房小评 中国房评报道 今天
在吴秀波的破事刷屏2天后，地产圈流量担当孙宏斌，展示了上热搜的正确姿势。
孙宏斌的100多亿大单，交易对象是资本大佬卢志强，标的是北京朝阳区和上海黄浦区两个绝版豪宅，随便一个都是爆款元素。
根据融创中国（01918.HK ）公告，其子公司与泛海控股子公司订立协议书，以应付代价人民币125.53亿元收购泛海建设控股有限公司100%股权，目标公司拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益。
粗粗计算，125亿元买下2个一线城市核心地段，建面超过60万平米的项目，而且是减除债务后的价格，简直是天大的好事。
于是，激动的吃瓜群众立即算出了1万多元/平米的收购价，惊呼老孙捡到大便宜了，毕竟售价10万+起步，血赚！然后又有人疑问，泛海怎么连合作开发都不做，把这么好的地，就这么甩卖出去了？
在这里房小评必须得说一句，冷静。毫无疑问，融创拿下的这两个项目很优质，但不是什么天上掉下的馅饼，甚至饼里还藏着硌牙的石子。
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百亿动迁的豪宅住区
我们先来看北京泛海国际居住区1号地块，根据北京建委网站的文件披露，这块地中只有两栋商品房住宅，总建面大约在10万平米，剩下全是公建、公共服务设施等等。这么一算，这块饼是不是就没那么甜了？
再来看上海董家渡地块。这是泛海在上海取得的第一个项目，由三块地组成，其中10号地在2015年开盘卖了一栋楼，去年8月再次取证，130套290平米的精装豪宅，价格在12.5万元/平米，目前还没卖完。而剩下的两块地还没完成拆迁。
需要指出的是，上海董家渡地块是泛海在2002年以零成本获取的，虽然拿地没出钱，但泛海要负责地块的拆迁工作。这事展开说，能扯出一部当地居民与泛海斗争的辛酸史。
说到底，动迁进展缓慢，还是因为拿不出那么多钱。
泛海捂地十几年，12、14号地至今还没完成拆迁。恰逢房地产市场陡生变化。豪宅拿证难，市场低迷。守着金山银山，不能变现换成现金，也只是虚无繁荣。
正在转型中的泛海干脆甩掉这个包袱，也不去搞什么动迁开发回款了，直接拿下土地增值收益来给集团输血，缓解资金压力。
于是，上海董家渡地块，这块美丽的硬骨头传递到融创的嘴里。
根据当年泛海控股的公告，与上海市黄浦区建设和管理委员会签署合同，对上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收事宜进行了约定，两地块征收费用暂定为95.77亿。
公告中表示，根据目标地块中12号地块总建筑面积以及合同金额估算，
仅12号地块的拆迁成本就约4.2万/平（黄浦区733街坊（东南块）具体面积尚待进一步实测确定，拆迁成本暂时无法确定），价格较为合理，与同等位置、品质的地块相比具有较强的竞争力。公司将严格控制拆迁成本，确保项目盈利水平。为此，泛海曾经为子公司的融资提供担保，向中国对外经济贸易信托有限公司申请不超过90亿元的融资，以偿还金融机构借款、归还股东借款以及应对项目后续的开发建设，融资期限为18个月。
而且，当初泛海是要力争在2018年底完成房屋征收工作或具备交地条件。
可到了2019年初，泛海选择把董家渡项目卖给老孙。融创要吃下这口大蛋糕，并购只是个开始，后续只能说祝好运。
这就是一场大佬与并购王之间的互相选择，各取所需，你买我卖的生意。
泛海在公告中这样解释这次交易：近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。
这段话，就差说出“差钱”这两个字了。也许很多人会疑惑，泛海旗下建立起了庞大的金融版图，还是民生银行的二股东，为什么会这么缺钱？
地产圈“谁转型谁死”的说法，虽然过于激进，但包括泛海在内的几家高杠杆深度发展金融领域的企业，在近来国家去杠杆的大趋势面前，都遭受了严峻冲击。
2018年三季度末，泛海控股负债升至1785亿元，比年初增加了183亿元，创上市以来新高。前三季度，泛海控股的利息支出达15.83亿，已然超过去年同期归属母公司股东净利润。而期内净利润也同比下滑41%。
随着银行监管环境趋于严格，要求资本金到位，不能乱放贷。守着银行的房企也不能轻易从银行腾挪贷款。
而股东所持股权已经几乎全部质押，金融资产缩水的窟窿，没有其他资金可以堵上。唯有售卖房地产资产可以拯救，于是变现成了最有效的解决办法。
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老孙能赌对新周期吗？
孙宏斌曾经说：“投资本来挺难的，房地产这个行业投资更难，因为投下去之后好几年才知道是什么样，这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道未来会有暴雨、打雷还是洪灾，中间隔了很多东西。”
正是被这种周期规律整得满头包，王健林速速清空房地产业务，转型轻资产。当年，万达商业在香港上市，王健林特别感谢了卢志强，因为卢志强在万达转型的过程中给了王健林很大的帮助。
去年，孙宏斌百亿收了王健林的项目，如今百亿收下卢志强的项目，不知其中是否有老王的牵线。但大佬卖项目，首选孙宏斌，是没错了。
从中国指数研究院的数据，我们可以看到2018年融创的拿地金额仅排在19位，相对于其规模来说比较谨慎。老孙对于投资拿地仍然精挑细选。
买对地，房地产开发就成功了一半。
这次收入北京、上海核心地段的高端物业，资产安全性高，无疑为融创的优质存货资产再添一笔。尤其是随着纯粹商品房库存进入短缺时代，这两个项目长远看根本不愁卖。
当然，这次收购要感谢2018年融创销售团队带来了4000多亿回款。在房企被银行停贷导致资金链紧绷的情况下，没有强有力的销售回款保证资金顺畅运转，这100多亿的交易机会融创也不能准确抓住。
郁亮说2018回款不到6300亿，万科所有业务都喊停。“保回款”已经成了这一轮房地产调控中，开发商最重视的动作。在融资环境趋紧的情况下，回款是企业腾挪资金的核心保障。融创有回款，哪怕负债率高些，也有子弹继续收割项目。近日，融创还公告了一笔美元票据，为集团现有债务进行再融资。
但是，正如泛海公告中所说“北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足”，在一线城市严格的调控之下，豪宅资产包是昂贵的宝藏，却不能迅速带来现金，这意味着融创的投入会有较长的沉淀。
以往每一次老孙的收购并购都是踩对了房地产的大趋势，政府一定会顶不住经济下行压力，开始大水漫灌，流入房地产，牛市开启。
可是，这样的情况在2019年还会再发生吗？
在中美贸易战导致贸易顺差减少的情况下，外贸条件变差导致外汇储备减少，之前锚定外汇储备发行的人民币失去了发行基础，目前央行在想办法锚定票据和债务，但是这个调整尚未实行，一旦实行，人民币失去了信用基础，有造成通货膨胀的风险。
房地产已经被银行视为高风险行业，政府强力控制之下，银行不敢给房地产更多贷款。开发商资金来源当中，基本都靠销售回款在维持。这决定了2019年的环境和2017年不一样的基础。
中央政府会不会大规模放水，放水之后的货币会不会进入房地产？这个问题的答案应该是否定的。
虽然政策底出现了，但是信贷不放松，市场需求下降，购房人观望心理严重，这是全行业2019年都要面临的大形势。
我们佩服孙宏斌的勇气、魄力。只是接下来的房地产市场，会如何回应他的勇气呢？
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