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今天继续聊聊米北的调研盘，本周二我们就商住房的居住和投资属性讨论了一番，当时重点说了红极一时的“北京像素”。后台很多粉丝对此区域的商品房也兴趣颇浓，希望能够详细介绍下。
粉丝的呼声，就是我们工作的方向。
今天，就来具体说一说朝阳区的“常营板块”。
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先来简单介绍一下“常营板块”。常营板块位于朝阳北路东五环外，属于朝阳地界儿，不过在区域上紧邻通州区。所以曾经有着浓郁的城乡结合部既视感。不过此一时彼一时，常营板块的繁华和便利如今已经很凸显了。
常营是继“牛街”之后，又一大回民集中居住区，年来已久，现在也保留了一些回民特色的餐饮和生活习惯。
民族的就是中国的，中国的就是世界的，所以民族文化还是需要我们共同维护发展的。
原来的常营，单指常营民族家园一片。现在板块扩大了，地铁6号线常营站，往西的黄渠站和往东的草房站，这三站地之间南北辐射的区域都可以称之为“常营板块”。
注：常营板块区域截图
板块区域内楼盘林立，商业氛围浓厚，公共和轨道交通便利，不仅居住着很多北京土著，也吸引了大量的北漂群体。
包括回迁房在内，常营板块的楼盘大多楼盘品质和规模整体不错，较适合居住。
虽然位置上不如主城区置，但在交通出行上也很便利，地铁6号线3站地到达朝阳大悦城，6站地到达东三环。并且板块内也汇聚了龙湖常营天街、华联商场、陆港城三大购物中心。居住、生活都很便利。
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常营板块的二手房价格平稳：
注：图片来源房天下
数据显示，常营区域的二手房成交价，不论是在成交量旺盛的夏天，还是成交量惨淡的冬天。成交均价影响不大，基本维持在5万+的水平。
相比于之前我们调研过的北五环外8万+的区域价格，这个价位可以说是相当合理了。
板块区域内的楼盘单价略有差别，几个规模大、环境好的优质盘价格略高，比如说柏林爱乐、万象新天、苹果派这三个楼盘，虽然是2000年以后，但因社区规模大，生活设施便利，居住环境良好，可达近6万的价格，积极带动着区域整体均价。
注：图片来源房天下
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下面，我们按照地图上的区位，由西向东--由北至南，具体来聊聊区域内的楼盘情况：
①【苹果派】该小区是2007年建成，一共是12栋楼，为13层以下高层设计。
小区楼体外观虽然略显老旧但小区里绿化率高达40%。并且出小区步行50米，就是74万平米的大型绿化常营公园，给小区整体添上了浓重的一笔。也因此小区二手房价格略高，在6W+。
注：图片为米北实拍苹果派社区
注：图片来源安居客
根据房天下整理数据，常营板块均价为5万+，【苹果派】价格超出区域均价1万。
主要原因有几点：
第一，小区向北50米就是大绿肺公园；第二，第二，小区向南500米就是地铁6号线黄渠站，对面就是欧尚超市。楼盘价格高始终脱离不了宜居和出行便利的两大主因加持。目前小区二手房在售主要户型为60平米一居和80-90平米两居，首套首付在100-200万之间可以搞定，并且价格波动不大。
②【优点社区】，2006年建成，南北通透，高层板楼，但是由于距离地铁口有一定距离，所以价格远远低于周边几个楼盘。
注：优点社区实景图
注：数据来源安居客
【优点社区】房价略高于常营区域房价，但是2018年数月成交价格波动较活跃，目前价格处于周期低位。
在售二手房主力户型，适合刚需的47平米一居，总价在280万；两居室80-90平米，总价380-480万。
③【万象新天】是常营板块最大社区之一，包括一至四区和天际高尔夫。建筑年份2004-2009年间。一区有别墅，四区有底层洋房，社区规模巨大。
注：米北实拍万象天际高尔夫
【万象天际高尔夫】为万象产品中的高端、大户型改善型产品。我们今天重点说刚需盘，这里不做详细介绍。
注：米北实拍万象二区
【万象新天】分为一区、二区，低层+小高层板楼，社区规模虽大但是相对安静，户型通透，设计很好。
