2012年以來，由於房地產行業本身的政策調控、各地方政府土地出讓條件的愈加謹慎，促使大量傳統的房地產企業開始做出開發物業的轉型之舉，諸如萬科、碧桂園、金科、龍湖等均紛紛踏入產業園區開發的行列。
然而，多數開發商並沒有改變舊有的地產思維，盈利模式仍然是以產業園區為旗號，向當地政府低價圈地，通過銷售型的住宅和商業來實現盈利，對於真正的園區招商和運營則一拖再拖。
同時，也正是因為他們忽視或者說缺乏產業園區招商和運營的能力，導致在住宅地產做得風生水起的開發商，一旦進入產業地產領域，就變得舉步維艱。一方面對於開發企業來說，缺乏招商資源，大量物業沉澱在手無法盈利，造成資金壓力；另一方面對於政府來說，開發企業承諾的稅收遲遲不能兌現，造成土地資源浪費。
那作為傳統的地產商進入產業園區，如何能夠完成順利轉型並做出自身獨特的運營模式？每家企業都有自身不同的想法和做法，並在各個維度進行嘗試。
今天，中鄴將重點介紹一下金科集團在產業園區營造方面的做法。
產品要過硬，運營更要給力
在進軍產業地產領域初期，金科集團就鎖定了“產業綜合運營”的發展思路，短短四年內順利從“地產開發商”轉型為“美好生活服務商”。
作為傳統的地產開發商，金科集團的產品打造能力毋庸置疑：以金科集團的標杆項目長沙科技新城為例，規劃有辦公、智能廠房、標準廠房、研發大樓等產品形態，配備了商業街、公寓、食堂、活動中心、企業服務中心等一系列商務生活配套設施，充分考慮了企業、員工、居民的全方位需求。產品的質量直接體現在了招商效果上：於2018年開始招商，在12個月的時間內，共計招商250家企業和40萬平方米產業物業。
取得如此好的招商效果，金科集團似乎可以高枕無憂了。但正如文章開頭所言，傳統地產開發商是否成功轉型，從這一刻才開始體現出來。金科集團為其園區入駐的企業設計了360服務體系，以此作為其運營體系的直接動力。
可複製的模式，不可複製的核心
360服務體系具體包括八大方面：政策資源平臺、投融資平臺、公共服務平臺、職工文化活動平臺、產業孵化平臺、企業營銷平臺、客戶全國選址、人力資源平臺。
(一) 政策資源平臺：充分對接當地政府，共同制定招商條件，在招商過程中為企業提供產業分析、資質認定、項目申報、政策解讀等綜合服務，並幫助政府對企業進行統一的信用管理。
(二) 投融資平臺：解決諸如關於商業模式、戰略規劃、股權設計、運營架構、商業計劃書等方面的實際問題，運用“互聯網+”的思維模式，將創業資源進行整合，為入園企業提供創業生態圈。
(三) 公共技術服務平臺：依託園區形成的產業集群或優勢產業，實現技術、服務、產品、儀器設備的協作共享。也可以交流跨行業、跨學科、跨部門的各類資源。
(四) 職工文化活動平臺：關注員工文化生活服務質量、入駐企業體驗等，舉辦多層次的活動使園區內各方聯動起來，形成智慧和諧的園區氛圍。
(五) 產業孵化服務平臺：通過與國內外各類資本合作發起設立若干支產業投資基金，幫助企業快速融通資金。同時也將資金、項目、人才等優勢資源廣泛整合，幫助園區企業“走出去”、區外產業“引進來”。
(六) 企業營銷服務平臺：將企業與市場對接，提供展銷、貿易洽談會議信息，它還幫助企業制定營銷策略，進行形象策劃、品牌打造等。並通過園區大數據的採集分析實現園區同行上下產業鏈對接、跨界合作、異業合作、跨境合作等。
(七) 選址入駐服務平臺：通過分析目標區域的產業基礎、行業機遇、產業政策信息等幫助企業選擇合適的園區。裝修、消防手續、保潔等瑣事，也可以通過平臺全程代辦。
(八) 人力資源服務平臺：人力資源服務平臺能夠包攬入駐企業現場招聘、網絡招聘、獵頭招聘、人才派遣、人事代理、人才培訓、人才測評、人力資源指數發佈、人力資源管理諮詢等在內的全方位專業人力資源工作，為企業節約了很多人力成本和時間成本。
360服務體系為企業解決了很多後顧之憂，也為金科帶來了輝煌的運營成績。2017年，該園區運營單位總資產為253.7億元，共實現收入37.3億元。除去產品形態、區位配套等因素，園區獨有的服務體系功不可沒。
該體系也成為了金科不可複製的運營模式，因為根據每個園區的不同，該體系會量身定製不同的本地化系統。這種諸如“如何本地化”、“如何設計契合入駐園區企業需求”、“如何使之具有園區特色的運營服務體系”的思考，才是金科無法被複制的運營核心。
中鄴觀點：不但要精打細造，更要精耕細作
園區物理形態、配套建設、政策研究、園區定位規劃、招商宣傳等都是決定園區成功與否的重要因素，想要使自身產品在同類競對項目中脫穎而出，不妨從產業園區運營的角度多下一些功夫，改變多數產業園區存在的服務水平滯後、秩序混亂、內部服務運作結構落後、服務模式雷同、缺乏特色等問題。
開發商既不能滿足於賺土地的快錢；也不能將精力只集中在產品設計上，產業才是園區的靈魂，通過培育產業獲取的收益才是健康的、可持續的。開發商要在園區運營方面精耕細作，不只將產業園區視作冷冰冰的容器，還要關注企業的內在需求，切實幫助企業解決可能會遇到的各類問題，讓入駐企業能夠有賓至如歸的感覺。做到這一點，才算踏入了產業地產的領域之中。
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