而成為了中國長租公寓領域的首單ABS。此後各大房企紛紛加入，爭相發行資產證券化類產品，如2018年2月招商發行的首單儲架長租公寓CMBS；2018年4月碧桂園發行的首單百億規模租賃住房REITs；2018年7月世茂發行的首單住房租賃儲架式租金ABS等等。隨著長租公寓資產證券化的出現，不僅解決了長租公寓市場長期以來傳統融資渠道單一的問題，此外還有效降低了融資成本，提高了融資效率。

據不完全統計，2018年我國50家房企在長租公寓資產證券化方面，發行規模已達107.21億元，相比2017年快速增長了168%；綜合優先級票面利率僅為6.05%。融資規模的飛速增長，主要離不開政策對資產證券化市場的有力支持。如2018年4月證監會、住建部聯合就發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確表達了對於房企進行各項住房租賃資產證券化的鼓勵。此外據不完全統計，截止2018年底50家房企長租公寓資產證券化獲批額度已突破1000億，約860億待發行，預計隨著如此大體量的資金規模不斷釋放，將進一步助推房企在長租公寓市場的佈局規模。

類REITs佔據大頭，未來將更加看好

從資產證券化的具體方式來看，2018年房企的長租公寓類REITs產品佔到了較大比重，融資規模達到了54億元。此外CMBS產品規模也佔比較大，規模達到了27億元，佔比達到了25%。從2018年後已受批但未發行的情況來看，類REITs及ABS的規模相對較大，分別達到了360億及300億，佔比分為42%及35%。

在各類資產證券化中，當下類REITs無疑最受政策扶持。此次上交所在新年致辭中，明確表示未來將推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs。相信隨著公募REITs試點順利推出，將不斷有租賃住房領域的項目對接到公募，從而進一步促進租賃住房市場以及該領域證券化的發展。

TOP20強房企成為融資主力軍

從發行的房企來看，發行資產證券化的企業大多都位於TOP20強以內，其中TOP20強2017至18年已發行資本證券化規模達135億，佔總發行規模的92%；此外在獲批發行的隊伍中還出現了有部分央企或地方國企，如越秀地產、華僑城等等。由此可見，資產證券化對於企業要求相對較高，僅具備有較大規模或較高融資信用的企業方能涉足。

從單個房企發行的規模上來看，2017-2018年招商蛇口在長租公寓資產證券化方面共融得資金60億元，在眾多房企中處於領先地位；此外保利發展、碧桂園2017-2018年融資發行規模都達到了15以上，分別位居冠亞。從未來的發行額度上來看，招商蛇口的ABN及CMBS共獲批了260億，目前仍有200億待發行，未來潛力值得期待。

整體來看，雖然目前我國真正的公募類REITs還未出現，但相比於嚴管趨嚴的專項公司債或銀行貸款，發行長租公寓類資產證券化對於規模長租品牌而言無疑是一種更為有效的融資渠道。一方面，由於長租公寓現金流長期穩定，與資產證券化的發行要求十分匹配；此外資產證券化也十分有利於存量資產的盤活、資金的加速回籠、資產使用效率的提高等等。相信隨著我國相關制度的不斷完善，長租公寓資產證券化市場將會得到進一步的長足發展。