注：数据来源安居客
【万象】均价6万+，是区域内高价格支撑主力楼盘。社区大户型偏多，更加适合偏重改善型需求的群体。
目前适合刚需上车的户型主要有69平米一室一厅，总价在380万左右；两居户型略大，在90-100平米之间，价格500-600万。
④【柏林爱乐】社区为该区域另一超大型社区，德式建筑风格，由四各中低层板楼组团+9栋高层塔楼组成。建成年代2004-2007年。整个社区51栋楼，6000多户，社区自身商业配套已成气候，距离黄渠地铁站步行500米。
注：米北实拍柏林爱乐板东大门
注：米北实拍柏林爱乐板楼组团外观
注：米北实拍柏林爱乐塔楼外观
【柏林爱乐】与【万象新天】属于该区域板块内两大社区，建成年份相近，但在楼体外立面上和社区环境上还是有着一定差距，【柏林爱乐】看起来更新，维护略好。
并且值得一提的是，拥有本区域内唯一一家私立学校，幼儿园-小学-中学建制，方便了不少无法落户的北漂子女就学问题。
注：米北实拍私立学校照片
注：米北实拍学校操场照片
注：米北实拍幼儿园操场照片
注：数据来源安居客
柏林爱乐小区在常营板块未活跃之前，一直属于管庄板块的活跃和价格支撑主力楼盘，近几年源于常营板块的兴起，所以在统计时归为两个区域都是没有问题的。
【柏林爱乐】均价在6w+，这个价格也与【万象新天】相似，不愧为区域内的两个老大。
不同的是，柏林爱乐的小户型相对较多，开间--一居室--两居户型体量很大，更加适合刚需上车。
40-70平米可供选择的户型种类多，总价在270-400万之间，开间户型，刚需首付可控制在100万以内。
⑤【北辰福第】是北辰开发的项目，虽然大开发商，但是因为是2010年的限价商品房，所以楼盘品质大家可以自己看图，笔者实在不敢恭维。
注：米北实地拍摄北辰福第小区大门
注：米北实地拍摄北辰福第楼座
注：数据来源安居客
【北辰福第】虽然位置上不错，在华联购物中心的北边。
但是因为是限价商品房，所以税费会比较高，首付也高，加上物业服务不是很到位，所以价格与西边紧邻的万象新天有一定差别，目前均价在54000元上下。
户型集中在90平米以下。刚需可以根据自身情况来选择。
⑥【富力阳光美园】建成于2004年，是大型的经济适用房和廉租房社区。
注：数据来源安居客
【富力阳光美园】目前均价在52000元，虽然属于区域内价格略低的楼盘。但由于是两限房，所以交易时有差额35%的土地收益款，导致首付较高。
另外这类社区的物业服务和车位配比一般较差，所以笔者建议，刚需慎重。
⑦【保利嘉园】与上面刚提到的【富力阳光美园】同属于两限房，建成于2010年，年份更新。
因其位置上属于常营板块东部，加之两限房的产品特性，并且采用的是天然气自采暖。
注：数据来源安居客
【保利嘉园】两限房的属性，需要满五唯一的房子才可以转成商品房进入二手房买卖市场，并且要缴纳差额35%的土地收益款，并且塔楼里有很多设计不合理的户。
笔者认为不是刚需优选项，购买需谨慎谨慎再谨慎。
⑧特别值得一提的是本区域内两个特殊楼盘：一个是常营民族家园，居住了大量的老常营回民土著，小区二手房流动性不强。
⑨另外一个是目前最新也是价格最贵的楼盘，【常楹公元】，建成年份2013年的次新小区，也是本区域内唯一的次新小区，所以品质上了一个档次，目前均价可达7w+，价格平稳。
注：米北实地拍摄常楹公元
注：数据来源安居客
【常楹公元】多为改善型的大户型，有少量59平米一居价格也在450万左右，86平米的两居总价在630万，实在是不适合刚需上车。
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一口气介绍了常营板块的9个楼盘，每个楼盘都有每个楼盘的特点和属性。
综合分析，常营板块，不仅在居住品质、生活便利、交通出行等方面考虑，都是适合喜欢东部安家的刚需们的优先项。
优中选优，可以从区域中的几个主力社区当中来选择。板块活跃，即使以后改善，也便于出手。
市场底加政策底已现，刚需把握时机，尽快上车。
转自：米宅北京
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