近日，樓市轉涼，變局已至。市區熱門區域新房加快跑量，卻收效甚微，優惠出售已成“不公開的秘密”。那麼，合肥二手房情況究竟如何？霸都樓市微信平臺即日起推出系列策劃稿件：《實探合肥二手房真實溫度》，為你還原一手行情！
450萬，127㎡，均價達到3.5萬/㎡！最近，鏈家成交了一套天鵝湖畔小區的高層住宅！
為此，小編近日實探了一波天鵝湖附近的二手房門店，畢竟相比上面那位任性的大佬，大部分人還是沒辦法那麼大手筆的~
一、二手房門店經營只能保本
政務區32個小區都在跌
如果是2016年，這個價格在政務區或許並不吸人眼球，但在今年，還有人能在一套普通住宅上如此豪擲，不得不說是真任性~
二手房門店基本保本
從小編實地看到的二手房門店來看，像上面那樣高價掛出的房源幾乎沒有。
小編截取了幾條門店掛牌的二手房信息：
新地中心：精裝99平，258萬，均價2.6萬/㎡（鏈家均價：24329元/㎡）
凱旋門：140平 345萬（只賣全款），均價2.46/㎡（鏈家均價：23361元/㎡）
宋都西湖花苑：209平 400萬，均價1.9/㎡（鏈家均價：24185元/㎡）
國際麗晶城：86平 199萬，均價2.3/㎡（鏈家均價：22992元/㎡）
可以看出，除了宋都西湖花苑這樣可能因為房子本身是低樓層或其它原因，使得房東降低了心理價，
其餘的基本都在均價之上，這讓房東們保持一個議價空間。中介透露，以目前來說，每月大概能賣出個三、四套左右大概能保住一個成本，或略賺一點。但需要注意的是，這畢竟只是一兩家店的數據，有沒有水分不論，不大能作為參考。
需要提及的是，雖說不是寸土寸金，但政務區天鵝湖這一帶的門面租金確實挺高。
以新地中心附近來看，除了一兩家稍大些的門面店，隔著馬路另一頭還能看得見，其餘的則掩映在眾多門面之中，不走近看是真的不起眼。
這些二手房門店倒也不刻意在門口宣揚。以目測來看，每家店大致兩三個員工，或在打電話或在看電腦。
小編打聽到，僅一間四米左右寬、帶隔層的門面，租金便要上萬，還要加上網費、水電費等，以及員工的工資，各項支出算下來著實不菲。二手房門店店主的經營壓力可想而知。
二手房成交量逐月減少
根據鏈家二手房數據，天鵝湖畔小區二手房均價在33033元/㎡，目前在售有20套，最近90天只成交了一套 ，但最近一個月其帶看量倒是有45次。
另外，中介表示，掛牌中的如天鵝湖畔、凱旋門、置地柏悅公館之類，學區較好，環境不錯、視野佳的住宅小區，它們的關注度相對會高些。
另外，以縱向對比看，在開學前一兩個月，包括在學區公佈的時候，來打聽的人會相對多些。學區房的優勢不言而喻，即使處於樓市下行期，學區房的價格依然堅挺。
小編扒了一下鏈家政務區二手房下半年以來的成交記錄：
可以發現，政務區的二手房成交量在逐月減少，市場反映十分真實。
據霸都樓市統計，政務區54個小區當中，有32個二手房小區都在下跌。
具體數據來看：
01、天鵝湖南板塊10個小區：7個二手房小區都在跌；
02、翡翠路西板塊15個小區：7個二手房小區都在跌；
03、潛山路東板塊22個小區：13個二手房小區都在跌；
04、天鵝湖北板塊7個小區當中：5個二手房小區都在跌。
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二、學區房價格堅挺
不過，中介也承認，二手房的生意現在不大好做。“二手房又帶個精裝，價格比一手的肯定會貴些，買二手還不如買一手。”
小面積學區房受青睞
值得一提的是，由於政務區目前高層住宅的新房供應相對較少，像對應學區如五十中、奧體小學這樣的可選擇的就非常有限了。
注重學區的購房者在這一片大概只能考慮一下二手房了。這種情況下，面積小的房子比較受青睞。
比如凱旋門面積在50平米左右的房子，雖然均價也在2.6萬/㎡左右，但總價上還是能在一些人的接受範圍內。
中介表示，買房人對這類小面積的房源問的較多，畢竟買來就只是為孩子考慮的，住的舒不舒服都不重要。
二手房門店開拓多種渠道
其實這一片的二手房門店現在基本上都同時發展著多項門路，包括新房分銷、出租房、公寓等，且不侷限於政務區一帶。
小編注意到，有的門店內掛著如濱湖、經開區、肥西的某些樓盤的房源信息。
