本期文章，主旨案例來源於《最高人民法院公報》2018第11期總第265期案例。
規 則 要 述
01 . 會所建設成本業主分攤，產權亦應歸全體業主所有
開發商無充分證據證明建設成本已分攤給全體業主的小區內房屋權屬系其所有，則該房屋應屬小區全體業主所有。
02 . 庭院綠地歸屬，不能僅依現實佔有、使用情況判斷
庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須依房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。
03 . 規劃停車位，歸開發商；規劃外新增車位，歸業主
依《物權法》第74條規定，建築區劃內，規劃用於停放車輛車位，屬於開發商；規劃之外新增車位，屬業主共有。
04 . 公用配套設施未移交，業主委員會可訴請損害賠償
業委會基於業主大會章程和業主共同授權，有權以自己名義對外主張其管理的建築物區分所有人共有財產上權利。
05 . 物業共有部位或設施經營收益，應歸全體業主共有
物業公司擅自利用物業共用部位和設施設備經營，所得收益未經全體業主或業委會同意的，物業公司應無權使用。
06 . 鍋爐房即使私人所有，亦可對其權利行使予以限制
基於鍋爐房等公用設施設備特殊性，即便屬開發商私人所有，為維護社會公共利益，亦可對其權利行使予以限制。
07 . 物業共有部位或設施經營收益，應歸全體業主共有
物業公司擅自利用物業共用部位和設施設備經營，所得收益未經全體業主或業委會同意的，物業公司應無權使用。
08 . 小區業主購買物業管理用房，不能認定系善意取得
開發公司或物業服務企業擅自出賣雖無法進行權屬登記公示的物業管理用房，小區業主購買，亦不構成善意取得。
09 . 違反規劃建造社區用房，移交業委會後，不得反悔
開發商將違規建造的社區服務用房移交給小區業委會的，因涉及行政處置行為，該社區辦公用房產權應歸業委會。
10 . 物業用房返還請求權，不適用訴訟時效和除斥期間
建築區劃內公用設施和物業用房屬於業主共有，業主要求歸還，系行使物權請求權，不適用訴訟時效與除斥期間。
規 則 詳 解
01 . 會所建設成本業主分攤，產權亦應歸全體業主所有
開發商無充分證據證明建設成本已分攤給全體業主的小區內房屋權屬系其所有，則該房屋應屬小區全體業主所有。
標籤：物業糾紛｜會所｜業主共有
案情簡介：2007年，開發公司發包建設小區，其中包括會所。2009年，開發公司將小區物業移交物業公司，其中會所尚未辦理房產證，其建設成本已分攤給全體業主，部分會所面積用作物業用房，部分由開發公司對外出租。2017年，業委會起訴開發公司、物業公司，要求確認會所權屬並支付損失。
法院認為：①《物權法》第70條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第73條規定，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為《物權法》第六章所稱的共有部分：……（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。②本案中，案涉會所位於小區內，與物業用房同屬一套建築整體，根據建設工程規劃許可證、物業移交接管協議備案證明存根、以及開發公司與物業公司所籤物業移交驗收接管協議等書面證據所載內容看，開發公司在移交物業時，是將會所與物業用房一併作為配套用房移交給物業公司，且寫明產權歸全體業主所有。業委會在本案中提供了上述證據，對其主張已盡到初步舉證義務。開發公司雖提供了土地分割證、會所成本核算等證據，但根據法院調查瞭解的情況，以及物價局對小區商品房價格核定的相關材料，開發公司所舉證據並不足以證明會所繫其公司所有。依《物權法》及司法解釋規定，針對雙方當事人舉證情況，應認定案涉會所屬全體業主所有。③會所屬全體業主所有，開發公司作為小區開發商對此理應知曉，且在物業移交驗收接管協議備案證明中亦明確了該事實，故開發公司自將物業用房移交給物業公司時，本應將會所一併移交給全體業主佔有、使用、收益，但開發公司卻一直無償佔有使用至今，致使全體業主不能使用、收益，從而造成相應損失。