“资产周转率的目标起码是25%，希望将来还要更高一点”。决意“减负”的瑞房面对大量持有资产选择了套现策略，而中国新天地的上市计划则遭到推迟。
观点地产网 “今年公司也有销售资产的计划。自从我们提过有意愿出售资产，有很多公司跟我们有接触，现在有几个项目正在研究中。公司也在考虑利用这个机会重新组合投资和经营模式”。
3月16日，在瑞安房地产2015年度业绩会发布会现场，瑞房主席罗康瑞表示，2016年公司依然有意愿进一步出售商业资产。其表示，2016年公司的主要目标为提升资产周转率和降低负债，并将继续专注上海、武汉等城市发展，同时会继续考虑出售资产释放物业价值。
“2015年对瑞安而言具有特殊意义”，罗康瑞认为瑞房的轻资产策略在去年开始取得了成效。得益于2015年以123亿元价格出售上海太平桥企业天地物业，瑞房的资产周转率从9%上升至18%。
瑞房表示，鉴于公司目前的主要任务是出售成熟的商业资产来获得高额回报，最大化地实现析产价值，我们认为现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，因此我们决定短期内不会进行中国新天地的上市计划。
“如果把这些收租物业上市，以目前的市场条件，不但可能拿不到市场价格，还要给一个比较大的资产折让，但是如果现在就卖掉这些资产，可以给股东带来最大收益。”
不过，就2015年净利而言，瑞房的成绩单并不算理想。据披露，2015年股东应占溢利为7.88亿元，同比下滑55.7%。管理层解释称，溢利下滑的主要原因是人民币贬值带来的13.1亿元汇兑亏损。
对此，瑞房执行董事兼财物总裁孙希灏强调，“2015年公司港元和美元债占比46%，今年会降低至40%以下”。
此外，在降低境外债的同时，降低负债率同样是瑞房的重点。2015年，瑞房负债率同比2014年上升2%至81%。罗康瑞则表示，在资产负债率方面，瑞房的目标是在2017年底降至50%，“今年负债率降低的目标还不能公开讲，但肯定会有所下降”。
在人民币汇兑亏损之外，出售资产的结果主要体现瑞房的2015年的核心溢利大幅上升。数据显示，2015年瑞房核心溢利同比上升438%至24.23亿元，主要原因就是出售上海企业天地1号及2号的溢利贡献。
截至2015年12月31日，瑞安合约物业销售额为215.13亿元，已出售及预售的总建筑面积为63.1万平方米。期内，瑞房录得营业额64.72亿元，而2014年为102.49亿元，相关下跌主要是由于其上海住宅项目的销售贡献减少。
2016年，瑞房的合约销售目标为240亿元，其中住宅销售目标为140亿元，商业物业销售目标为100亿元。
据介绍，2016年及其后，瑞房来自6个项目的可供销售及预售的住宅物业总建筑面积达63.16万平方米，其中上海项目的总建筑面积预期达到23.67万平方米，包括上海太平桥翠湖天地隽荟(资料、点评咨询、论坛)、瑞虹新城怡庭(资料、团购、论坛)和悦庭。
在布局策略上，罗康瑞表示上海依然是重点。“出售资产不代表公司就停下来了，也不代表公司不看好上海市场，只是现在我们主要做的是提升资产周转。我们会在上海继续寻找开发的机会，现在也有好几个项目在研究中，希望在今年之内能够有一到两个项目在上海可以落实”。
以下是瑞安房地产2015年度业绩发布会现场问答实录：
现场提问：管理层你们好，去年收入和利润下跌的原因是什么？
孙希灏(执行董事兼财务总裁)：2015年收入下跌的主要原因是因为上海入账的物业很少。利润下调，也是主要因为去年的住宅销售相对比较低，还有一个原因是去年有13亿人民币的汇兑亏损。其实如果不考虑汇兑亏损，2015年整体盈利表现比2014年要好。
现场提问：2015年下半年出售了比较多在上海的物业，为什么会做这些出售的动作？2016年上海地产价格上涨幅度比较大，你们未来的策略是什么？会不会加大销售力度？
罗康瑞(主席)：有关出售上海企业天地第一期和第三期的决定，主要是因为这部分收租物业每年的租金收入是3%到4%左右，但是利息成本是6%到7%，长期持有这些物业，我们现金的出入是不平衡的。
另外我刚才在介绍中也说过，如果把这些收租物业推上市，可能拿不到市场的价格，还要给一个比较大的折让，这个对股东来说是不利的。所以去年我们就决定将企业天地出售。这个决定并不代表公司对上海或者是上海的写字楼没有信心，公司现在也对上海一些地块有兴趣。只是现在我们主要做的是提升资产周转，公司的资产有1100多亿，但是大部分的资产是没有收入或者是收入是不够的，我们现在希望用运转的方式来把资产盘活。至于未来的策略，我们会在上海继续寻找开发的机会，现在也有好几个项目在研究中，我希望在今年之内能够有一到两个项目在上海可以落实。