據瞭解，相對於二手房，新房分銷有時候佔了門店經營利潤的不小比重，而且有中介也表示可以拿到的優惠比售樓部給出的更多，不知是真是假~
三、政務區的二手房該怎麼選？
據金剛石的數據也顯示，最近一個月的時間，合肥就已經有超1.17萬套住宅備案，呈現出全面井噴的態勢。
但以各區來看，政務區的新房備案僅有63套。新房這塊目前只有三個樓盤在售：
1、天鵝湖MOMΛ：在售挑高商辦小戶，建築面積約40-60㎡，層高4.8米，均價25000元/㎡；
2、融創合肥壹號院：住宅即將清盤，洋房作品還剩10餘套，銷售均價 40000元/㎡左右；
3、融創信達政務壹號：在售裝修洋房2#、11#，建築面積約140-192㎡，均價約30000-33000元/㎡。
以上樓盤均價著實不低，但如果只考慮在政務區置業且新房的選擇十分有限的話，二手房該怎麼選呢？
政務區已經進入二手房市場，二手房佔據主導地位的話，價格完全體現實際價值。
由於小學沒有量化指標，因此合肥小學差距普遍不大，主要還是要考量中學。
目前，政務區最好的初中就是50中新校天鵝湖分校。50中新校集團今年中考總成績765分以上有98人，745分以上有323人，700分以上827人。
集團3所學校：天鵝湖校區、望嶽校區和50中南校，指標到校數分別為159、42和72，指標到校分數線為743分、733分和725分，基本代表三個檔次。
根據小易論樓市分析，望嶽校區跟46中成績非常接近，按照46中來推測望嶽校區的高分比例，估算750分以上人數約為38人。
50中南校跟48中濱湖校區成績接近，按高分比例推測其750分以上人數大概為25人。
集團745分以上有323人，如果按照各分數段人數推斷，750分以上人數大概有255人。如此算來，50中新校天鵝湖校區750分以上人數大概為255-38-25=192人。整體實力與50中東校相當，好過48中。
50中新校天鵝湖校區，相較於其他一批建校很久的老校區，7年時間用最快速度，成長為合肥實力靠前的初中，未來實力不容小覷。
結合小易論樓市列出的今年及去年合肥初中檔次劃分表：
因此，在挑二手房的時候，50中新校天鵝湖校區的學區房最值得優先考慮。
總價越低的學區房越搶手
小易論樓市認為，在合肥投資房產，溢價主要體現在學票的價值上。一般房產的價值構成為：土地價值+建築價值，而學區房的價值構成為：土地價值+建築價值+學票價值。
分析得出，學票價值佔比越大的資產，越具有投資價值。總價越高，學票價值佔比越低，投資價值越低。
因此總價越低的學區房越搶手，總價越高的學區房基本體現不出學區溢價。比如華潤凱旋門的小公寓、融科九重錦96平米左右的小三房，都可以。
學區穩定、低檔資產的小兩房也可選擇
基於總價層面考慮，建議可以選擇學區較為穩定的小公寓，品質稍差的真學區房， 100平以內都可以考慮，即使是回遷房小區，只要總價低，學區穩，都可以選擇。比如天鵝湖北的匯林閣小區，也可以買入，雙學區都很不錯。
距離學校越近，價格越高，換手率就越高
分析得知，合肥的真學區，尤其是距離學校最近的學區房，價格總是最高，且成交量非常大。
在政務區，距離學校越近，價格越高，換手率越高，越受歡迎。路上通勤時間大大縮短，溢價高可以接受。
就比如華潤凱旋門的70年小公寓，總價目前在122萬+，單價雖高但總價在政務區算低的，買了之後可以掛靠學區，再轉手賣掉，因此流通性非常強。更基於土地價值不斷攀升，也能為你的資產增值保值，而且買到也可以出租，租金收益不低。
附最新劃分的學區房價格漲跌表：
西園新村小學
北區學校位置：西園新村西園路3號
學區範圍：梅山路轉一環路轉肥西路以西、黃山路以北(不含安徽大學)、合作化南路以東、長江西路以南。
合肥市第50中學新區
學校位置：政務區翡翠路、嘉和路交口
學區劃定範圍：潛山路轉金寨路以西，312國道以北，與高新區接壤，休寧路以南。
結 語
以整體而言，政務區的二手房還是有些涼，但手握學區房的房東因為優勢在，顯得腰桿挺，但也存在一定讓價空間。購房者若真看中了，大可議價，在如今的買家市場，這點資本還是可以有的。
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