依《物權法》第37條規定，因開發公司侵權，業委會作為全體業主代表有權請求開發公司賠償損失。開發公司認為業委會未主張過權利，至少表明是同意其公司使用的。但依《民法總則》第240條規定，沉默只有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示。業委會明確表示曾多次向開發公司提出歸還會所的主張，並未同意開發公司無償使用，開發公司亦未能舉證證明其公司佔有使用會所符合法律所列上述情形，故開發公司所提該項上述意見，並無事實和法律依據。④《侵權責任法》第19條規定，侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他方式計算。本案中，可參照會所租賃費用來確定本案損失，並依法委託評估機構對此進行評估。根據評估機構對會所租賃費用評估過程看，評估機構不僅到現場查勘了會所實際情況，還對類似商業辦公用房租金情況進行了大量調查和分析，從而作出了不同時段租賃費用的評估結論，故評估機構評估具有事實依據，亦無程序違法之處，開發公司未能提供相應證據推翻該評估意見，故評估意見合法有效，可以此作為參照確定本案損失。因開發公司連續佔有使用會所，故本案未超過訴訟時效。判決確認訴爭會所除物業用房外的房屋屬小區全體業主所有，開發公司支付業委會損失80萬餘元。
實務要點：開發商與小區業主對小區內建造房屋權屬有爭議，開發商無充分證據證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設成本分攤到業主商品房中，則該房屋應屬小區全體業主所有。
案例索引：江蘇無錫中院（2017）蘇02民終5565號“某業委會與某開發公司等物權確認及財產損害賠償糾紛案”，見《宜興市新街街道海德名園業主委員會訴宜興市恆興置業有限公司、南京紫竹物業管理股份有限公司宜興分公司物權確認糾紛、財產損害賠償糾紛案》，載《最高人民法院公報·案例》（201811/265:40）。
02 . 庭院綠地歸屬，不能僅依現實佔有、使用情況判斷
庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須依房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。
標籤：房屋買賣｜配套設施｜物業糾紛｜綠地權屬｜獨佔使用權
案情簡介：2005年，徐某夫婦購買房屋。開發商口頭承諾買房送庭院綠地，雖未寫進合同，但按私家綠地建造設計。徐某入住後將該綠地廢除，抹水泥，改成魚池、花臺。2006年，物業公司認為影響小區統一美觀，提起訴訟，要求恢復原狀。
法院認為：①業主與所在小區物業公司簽訂物業管理服務協議後，雙方之間建立了物業管理服務合同關係。物業公司作為提供物業服務的合同一方當事人，有義務依約進行物業管理，要求業主遵守業主公約及小區物業管理規定，有權對違反業主公約及物業管理規定的行為加以糾正，以維護小區正常的物業管理秩序，維護小區全體業主共同利益。當業主不按整改要求糾正違反業主公約和物業管理規定行為時，物業公司作為合同一方當事人，有權依法提起訴訟。②即使從該庭院綠地建造設計情況看，該綠地似僅供徐某一家使用，但依開發商口頭承諾尚不能認定徐某一家對所購房屋庭院綠地享有獨佔使用權。該綠地作為不動產，其使用權歸屬不能僅依現實佔有、使用情況進行判斷，須根據房屋買賣合同內容及物權登記情況加以確定。在買賣合同無記載、物權未登記情況下，只能認定徐某夫婦對該綠地享有一般使用權而非獨佔使用權。③根據業主公約及物業管理協議，徐某夫婦不能破壞其所購房屋庭院綠地，不能擅自對該綠地進行改造，即使其對該綠地享有獨佔使用權，鑑於該綠地屬小區綠地組成部分，根據物權公益性原則，徐某夫婦使用該綠地時亦應遵守業主公約及物業管理協議中關於小區綠地管理規定，不得擅自破壞該綠地，損害小區其他業主合法權益，故判決徐某夫婦對綠地恢復原狀。
