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■本文作者： 謝天澤 北京在明律師事務所2018年下半年，秦嶺違建別墅事件引發社會公眾廣泛關注，逐年增多的違建別墅嚴重破壞了該地區生態環境。違建別墅的數量之多、佔地面積之大令人唏噓。例如被多家媒體報道的“陳路別墅”，圈佔基本農田14.11畝、魚塘兩處逾1000平方米、狗舍面積達78.03平方米，陝西省文物部門鑑定出現代工藝品26件、文物211件，其裝潢豪華程度讓人瞠目結舌。那麼，此次事件中的違法建築都有哪些違法情形，我們在涉及徵地拆遷的案件中又應當如何去看待違建問題呢？
據新華網、北晚新視覺等媒體報道，歷時3個多月，由黨中央督辦的秦嶺北麓違建別墅專項整治在2018年年底接近尾聲。截至11月初，秦嶺北麓西安境內共清查出1194棟違建別墅，其中依法拆除1185棟，依法沒收9棟，改造後用於公共事業。
橫亙於我國中部的秦嶺，有著“國家中央公園”和“陝西綠肺”之稱，是重要的生態安全屏障。但長期以來，秦嶺的別墅開發亂象屢禁不止，秦嶺北麓地區生態保護形勢日趨嚴峻。中央曾三令五申，地方也出臺多項政策法規，要求保護好秦嶺生態環境。2014年5月以來，中央多次要求整治秦嶺北麓西安境內違建別墅，但開發亂象卻屢禁不止，並形成“破窗效應”，直至失管失控。2018年7月下旬，黨中央派駐專項整治工作組進駐西安，推動秦嶺北麓違規建別墅問題專項整治，與當地省市區三級政府聯合開展針對秦嶺違建別墅的整治行動。
【以“陳路別墅”為例，秦嶺別墅涉及哪些違法情形？】
在當地的多處違建中，備受關注的“陳路別墅”被多家媒體報道，稱之為“超級別墅”。業主陳某、建設者支某於2005年以盆景栽植、園林綠化的名義與石井鎮蔡家坡村第三村民小組簽訂土地租賃合同後，未經土地部門批准，未辦理和取得相關手續，非法佔地進行建設。支某先後建築了磚混結構房屋、魚塘、道路等建築物及附屬設施，構成這處大型違建。2018年9月初，經當地國土資源部門現場測繪，這宗土地佔地9409.05平方米（合14.11畝），建築物及附屬設施佔地3604.27平方米（合5.4畝）。經過與鄠邑區石井鎮土地利用總體規劃圖（1997-2010）對照，顯示該別墅所佔地全部為基本農田，越過了紅線。另外，該地塊還沒有國土部門的審批手續，屬於非法佔用農用地。
這樣看，該處別墅屬於嚴重違法，應當堅決予以拆除。首先，根據我國《土地管理法》的有關規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；如果建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，還應當辦理農用地轉用審批手續，該別墅建設時未辦理用地及建設手續。其次，該別墅的建設違反了《土地管理法》第七十六條的規定，建設者以盆景栽植、園林綠化的名義與村民簽署租賃協議，非法佔用土地建設別墅。另外，我國實行基本農田保護制度，《基本農田保護條例》第三十三條規定，違反本條例規定，佔用基本農田建窯、建房、建墳、挖砂、採石、採礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農田，毀壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令改正或者治理，恢復原種植條件，處佔用基本農田的耕地開墾費1倍以上2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
所以，對這樣嚴重違反土地管理法、破壞農田耕地的違建，當地有關部門責令蔡家坡村級相關村民小組與支亮解除土地租賃合同，對園林植被予以沒收，連同非法佔用的土地一起退還集體。同時，西安市公安局鄠邑分局已對支亮以涉嫌非法佔用農用地罪立案偵查，西安市紀委調查組也已經對濫用職權、徇私舞弊有關人員已採取留置措施。這樣的處理得到了村民們的擁護與支持，也讓農田耕地恢復了往日的綠色。
【拆除違建並不簡單，並非所有違建必須拆】
這些引起社會廣泛關注的違建別墅，與廣大被徵收人居住的房屋是不同的，在徵收中我們也會遇到有關違建的種種疑問，一處房屋是不是違建？違建應當由哪個部門查處？認定成違建的房屋要不要拆？這些問題需要多方面考慮，不能一概而論。
第一，違建也是有分類的。我們可以按照不同法律的規定，將違建分為違法用地和違反城鄉規劃兩大類，這兩種違建所依據的法律、負責查處的部門和程序均有不同。像秦嶺違建別墅中“陳路別墅”這樣的違建，就是違反《土地管理法》規定的違法用地類型的違建，應當由當地的自然資源部門查處，並可以依法申請人民法院強制執行，拆除違建。我們大多數被徵收人遇到的還是違反城鄉規劃類的違建問題，這類違建由《城鄉規劃法》調整，在城市規劃區或鄉村、莊規劃區內的違建，分別由城鄉規劃部門和鄉鎮政府查處。
第二，違建也不一定必須拆。 關於違反城鄉規劃類的違建，《城鄉規劃法》第六十四條、第六十五條均有規定，對於那些一般違法的違建，可以採取改正措施、消除對規劃的影響的，就不必採取進一步的強制拆除措施。如果是嚴重違法的違建，無法採取改正措施消除影響，或是當事人不停止建設、不改正的，就要強制拆除了。另外，我們都知道法不溯及既往的原則，當前還存在大量《城鄉規劃法》《城市規劃法》實施前建設的房屋，對這樣的房屋，行政機關就不應以現行法律規定去認定處置。
最後，在明律師提醒廣大被徵收人，如果您在徵收中遇到了有關違建的問題，一定要全面考慮房屋情況，並不是有關部門說您的房屋是違建就一定是違建，即使房屋屬於違建，有關部門也應當按照法律規定的程序去調查取證、出具文書，並保障您的陳述申辯等權利。如果您感覺有關部門的行政行為不合理，存在法律缺陷，可以諮詢、委託律師來幫助您維權，保護自身的利益，爭取獲得更滿意的補償。
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