现场提问：刚才提到中国新天地推迟上市是因为希望资产价值有更好提升，那么今年还会出售多少物业？除了上海是否也有其他的地方的物业？市场反映是怎样的？
罗康瑞：说到上市，主要是以目前的市场条件，如果将新天地上市，资产可能会有很大折让，但是如果是现在就卖掉那些资产，可以给股东带来最大的收益。
同时，公司并不是说卖了资产之后就停下来了，还是继续在寻找新的投资机会，也相信未来找的项目和地段仍然是可以打造出新地标的，我们对这方面是很有信心的。
至于会拿哪些项目来卖？这个不是很方便透露，因为自从我们提过有意愿出售资产，有很多公司跟我们接触，现在有好几个项目在研究中，各个城市都有。包括一些大型的开发商也很有兴趣，因为我们的项目无论地段还是质素都是比较突出的，所以正在研究中。当然公司也在考虑是不是利用这个机会重新组合投资和经营模式。
现场提问：佛山岭南天地和碧桂园的交易现在进行得怎么样了？是不是岭南天地其他几期都有计划要出售给他们？
罗康瑞：关于佛山的地，我们是跟一家公司签了MOU(谅解备忘录)的，但是现在还没有签订任何具有约束力的协议，如果签了，公司一定会公告的。
现场提问：现在公司拆迁项目的进展如何？拆迁成本会不会对负债有影响，这种影响需要多长时间来消化？
罗康瑞：上海那几块地现在动迁都比较顺利，虽然有一两块慢了几个月，但是我们觉得现在的进展程度是可以接受的，应该在今年年底或者是最迟明年年初就可以交地了。动迁的地块交地后公司就会尽快开工，应该在一两年之内就可以开始销售了。所以我们对现在的进程和销售是比较有信心的。
关于拆迁对负债的影响，其实现在公司拆迁成本基本已经付完了，所以现在应该不会再影响负债率。而且如果继续有资产出售，相信今年之内是可以将负债率降下来的。
现场提问：去年资产周转率有所提升，公司认为要提升到一个什么样的水平是比较合理的？
罗康瑞：2015年公司资产周转率提到了18%，我说过我们目标应该是起码去到25%，希望将来还要更高一点。
现场提问：今年美元债和港元债有计划要替换成人民币债，这个比例目标是多少？
孙希灏：公司内部有一些指标，但在公共场合不适合提。2015年底总债务中大概46%是美元和港元的债务，我们相信今年这个比例可以降低到40%以下。
现场提问：今年公司降低负债率的目标是多少？
罗康瑞：公司内部是有一个指引的，暂时不能公开讲。但是我说过到2017年底的负债率目标是50%。当然不可能负债率一年就降到50%，但是今年肯定会有所降低的。
现场提问：上海瑞虹新城卖得很好，今后加推会不会加价？瑞虹新城8万均价都可以日光，公司是怎么看内地这种房价上升的趋势，是不是健康的？上海的市场，如果是去买地，会不会拿高价地？
罗康瑞：上海的价格上升最主要的原因是需求很大，另外上海土地供应不是很充足，这方面有点像香港。而且上海还有一个问题，就是地块容积率定得很低，大部分是2-4，我们在香港做写字楼容积率可以是15，做住宅有些是9-10，这方面就关乎土地资源的利用，我希望上海能做些调整，不然房价是没有办法下跌的。
至于未来，我相信上海的房价还会升，但是我希望它能升得慢一点、稳定一点。因为现在资金在内地没有很多投资出路，而且现在政府有支持楼市的政策，银行也放松了贷款，这些都是利好的条件，所以市场在最近几个月发展得很快，我们的日光盘并不只是在上海，武汉也一样。
当然，也不可以说全国的楼市都可以，三四线城市还要去库存，主要因为那些城市自身的条件未必那么充分，可能是开发了一些项目市场没需求，价格是真的升不了。但是中国现在有政策出来支持，相信去库存也应该是可以解决到问题的。
另一个问题，现在上海的地很贵，如果买了之后要怎么做？一定是要跟随市场，贵地也有贵的做法，最主要是看我们是不是有办法用规划设计将那块地创造更大的价值。我觉得在这方面上海市场还有很多机会，上海的目标是希望2020年发展成为一个国际金融中心，我相信接下来的几年，上海还会有很多的建设需要，一个城市有转变就是最好的机会。
现场提问：有个问题想请问罗宝瑜小姐，你怎么看现在的瑞安？对于未来的瑞安有什么看法？
罗宝瑜(中国新天地执行董事)：我觉得公司现在是处于一个转型期。刚才主席也有提到，公司现在是在转型当中。我觉得很重要的一点就是我们现在有新的一个管理层组合，很多新上任的管理层在公司的时间也比较长，自己本身的经验也很丰富，所以我对现在管理层新的组合非常有信心，觉得我们现在要帮公司转型，我是比较有信心的。
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