實務要點：庭院綠地作為不動產，其使用權歸屬須依房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。即使業主對於該庭院綠地具有獨佔使用權，如該庭院綠地屬小區綠地組成部分，業主在使用該庭院綠地時亦應遵守業主公約、物業管理規定關於小區綠地管理規定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區其他業主合法權益。
案例索引：江蘇南京江寧區法院2006年 11月30日判決“徐某等與某物業公司物業管理合同糾紛案”，見《青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業管理合同糾紛案》，載《最高人民法院公報•案例》（2007:503）。
03 . 規劃停車位，歸開發商；規劃外新增車位，歸業主
依《物權法》第74條規定，建築區劃內，規劃用於停放車輛車位，屬於開發商；規劃之外新增車位，屬業主共有。
標籤：物業糾紛｜車位糾紛｜規劃車位｜新增車位
問題提出：小區道路上車位是否屬業主共有？
處理意見：①《物權法》第74條第2款規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”因此，凡是經過規劃的車位，無論是地上的，還是地下的，也無論是否在小區道路上，均應由開發商和小區業主在購房或回遷時自行約定，《物權法》雖未明確規劃車位歸屬，但從上述法條表述來看，規劃車位實際上歸開發商所有。②《物權法》第74條第3款規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”依法律解釋方法中的體系解釋，既然第2款規定的是規劃車位的歸屬，那麼第3款規定的即為規劃之外的車位歸屬。依該款規定，規劃之外，新增車位應屬於業主共有。
實務要點：依《物權法》第74條規定，建築區劃內，規劃用於停放車輛車位，屬於開發商；規劃之外新增車位，屬業主共有。
資料索引：見《小區道路上的車位是否屬於業主共有》（《民事審判指導與參考》研究組），載《民事審判指導與參考·民事審判信箱》（200804/36:282）。
04 . 公用配套設施未移交，業主委員會可訴請損害賠償
業委會基於業主大會章程和業主共同授權，有權以自己名義對外主張其管理的建築物區分所有人共有財產上權利。
標籤：物業糾紛｜業委會｜公用設施｜訴訟主體
案情簡介：1995年，開發公司建成小區，大部分買受人已入住。1996年，開發公司將建成小區移交鎮政府，同時移交了公共維修基金和自行車棚建設經費共60萬元，但開發公司未依政府文件規定和批准的規劃圖設計要求建設和移交汽車庫、幼兒園、商業用房等配套公用設施。1997年，鎮政府將小區移交給第三人居委會，居委會組建了小區管委會負責物業管理。2001年，小區成立業主委員會。2004年，業委會以開發公司為被告、居委會為第三人，訴請移交相關共有財產或賠償損失。
法院認為：①基於建築物區分所有人共有權特殊性，業主委員會作為建築物區分所有權人自治組織和共有財產管理人，基於業主大會章程和業主共同授權，有權以自己名義對外主張其管理的建築物區分所有人的共有財產上權利，對內要求某一共有人承擔基於共有關係而產生的義務。②本案中，小區總平面規劃圖明確標定有自行車棚、汽車庫、幼兒園、商業用房等配套公用設施，開發公司未按批准的規劃建設，屬違反規劃法行為，不僅應承擔行政責任，同時應承擔侵權民事責任。因公用車庫、自行車棚、幼兒園、商業用房，不是依附於建築物專有部分，而是獨立於建築物專有部分之外的共有部分，是建築物區分所有權中共有權標的物。這些公用配套設施在建成後無償移交給業委會，屬業主共有財產。由於開發公司違法不作為行為，導致小區業主共有財產所有權喪失，構成對小區業主共有所有權侵害，在不能移交情況下，應承擔損害賠償責任。鑑於開發公司已將自行車棚建設費用和公共維修基金移交給第三人，應由佔用該款的第三人居委會承擔返還責任；對於未建車庫、幼兒園和商業用房，可比照該小區業主購買房屋平均價格，由開發公司賠償。
