近日，楼市转凉，变局已至。市区热门区域新房加快跑量，却收效甚微，优惠出售已成“不公开的秘密”。那么，合肥二手房情况究竟如何？霸都楼市微信平台即日起推出系列策划稿件：《实探合肥二手房真实温度》，为你还原一手行情！
450万，127㎡，均价达到3.5万/㎡！最近，链家成交了一套天鹅湖畔小区的高层住宅！
为此，小编近日实探了一波天鹅湖附近的二手房门店，毕竟相比上面那位任性的大佬，大部分人还是没办法那么大手笔的~
一、二手房门店经营只能保本
政务区32个小区都在跌
如果是2016年，这个价格在政务区或许并不吸人眼球，但在今年，还有人能在一套普通住宅上如此豪掷，不得不说是真任性~
二手房门店基本保本
从小编实地看到的二手房门店来看，像上面那样高价挂出的房源几乎没有。
小编截取了几条门店挂牌的二手房信息：
新地中心：精装99平，258万，均价2.6万/㎡（链家均价：24329元/㎡）
凯旋门：140平 345万（只卖全款），均价2.46/㎡（链家均价：23361元/㎡）
宋都西湖花苑：209平 400万，均价1.9/㎡（链家均价：24185元/㎡）
国际丽晶城：86平 199万，均价2.3/㎡（链家均价：22992元/㎡）
可以看出，除了宋都西湖花苑这样可能因为房子本身是低楼层或其它原因，使得房东降低了心理价，
其余的基本都在均价之上，这让房东们保持一个议价空间。中介透露，以目前来说，每月大概能卖出个三、四套左右大概能保住一个成本，或略赚一点。但需要注意的是，这毕竟只是一两家店的数据，有没有水分不论，不大能作为参考。
需要提及的是，虽说不是寸土寸金，但政务区天鹅湖这一带的门面租金确实挺高。
以新地中心附近来看，除了一两家稍大些的门面店，隔着马路另一头还能看得见，其余的则掩映在众多门面之中，不走近看是真的不起眼。
这些二手房门店倒也不刻意在门口宣扬。以目测来看，每家店大致两三个员工，或在打电话或在看电脑。
小编打听到，仅一间四米左右宽、带隔层的门面，租金便要上万，还要加上网费、水电费等，以及员工的工资，各项支出算下来着实不菲。二手房门店店主的经营压力可想而知。
二手房成交量逐月减少
根据链家二手房数据，天鹅湖畔小区二手房均价在33033元/㎡，目前在售有20套，最近90天只成交了一套 ，但最近一个月其带看量倒是有45次。
另外，中介表示，挂牌中的如天鹅湖畔、凯旋门、置地柏悦公馆之类，学区较好，环境不错、视野佳的住宅小区，它们的关注度相对会高些。
另外，以纵向对比看，在开学前一两个月，包括在学区公布的时候，来打听的人会相对多些。学区房的优势不言而喻，即使处于楼市下行期，学区房的价格依然坚挺。
小编扒了一下链家政务区二手房下半年以来的成交记录：
可以发现，政务区的二手房成交量在逐月减少，市场反映十分真实。
据霸都楼市统计，政务区54个小区当中，有32个二手房小区都在下跌。
具体数据来看：
01、天鹅湖南板块10个小区：7个二手房小区都在跌；
02、翡翠路西板块15个小区：7个二手房小区都在跌；
03、潜山路东板块22个小区：13个二手房小区都在跌；
04、天鹅湖北板块7个小区当中：5个二手房小区都在跌。
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二、学区房价格坚挺
不过，中介也承认，二手房的生意现在不大好做。“二手房又带个精装，价格比一手的肯定会贵些，买二手还不如买一手。”
小面积学区房受青睐
值得一提的是，由于政务区目前高层住宅的新房供应相对较少，像对应学区如五十中、奥体小学这样的可选择的就非常有限了。
注重学区的购房者在这一片大概只能考虑一下二手房了。这种情况下，面积小的房子比较受青睐。
比如凯旋门面积在50平米左右的房子，虽然均价也在2.6万/㎡左右，但总价上还是能在一些人的接受范围内。
中介表示，买房人对这类小面积的房源问的较多，毕竟买来就只是为孩子考虑的，住的舒不舒服都不重要。
二手房门店开拓多种渠道
其实这一片的二手房门店现在基本上都同时发展着多项门路，包括新房分销、出租房、公寓等，且不局限于政务区一带。
小编注意到，有的门店内挂着如滨湖、经开区、肥西的某些楼盘的房源信息。
