来深圳打拼的小伙伴
或多或少都会遇到
租金上涨、租赁市场不规范的问题，
应该如何解决呢？
住房租赁市场关系基本民生，
规范发展住房租赁市场是
实现住有所居的重大民生工程。
记者从近日提交深圳市人大常委会会议审议的《市政府关于加快培育和发展住房租赁市场工作情况的报告》中获悉，为使越来越多的深圳居民实现“安居梦”，深圳将出台政策规范住房租赁市场，稳定住房租赁价格，力争到2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套。
城中村住房和工业配套宿舍供应八成房源
报告显示，深圳城中村和工业配套宿舍是住房租赁市场的供应主体，占全市租赁房源的80.5%，城中村租赁住房约 490 万套(间)、占全市租赁住房的 62.6%；工业配套宿舍约140万套(间)，占 17.9%。
据了解，深圳住房租赁市场是国内最发达，最活跃的租赁市场之一，由于外来人口多、人员流动性大等因素，全市约65%的常住人口租房。据不完全统计，全市共有各类出租住房（含公寓、宿舍）约783万套（间）、3.48亿平方米，占住房存量总套数73.5%。
近年来深圳不断增加租赁住房有效供应。全市已通过招拍挂方式出让6 宗自持租赁住房用地，可建设租赁住房(含人才住房)约 31.3 万平方米、6300 套，近期还将供应自持租赁住房用地3 宗。
深圳加快培育机构化规模化住房租赁企业
市场化租赁占比较高是深圳住房租赁市场的一大特点。据了解，全市租赁住房中市场化租赁住房约673 万套，市场化程度(市场化租赁住房套数/租赁住房总套数)达到 86%；政府公租房、单位低租金自用住房及部分工业配套宿舍在内的政策性、保障性租赁住房约110万套(间)、占比14%。同时，租赁住房流转快、出租率高，其中，商品住房的空房时间一般为2-4 周，城中村空房时间一般为 1-3 周，部分原特区内及地铁沿线城中村基本处于满租状态。
此外，深圳住房租赁市场另一特点是机构化专业化住房租赁占比较低。市场化租赁中，绝大部分为业主自行出租或“二房东”代为出租，机构化租赁约占市场化租赁住房总量的 4%，低于北京、上海、杭州等国内城市（据贝壳研究院统计，目前北京、上海、广州、杭州机构化租赁占比分别为 10.3%、7.6%、2.4%、9.2%）。
据悉，近年来深圳加快培育机构化规模化住房租赁企业，目前共有国有企业、开发商、中介、金融保险机构、酒店管理机构、创业企业等各类主体500 余家从事住房租赁经营业务，收储经营各类租赁住房约 25 万套(间)。其中，已成立国有住房租赁企业 6 家，另有多家国企成立专门事业部开展租赁业务，收储运营租赁房源约 5.5 万套(间)。
据初步统计，目前住房租赁企业“进村”数量约 200 余个，改造住房(含洽谈)约10万套(间)，占城中村租赁住房总量 2%；已改造出租的住房约1 万套(间)，规模较小。调查显示，城中村专业化租赁项目出租率普遍在 95%以上，部分项目和户型甚至“秒光”。
住房租金水平上涨态势比较明显
报告提出，深圳在稳定住房租赁市场方面取得一定成效，但同时也存在不少问题。受人口结构变化、城市更新等多方面因素的影响，深圳租金水平上涨态势比较明显。据国家统计局深圳调查队统计，深圳市租赁房房租同比指数自2017 年9月以来连续14 个月超过 100。其中，2018年10月同比指数为 104.9。经对租赁市场成交数据调查与统计，全市 1-10 月商品住房平均租金为 79.5 元/平方米，同比上涨 7.9%; 城中村住房租金为 39.4 元/平方米，同比上涨 6.8%。全市房租随7月、8 月“毕业季”过后稍有回落。
另外，作为供应“大户”的城中村住房，也存在管理上的“难题”。据悉，深圳城中村“二房东”甚至“三房东”代理经租现象较多，公开收取高额水电费或巧立名目收费、房屋打隔断和“房中房”现象较为普遍。同时“租金贷”等金融创新蕴含一定风险，租赁市场法规建设滞后等，都一定程度阻碍了深圳住房租赁市场的蓬勃发展。
力争到2022年新增建设筹集租赁住房不少于30万套
报告提出，为加快培育和发展住房租赁市场，深圳拟制定出台《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》和《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的工作方案》，稳定住房租赁价格，力争到2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套、占新增建设筹集住房总量的50%以上。
同时，将努力发挥住房租赁交易服务平台作用，加快完善住房租赁交易服务平台的功能。据悉，深圳住房租赁交易服务平台“深圳智慧租房”上线以来，截至 2018年11月，平台入库总房源量超过16万套，可租房源量0.67万套，累计房源合同数量约13万份。
为补齐法规政策“短板”，深圳还将加快制定、修订住房租赁法规规章，修订出台《深圳市出租屋管理若干规定》和《深圳市房地产市场监管办法》，启动《深圳市住房租赁管理条例》立法工作，力争将各类住房租赁市场运行和管理纳入法治化轨道。
三大措施稳房租
1增加租赁住房供应 规范租赁市场
将多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套、占新增建设筹集住房总量的50%以上。
加快完善住房租赁交易服务平台的功能，建立住房租赁诚信监管体系。结合“扫黑除恶”专项行动，严厉打击住房租赁市场合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打隔断群租等违法违规行为。
2降低租赁企业改造和运营成本
将加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过“政府、集体经济组织、租赁企业”合作方式和计划引导、规划统筹、价格指导等手段，有序推进城中村规模化改造；不断完善城中村基础设施和基本公共服务设施，对城中村综合整治给予适当财政补贴，降低企业改造和运营成本，引导租赁企业按照租户的消费结构和支付能力，供应适宜的租赁住房。
3推进稳租金商品房试点
将完善住房租赁价格调查体系，编制全市统一、科学、合理的租金指导价格并定期向社会发布，引导骨干企业出租住房的租金不高于所在区域的租金指导价格。发挥政策传导效应，加快推进“控涨幅、稳租期”为特征的稳租金商品房试点工作，同时加快制定住房租赁法规政策。
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来源 深圳商报、晶报
部分内容来源读创/深圳商报记者 陈小慧
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