實務要點：業主委員會作為建築物區分所有權人自治組織和共有財產管理人，基於業主大會章程和業主共同授權，有權以自己名義對外主張其管理的建築物區分所有人的共有財產上權利。
案例索引：見《業主委員會主體資格及其權利性質的認定》（餘躍武，安徽高院），載《民事審判指導與參考·判解研究》（200502/22:147）。
05 . 物業共有部位或設施經營收益，應歸全體業主共有
物業公司擅自利用物業共用部位和設施設備經營，所得收益未經全體業主或業委會同意的，物業公司應無權使用。
標籤：物業糾紛｜廣告收益｜共有設施
案情簡介：2013年，小區業委會訴請物業公司返還2004年至2012年期間利用共有設施收取的廣告費26萬餘元。物業公司以其一直虧本經營、前期物業合同約定開發公司應經營性補貼為由抗辯。
法院認為：①《物權法》第70條規定“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，故小區住宅、經營性用房等專有部分以外樓道、大堂、電梯內等公共區域應屬業主共有部分，並由全體業主共同管理。基於上述公共區域內設立廣告所取得收益依法亦應屬全體業主共有。②物業公司雖系業委會所在園區物業服務單位，但依前期物業管理合同約定，其服務費用是從物業服務資金中支取相應管理酬金及物業服務開支，而物業服務資金為業主繳納的物業管理費及開發商支付的經營缺口補貼，故公共區域廣告費用並不屬物業管理合同中所約定物業服務資金，物業公司在未經業委會或全體業主同意情況下，無權擅自使用該廣告費用以彌補其經營不足。依最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條第1款“建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持”規定，現業委會要求物業公司返還其收取的公共區域廣告費用，理由正當，應予支持。③因業委會未主張物業公司佔用廣告費用期間利息，故對此不予處理。因物業公司未經同意擅自處分屬於全體業主共有的廣告費用行為已侵犯了全體業主共有權，其資金用途並不能改變其行為性質，且雖然物業公司提供了該公司審計報告，證明其經營一直虧損，但該審計報告無法反映出公共區域廣告資金具體使用用途，同時根據前期物業管理合同約定，對於管理費收入與實際支出不足部分缺口由開發單位支付，故物業公司擅自使用公共區域廣告費用行為無法律和合同依據。判決物業公司返還業委會小區公共區域廣告費收入26萬餘元。
實務要點：物業公司擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應歸屬全體業主共有。未經全體業主或業委會同意，物業公司無權使用該收益。
案例索引：遼寧瀋陽中院（2016）沈中審民終再字第136號“某業委會與某物業公司不當得利糾紛案”，見《瀋陽市大東區鵬利花園AB區業主委員會訴瀋陽凱萊物業管理有限公司不當得利糾紛案——未經全體業主同意物業公司無權使用公共區域的經營收益》（韓鵬），載《人民法院案例選》（201708/114:76）。
06 . 鍋爐房即使私人所有，亦可對其權利行使予以限制
基於鍋爐房等公用設施設備特殊性，即便屬開發商私人所有，為維護社會公共利益，亦可對其權利行使予以限制。
標籤：物業糾紛｜供暖合同｜公用設施｜鍋爐房｜權利濫用｜佔有保護
案情簡介：2007年，業委會成立後，與前期物業選定的供暖公司續簽供暖合同。2015年，開發公司將鍋爐房運營管理權委託給投資公司進行供暖及收取供暖費工作，投資公司據此強行佔據鍋爐房。訴訟中，開發公司另案起訴業委會，要求確認其對鍋爐房享有所有權、使用權和收益權。