据了解，相对于二手房，新房分销有时候占了门店经营利润的不小比重，而且有中介也表示可以拿到的优惠比售楼部给出的更多，不知是真是假~
三、政务区的二手房该怎么选？
据金刚石的数据也显示，最近一个月的时间，合肥就已经有超1.17万套住宅备案，呈现出全面井喷的态势。
但以各区来看，政务区的新房备案仅有63套。新房这块目前只有三个楼盘在售：
1、天鹅湖MOMΛ：在售挑高商办小户，建筑面积约40-60㎡，层高4.8米，均价25000元/㎡；
2、融创合肥壹号院：住宅即将清盘，洋房作品还剩10余套，销售均价 40000元/㎡左右；
3、融创信达政务壹号：在售装修洋房2#、11#，建筑面积约140-192㎡，均价约30000-33000元/㎡。
以上楼盘均价着实不低，但如果只考虑在政务区置业且新房的选择十分有限的话，二手房该怎么选呢？
政务区已经进入二手房市场，二手房占据主导地位的话，价格完全体现实际价值。
由于小学没有量化指标，因此合肥小学差距普遍不大，主要还是要考量中学。
目前，政务区最好的初中就是50中新校天鹅湖分校。50中新校集团今年中考总成绩765分以上有98人，745分以上有323人，700分以上827人。
集团3所学校：天鹅湖校区、望岳校区和50中南校，指标到校数分别为159、42和72，指标到校分数线为743分、733分和725分，基本代表三个档次。
根据小易论楼市分析，望岳校区跟46中成绩非常接近，按照46中来推测望岳校区的高分比例，估算750分以上人数约为38人。
50中南校跟48中滨湖校区成绩接近，按高分比例推测其750分以上人数大概为25人。
集团745分以上有323人，如果按照各分数段人数推断，750分以上人数大概有255人。如此算来，50中新校天鹅湖校区750分以上人数大概为255-38-25=192人。整体实力与50中东校相当，好过48中。
50中新校天鹅湖校区，相较于其他一批建校很久的老校区，7年时间用最快速度，成长为合肥实力靠前的初中，未来实力不容小觑。
结合小易论楼市列出的今年及去年合肥初中档次划分表：
因此，在挑二手房的时候，50中新校天鹅湖校区的学区房最值得优先考虑。
总价越低的学区房越抢手
小易论楼市认为，在合肥投资房产，溢价主要体现在学票的价值上。一般房产的价值构成为：土地价值+建筑价值，而学区房的价值构成为：土地价值+建筑价值+学票价值。
分析得出，学票价值占比越大的资产，越具有投资价值。总价越高，学票价值占比越低，投资价值越低。
因此总价越低的学区房越抢手，总价越高的学区房基本体现不出学区溢价。比如华润凯旋门的小公寓、融科九重锦96平米左右的小三房，都可以。
学区稳定、低档资产的小两房也可选择
基于总价层面考虑，建议可以选择学区较为稳定的小公寓，品质稍差的真学区房， 100平以内都可以考虑，即使是回迁房小区，只要总价低，学区稳，都可以选择。比如天鹅湖北的汇林阁小区，也可以买入，双学区都很不错。
距离学校越近，价格越高，换手率就越高
分析得知，合肥的真学区，尤其是距离学校最近的学区房，价格总是最高，且成交量非常大。
在政务区，距离学校越近，价格越高，换手率越高，越受欢迎。路上通勤时间大大缩短，溢价高可以接受。
就比如华润凯旋门的70年小公寓，总价目前在122万+，单价虽高但总价在政务区算低的，买了之后可以挂靠学区，再转手卖掉，因此流通性非常强。更基于土地价值不断攀升，也能为你的资产增值保值，而且买到也可以出租，租金收益不低。
附最新划分的学区房价格涨跌表：
西园新村小学
北区学校位置：西园新村西园路3号
学区范围：梅山路转一环路转肥西路以西、黄山路以北(不含安徽大学)、合作化南路以东、长江西路以南。
合肥市第50中学新区
学校位置：政务区翡翠路、嘉和路交口
学区划定范围：潜山路转金寨路以西，312国道以北，与高新区接壤，休宁路以南。
结 语
以整体而言，政务区的二手房还是有些凉，但手握学区房的房东因为优势在，显得腰杆挺，但也存在一定让价空间。购房者若真看中了，大可议价，在如今的买家市场，这点资本还是可以有的。
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