壹︳ First
3年半以前，姜Sir就曾预测，精武镇必将在3年后成为天津环城楼市最热的板块。
这倒不是因为Sir神机妙算，而是在当年7月底的一场小论坛上，精武镇镇长和招商办主任透露了一个关键信息：
整个精武镇当时规划的居住用地储备，将近700公顷近1万亩。如果按照平均1.5的容积率计算，就是将近1000万㎡的住宅建筑规模。
而且除此之外，精武镇负责人还透露了其他一些信息：
2015年，精武镇常住人口已达到15万，其中近10万是老师和学生。
经过改造，精武镇的污水、垃圾已全部实现集中清运治理。
京华道2.2公里规划为文化大道和景观大道，集合商业、旅游、休闲、文化等功能。
域内卓尔电商城已承接了北京动批、大红门的部分商户。
当然，所谓“3年1万亩”只是当年确立的目标。精武镇真正的发力是从今年开始。
据天津克而瑞统计，2016年至2018年，天津西青精武镇板块总计成交11个地块，包括2宗商办用地、4宗商住混合用地、5宗纯住宅用地。
成交土地总面积832753.8㎡，总建筑规模1426679.07㎡。
其中，2016年只成交了一个地块，2017年成交了3个地块，2018年居然成交了7个地块！
此外，目前精武镇还有一块面积85536.3㎡的地块正在挂牌中，预计明年初摘牌。
照此计算，整个精武镇目前在售、未来待售的住宅总体量，超过100万㎡。
天津克而瑞统计，点击可放大
再看开发商，金地、万科已在此重仓布局，卓越、华侨城、卓尔纷纷跟进。仔细看精武镇的楼市版图，骨架已经基本搭建完成。
今年的金地艺术家仅仅只是个开局，大戏应该会在2019年正式拉开帷幕。
甚至，如果把范围进一步扩大到精武镇旁的李七庄板块，我们可以断言，天津环城的西南角，必将成为整个天津楼市的下一个风口。
贰︳Second
对于精武镇的区位优势，想必毋庸多言。毕竟，这里是距离城市中心最近的环外板块之一。
百度地图显示，从时代奥城、水上公园旁的宾水西道与凌宾路交口，驾车到团泊大道与津涞公路交口，行驶距离只有5.6公里、9个红绿灯。甚至，限号日叫辆网约车去换乘地铁5号线，都要比其他环外板块更便捷。
而且周边已经聚集了大量的居住人口，又毗邻师范大学和理工大学，基础的生活配套都能得到解决。随着后续地块的出让、新项目的开发，周边市政基础条件还会陆续完善。
当然，对于绝大部分刚需客群而言，精武镇新盘最诱人之处就是超高的性价比，这甚至还引起了天津楼市年底的一波翘尾行情。
85㎡的高层小两居，总价最低能控制在150万左右；100㎡的洋房小三居，总价最低能控制在180万左右。
这样的总价段，放在临近的南开、河西，也就是个老破小的两居室。可在距离天津奥体中心行车距离约5.6公里的方位，却能选一套小三居新房。即便在现在的弱势行情下，也不能不令人心动。
今年6、7两月，万科相继拍下津西青（挂）2018-06、08号住宅用地，占地面积分别为49684.4㎡、52188.8㎡，规划建筑面积分别为82203.44㎡、104646.72㎡，容积率分别为1.8、2。
此外，万科在两个地块上还要分别自持1000㎡、5000㎡的租赁住房。
预计在月底前，南地块——西庐项目将会开盘。
首推171套房源，包括7-11层的洋房和15层的小高层。小高层两梯四户，主力户型为82㎡两居和97㎡三居；洋房一梯两户，主力户型为93㎡、105㎡三居。全部带精装。
即便按照周边在售价格的中上限——20000元/㎡计算，高层两居总价150万起，首付45万起；三居总价180万起，首付56万起。
叁︳Third
不过讲真，明年的精武镇的竞争肯定会异常惨烈，5盘同售会是大概率事件。除了价格，各项目还真得寻找自身更多的竞争力。
对于万科而言，主打的突破口可能会是精装。
实际上，万科是最早开始涉足精装的开发商之一。1998年，就率先尝试从毛坯房跨入装修房；到2008年，万科已实现100%住宅装修成品交付；到2016年，万科推出“万链科技”，尝试个性选装与功能加载。
之前在四季花城、金域华府、民和巷等项目，天津万科执行的都是C类精装标准。到了最新的西庐，则升级为“新C标”。
这个新的精装标准，主要突出四大发力点。
第一个发力点——色彩体系，仍然是万科之前执行的木色与美白两种风格，业主可以根据喜好自选。
美式白色风格
日式木色风格
第二个发力点——31项细节，包括暗藏玄关柜、防触碰隐形拉手、橱柜台面挡水沿、不锈钢易清洁背板、一体化静音阻尼铰链、270度环抱美颜镜柜、镜柜美颜补光灯设计、防潮不落地门套设计、台盆柜悬空设计、多功能飘窗设计等。