法院認為：①供暖公司對案涉鍋爐房及供熱設施設備事實佔有受法律保護，投資公司損害了供暖公司佔有，供暖公司依法有權行使佔有保護請求權。根據在案證據，遲至2015年10月，供暖公司連續多年受託為涉訴鍋爐房及供熱設施設備佔有與使用人，其佔有狀態一直持續。這種佔有具有法律上意義，可產生相應法律效果，屬《物權法》中所規定佔有制度保護對象。依該法，佔有為佔有人對於特定有形物在事實上的管領力，或者說控制與支配力，這一事實秩序受法律保護。為維護社會安寧與和平，法律禁止他人以私力破壞該事實狀態。佔有人在佔有受到侵害時，無需另尋所有權等權利依據，即可依據佔有制度尋求對佔有的司法救濟。投資公司在未與佔有人供暖公司協商達成一致、自願交接情況下，違背佔有人意願，強行進駐並佔有、使用鍋爐房及供熱設施設備，該行為是對佔有事實的破壞，構成《物權法》上所稱侵佔，其行為有明顯不當之處，應依法承擔相應法律責任。②依據《物權法》《物業管理條例》等相關法律規定，住宅小區業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，受法律保護，業主有權共同決定選聘和解聘物業服務企業等事項，業主有權通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。本案中，小區業委會成立後，供暖公司依業委會委託而擁有對鍋爐房及供熱設施設備使用權及對涉訴小區供暖權受法律保護，投資公司侵害行為應予糾正。③本案中，投資公司主張權利源於開發商開發公司所聲稱擁有的對鍋爐房及供熱設施設備的所有權。依《物權法》規定，建築區劃內道路、綠地、公用設施、物業服務用房及其他公共場所，屬業主共有。就公用設施而言，主要指與業主基本居住生活需求有關，為小區提供整體配套服務的各種公用設施及管線，如供水、供電、供氣、供熱、網絡線路等。這些公用設施，依《物權法》相關規定，一般屬業主建築物區分所有權的調整範圍，為業主共有，開發商主張所有權的，其主張能否成立需經嚴格審查。本案中，開發公司在審理期間另案起訴業委會，請求確認對鍋爐房及供熱設施所有權等。即使本案涉訴鍋爐房及供熱設施設備確屬開發公司所有，基於此物在自身性質及用途上特殊性，其亦不能任意行使相關所有權各項權能。私有公共設施在法律權屬上可為民事主體個人擁有之“私物”，但在使用上應為服務於公共需求的“公物”，此即私有公共設施的公益性、公用性特點。在本市範圍內，冬季供暖為所有小區業主基本生活需求，供暖事業是直接關係到社會公共利益的基礎性公共事業。為確保業主該項需求滿足，業主應擁有對供暖主體的選擇權。本案中，開發公司以產權人名義，以委託管理方式，在實質上單方確定了業主供熱主體，有害於業主在供暖方面選擇權、磋商權，其行為亦有不當之處。④法律制定與司法適用，其核心為相關各方利益及社會公益衡量。就本案中各方當事人權利對抗與平衡問題處理，應綜合考量各項因素，從社會利益、公共利益出發加以確定。本案中，業委會選擇供暖公司供暖在先，供暖公司亦長期佔有與使用涉訴鍋爐房及供熱設施，開發公司在產權尚有爭議情況下，擅自委託投資公司管理鍋爐房及供熱設施，實質性損害業主選擇權已有不當，投資公司強行單方進駐，侵害供暖公司佔有與使用權，更為不妥。為維護社會公共秩序之安寧有序，維護廣大小區業主之權益，判決投資公司停止侵權，並應撤出涉案鍋爐房，向供暖公司返還供熱設施。
實務要點：對於鍋爐房等具備公共使用要件屬性的動產或不動產，基於公用設施特殊性，即便屬私人所有，為維護社會公共利益，亦可對其權利行使予以限制。
案例索引：北京三中院（2016）京03民終10514號“某熱力公司與某投資公司等侵權糾紛案”，見《北京市銘泰熱力供應有限責任公司訴北京環春宇投資管理有限公司等侵權責任糾紛案——佔有侵害之物權保護與公用設施的私權限制》（黃海濤），載《人民法院案例選》（201711/117:130）。
07 . 物業共有部位或設施經營收益，應歸全體業主共有
物業公司擅自利用物業共用部位和設施設備經營，所得收益未經全體業主或業委會同意的，物業公司應無權使用。
標籤：物業糾紛｜廣告收益｜共有設施
案情簡介：2013年，小區業委會訴請物業公司返還2004年至2012年期間利用共有設施收取的廣告費26萬餘元。物業公司以其一直虧本經營、前期物業合同約定開發公司應經營性補貼為由抗辯。
法院認為：①《物權法》第70條規定“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，故小區住宅、經營性用房等專有部分以外樓道、大堂、電梯內等公共區域應屬業主共有部分，並由全體業主共同管理。基於上述公共區域內設立廣告所取得收益依法亦應屬全體業主共有。②物業公司雖系業委會所在園區物業服務單位，但依前期物業管理合同約定，其服務費用是從物業服務資金中支取相應管理酬金及物業服務開支，而物業服務資金為業主繳納的物業管理費及開發商支付的經營缺口補貼，故公共區域廣告費用並不屬物業管理合同中所約定物業服務資金，物業公司在未經業委會或全體業主同意情況下，無權擅自使用該廣告費用以彌補其經營不足。依最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條第1款“建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持”規定，現業委會要求物業公司返還其收取的公共區域廣告費用，理由正當，應予支持。③因業委會未主張物業公司佔用廣告費用期間利息，故對此不予處理。因物業公司未經同意擅自處分屬於全體業主共有的廣告費用行為已侵犯了全體業主共有權，其資金用途並不能改變其行為性質，且雖然物業公司提供了該公司審計報告，證明其經營一直虧損，但該審計報告無法反映出公共區域廣告資金具體使用用途，同時根據前期物業管理合同約定，對於管理費收入與實際支出不足部分缺口由開發單位支付，故物業公司擅自使用公共區域廣告費用行為無法律和合同依據。判決物業公司返還業委會小區公共區域廣告費收入26萬餘元。
實務要點：物業公司擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應歸屬全體業主共有。未經全體業主或業委會同意，物業公司無權使用該收益。
案例索引：遼寧瀋陽中院（2016）沈中審民終再字第136號“某業委會與某物業公司不當得利糾紛案”，見《瀋陽市大東區鵬利花園AB區業主委員會訴瀋陽凱萊物業管理有限公司不當得利糾紛案——未經全體業主同意物業公司無權使用公共區域的經營收益》（韓鵬），載《人民法院案例選》（201708/114:76）。
08 . 小區業主購買物業管理用房，不能認定系善意取得
開發公司或物業服務企業擅自出賣雖無法進行權屬登記公示的物業管理用房，小區業主購買，亦不構成善意取得。
標籤：物業糾紛｜物管用房｜無權處分｜善意取得
案情簡介：2003年，開發公司將物業管理用房交付下屬物業公司。2008年，物業公司僅開發公司同意，以部分業主拖欠物業費為由，將物業管理用房出賣給小區業主陳某。2010年，因陳某拒絕騰房致訴。
法院認為：①依《物權法》和《物業管理條例》規定，業主委員會系業主大會執行機構，受業主大會委託管理全體業主共有財產和共同生活事務。一般認為，依法成立的業主委員會在其職責範圍內，經業主代表大會授權，就物業管理有關的、涉及全體業主公共利益事宜，有權向法院提起民事訴訟。本案業委會系依法成立且經房地產行政部門備案機構，訴爭房屋權屬爭議應屬全體業主利益相關事宜，業委會提交業主大會決議加蓋了業委會印章，並附有超過半數以上業主簽字，故業委會具體了代表全體業主進行訴訟的形式要件，獲得了業主大會授權，可作為訴訟主體參加本案訴訟。②雖然開發公司將訴爭房屋交付物業管理用房時，業委會尚未成立，但不能改變訴爭房屋已交付事實。開發公司交付物業管理用房行為表明其承認訴爭房屋屬全體業主所有。物業公司嗣後將訴爭房屋出賣給陳某，該處分行為屬無權處分。依《物權法》第106條第1款規定，無權處分受讓人取得受讓不動產或動產所有權，須在受讓時系善意。本案中，陳某一直生活在小區，對物業管理用房位置及性質應清楚。故陳某購買訴爭房屋不屬善意，不構成善意取得，判決陳某騰退訴爭房屋。
實務要點：物業管理用房所有權屬於全體業主共同所有，開發公司或物業公司出賣物業管理用房屬於無權處分，即使該房屋無法進行權屬登記公示，小區業主購買該物業管理用房亦不構成善意取得。