样板间卧室
第三个发力点——收纳系统 ，主要包括玄关储藏收纳、厨房餐厅收纳、卫浴家政收纳、客厅收纳、卧室收纳。
满载厨房
基础包为厨房地柜和卫生间地柜，加载包包括玄关柜、主卧衣柜、次卧衣柜、沙发背柜、卫生间镜柜、储藏间收纳架、餐厅柜、厨房吊柜、家政间吊柜、家政间地柜（因户型不同内容不同）。
以115㎡洋房户型为例，全部加载后，可实现大约9.83立方的储物空间，相当于51台190升的冰箱。
满载客餐厅
第四个发力点——适老适幼，包括卫生间地面采用防滑瓷砖、床头卫生间紧急呼叫按钮、地板与过门石标高一致避免绊倒、床头双控开关插座等。
同时，万科还加入了3大功能加载与N种软装选配包，配合之前所提到的日式木色与美式白色两种风格选装，增加了更多的个性可选空间，客户选择丰俭由人。
样板间客厅
样板间儿童房
肆︳Fourth
姜Sir不只一次强调，精装的根本优势并不只是装修，而是以精装思维优化过的基础户型。
万科在户型设计方面，一直都是秉承着这一原则，从内向外反推式设计，每个空间的尺寸都会先考虑家具摆放的位置，承重墙、梁柱、烟道、门窗、上下水立管的位置、尺寸，都一定会进行优化。
西庐执行的依然是万科标准化户型，小高层两种户型：82㎡两居和97㎡三居，洋房三种户型93㎡、105㎡、125㎡三居。最后一款首开时没有出现。
仔细看这几款户型，有几个共性：
都特别重视玄关的设计，基本上每款户型都预留了足够厚度的玄关柜的空间；
再小的厨房，台面也尽量做长，尤其是水槽和灶台之间的距离，一定要保证在60cm以上，以便留下足够的切菜空间；
利用墙面的“凹凸”造型、门后的墙垛等，增加储物柜的设置空间，而且实现整个空间的规整，视觉上令房间更宽敞；
像82㎡、105㎡的户型，都单独设置了储藏间，以解决小户型储物难题；
餐厅都和过道合二为一，利用足够大的开间，人从餐桌周围通行，避免了面积浪费；
所有南向卧室都有飘窗，延展视线，变相扩大室内空间；
卫生间能做干湿分离一定会做干湿分离，以便增加使用效率，避免起床后的早高峰出现抢厕所现象；
卫生间烟道和上下水立管一定会设置在最不浪费空间的位置，比如淋浴房侧面、洗手台侧面、马桶背后、洗衣机位侧面；
所有的卫生间都预留了洗衣机位，唯一遗憾的是都不带阳台，只能利用飘窗晾晒衣物；
所有空调室外机位均紧邻室内安装位，不必再走加长管。
高层82㎡两居
高层97㎡三居
洋房93㎡三居
洋房105㎡两居
伍︳Fifth
西庐的景观规划，利用绿植隔离、地形变幻，结合多功能的人气场和丰富多彩的独特花园，创造隐于市的和谐邻里社区景观。
整个社区的景观，包括
一个综合人气活动场、四个不同景观分为的植物花园、若干个小的邻里交流户外客厅。
入口景观采用不同的序列感，给人们带来不同的归家感受。
北入口采用开阔的带状线性广场，提升品质感。再通过廊架作为进入中心景观区的分隔标志，达到豁然开朗的景观效果。
北入口规划效果图
西入口则采用“林荫道+置石”的处理，先收后开，提升回家的舒适感。
社区中心的活力景观会客厅包含幼龄游戏区、低+高龄游戏区、风雨廊架会客厅、秘密花园、活力健身场、综合运动场等几部分。
幼龄游戏区适合1-3岁幼儿玩耍，区域内规划设计了家长看护所需的树池座椅，安全性的玩耍器械如沙池、摇摆木马、爬行圈等，满足幼龄儿童成长需求的弹跳带、音乐器具、涂鸦带等，同时还预留了婴儿车停车位。
幼龄游戏区规划效果图
低+高龄游戏区适合3-12岁儿童玩耍，区域内规划设计了秋千、旋转木马、蹦床等常规活动器械，攀爬网、攀爬墙等挑战型活动器械，以及综合游乐器械。
低+高龄游戏区规划效果图
风雨廊架会客厅为家长提供舒适的看护区，为活动的儿童提供躲避风雨的空间。
秘密花园用芒草和花树植物围合，形成舒适美丽的花园，提供邻里宅间的休闲空间。
秘密花园规划效果图
活力健身场设置在外围，家长在看护孩子的时候也能满足自身锻炼需求。
综合运动场设置旱喷、特色活力几何座椅，并结合消防登高面预留出羽毛球、滑板等各个年龄都适合的自由运动场地。
综合运动场规划效果图
- END -
2018·12·20
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
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