案例索引：湖南長沙中院（2010）長中民三終字第2698號“某業委會與陳某排除妨害糾紛案”，見《長沙市麓山南路園丁新村業主委員會訴陳麗華排除妨害糾紛案》（郭慶棟、周贊），載《人民法院案例選》（201203/81:179）。
09 . 違反規劃建造社區用房，移交業委會後，不得反悔
開發商將違規建造的社區服務用房移交給小區業委會的，因涉及行政處置行為，該社區辦公用房產權應歸業委會。
標籤：物業糾紛｜社區用房｜行政處置｜撤銷贈與
案情簡介：2004年，開發公司違反規劃許可將社區服務用房的配樓建成商業用房並出售，規劃局及房管局先後撤銷《建設工程規劃許可證》及房產證，並要求限期拆除違建。2006年，開發公司承諾將該配樓移交業委會利用，並共同向規劃局、房管局申請，據此補辦相關手續，並將產權證登記在業委會名下。2007年，開發公司訴請撤銷贈與。
法院認為：①開發公司在開發建設過程中，違反規劃建造配樓，規劃局依法撤銷該配樓的《建設工程規劃許可證》，房管局亦依規劃局建議撤銷了該配樓房產證，正是在相關行政機關對開發公司違規建設行為進行行政處罰過程中，雙方協商同意將該配樓產權移交小區業委會，並聯名向規劃局遞交申請，規劃局經審批同意後，才決定給予配樓補發《建設工程規劃許可證》。②房管局遂依申請決定將該配樓登記在業委會名下，因而雙方間關於移交該樓行為涉及了行政機關行政處置行為，雙方之間不存在贈與合同法律關係，開發公司以雙方間關於移交房產協議系贈與合同，並依贈與合同相關法律規定請求撤銷贈與理由不能成立。判決駁回開發公司訴請。
實務要點：開發商將違反規劃建造的社區服務用房移交給小區業委會的，因涉及行政處置行為，該社區辦公用房產權應歸業委會。
案例索引：安徽合肥中院（2008）合民一終字第898號“某投資公司與某業委會贈與合同糾紛案”，見《合肥商業投資控股志德置業投資有限公司訴合肥市中央花園小區業主委員會贈與合同案》（項紅），載《人民法院案例選》（200903/69:138）。
10 . 物業用房返還請求權，不適用訴訟時效和除斥期間
建築區劃內公用設施和物業用房屬於業主共有，業主要求歸還，系行使物權請求權，不適用訴訟時效與除斥期間。
標籤：物業糾紛｜物管用房｜訴訟時效｜除斥期間
案情簡介：2004年，開發公司與業委會就小區維修基金和配套用房移交簽訂協議，約定。2008年，業委會發現移交物業用房少了400多平方米，遂訴請歸還。開發公司以該訴請超過訴訟時效抗辯。
法院認為：①物權是法律賦予業主的一項排他性權利，享有物權的業主可以享有物上請求權。《物權法》第73條明確規定，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。本案訴爭房屋系開發公司開發小區配套設施，從開發公司申請、相關職能部門批覆及物價部門對該房屋造價組成的核定，均能認定小區全體業主對案涉房屋享有物權。②開發公司與業委會所籤小區維修基金和配套用房移交協議明確約定：開發公司應向業委會移交公用配套用房，這進一步印證了公建配套房屋所有權應歸小區全體業主。移交協議並未對公建配套房屋總面積進行確認，同時亦未明確表明未移交的其他公用配套用房所有權歸屬或業委會放棄該部分公用配套用房所有權，即便業委會對小區管理用房總數產生重大誤解，但因其未表示放棄，其潛在利益仍然存在，不能產生行使撤銷權的除斥期間，故業委會對尚有未交付的本屬於自己所有的剩餘公建配套房屋，可行使物權請求權。判決開發公司歸還未移交的公建配套用房。
實務要點：建築區劃內公用設施和物業服務用房屬於業主共有，業主要求歸還物業用房，系行使物權請求權，不適用訴訟時效與除斥期間。
案例索引：江蘇南通中院（2013）通中民終字第1138號“南通市弘運園業主委員會與南通弘運房屋開發有限公司、南通弘日房地產有限公司物業糾紛案”，見《物業用房返還請求權不適用訴訟時效和除斥期間》（倪紅晏、谷昔偉），載《人民司法·案例》（201414:29）。
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