吴文建
香港楼市成交量暴跌、价格下行是必然趋势，李嘉诚旗下公司高管说的没错。
房子太贵了大概是所有人对于香港多年以来最直观得感受。
由于供应紧张、需求持续攀升等因素影响，香港住宅价格从 2009 年以来连年上涨，2017年的香港楼市更实现了 14.37% 的涨幅。而香港房价的贵，在全球范围内都是排得上名的，在美国城市规划咨询机构 Demographia 公布的最新研究报告中，香港已经连续第八年在“2017 年全球城市房价负担能力”榜单中独占鳌头，也是唯一进入评选的中国城市。
与此同时，瑞银此前发布的最新的全球房地产泡沫指数中，位居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首的也是香港。现如今香港成交量暴跌，价格下行又是因为什么了？
一、房地产调控政策，空置税、印花税出炉提升了购房者的成本。
今年6月28日香港讨论了三项房屋新措施，其中就包括向一手房征收空置税。香港的空置税主要是针对开发商房子闲置期满6个月，未进行居住使用也未出租的一手住宅征税，空置税为评估出的年租金的200%！大约相等于楼价的5%。同时，为了限制炒房客，香港还对内地买家征收30%的印花税。一套1000万港币的房子，印花税就达300万港币，进一步提高了炒房成本。
二、利率走高。
港币是和美元挂钩的，美联储今年连续数次加息，所以港币也不得不跟着加息，今年9月份香港进一步提高了基准利率，提升至2.5%。今年 8 月初，香港银行业开始纷纷上调按揭利率，进一步提升了香港购房者的成本。
泡沫大了要戳，杠杆高了要降，房价也该降降了.....
华尔街早餐
李嘉诚旗下公司高管说得没有错，目前香港楼市成交量大幅下滑，房价也出现了5%左右的松动，总体上拐点已现，而且香港又是自由之港，资金自由流动频繁，房价又是在1997年最高时期的63%以上。所以，明年香港房价泡沫破裂是大概率事件。
也正因为如此，李嘉诚并不看好香港和内地楼市，所以近年来李嘉诚家族已经不在内地收缩退出的姿态。李嘉诚曾经说过，他决不赚行情的最后一个铜钿。足见李嘉诚的心态很好，只要赚到鱼中段最肥美的那部分就可以了。现在，看来李嘉诚的对香港楼市早有敏锐的预见性，否则他的资产就可能大幅缩水了。
其实，李嘉诚旗下公司高管唱衰香港楼市，与香港财政司司长陈茂波如出一辙。陈茂波曾警告称，随着美联储的不断加息，对于新兴市场来说，挑战不少。而香港超低息的年代，不但结束，可能还会步入逐步加息周期，资产市场的风险不能忽视。
那么，李嘉诚的高管赵国雄，香港财政司长陈茂波人，他们为啥都要唱衰香港楼市？我们认为原因有三个：第一，全球和中国内地经济放缓，香港也难独善其身，再加上中美贸易摩擦没有根本解决，导致人们对收入增长预期的下降。同时，美联储10月份加息后，香港金管局也在12年后宣布首次加息。这是香港房价下跌的导火索。
第二，自2009年初国际金融危机爆发以来，香港房价已经连涨了十年了，已经成为全球房价最高城市的前几名。目前香港的房价要比1997年的高峰时期相比，也是有过之而无不及。目前，香港两居室总价在800万至1400万港元之间，当地市民已经无力购房。只要稍有不利因素出现，房价就会出现大调整。
第三，国内房地产调控已经影响到香港楼市，因为内地很多炒房者都在香港大量囤积房产，而一旦内地房地产市场出现调整，炒房者的资金链就会发生问题，所以不得不抛售香港房产，这使得香港的高房价遭受沉重抛压。
李嘉诚之所以在国内外商界长袖善舞，主要是他对各行业动向有着非常强的敏锐性，几年前他就选择退出香港和内地房地产市场，如今果然应验他的判断，李嘉诚并不是不看好国内经济，所以在很多领域他还是有投资的，唯独在业务上面是尽量减少对楼市依赖的。这次，李嘉诚逃顶香港楼市又获得圆满成功。
不执著财经
这表明，香港楼市有可能已进入拐点，泡沫破裂也有可能进入临界点。之所以这样判断，是因为现在香港楼价确实太高了，高得离谱。
首先说香港的楼价。
香港被称为2018年全球楼市泡沫最大的城市。瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名，香港前两年还是在六七名徘徊，今年已经飙升至第一了。
过去十余年间，香港楼市持续走强，至2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价飙升至19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米，但香港家庭年收入中位数只有32.76万港元。一个普通香港家庭全年不吃不喝，在港岛买不起2平方米。楼房最终还是由居民购买力支撑的，如果楼价超出购买力太远，大家都买不起，那么楼价泡沫就是太大了，最终下跌是一个必然，这是一个基本的经济规律。
其次，香港房价收入比太高。
根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数（此排行榜仅考察发达国家和地区的房价负担水平）显示，香港房价收入比为19.5，也就是说需要一个香港家庭19.5年的收入（且不吃不喝），才能买起一套房。香港也连续八年斩获“全球房价最难负担城市”桂冠。
第三，香港经济处于低速增长区间。
香港经济目前基本上都在3%左右上下浮动。过去十年，香港经济增长率平均2.7%左右。这样的经济增长，支撑不起居民收入高增长，当然也支撑不起房价高增长。简单地说，就是房价增长速度远远超过居民收入增长速度。所以泡沫比较大。
香港房价泡沫确实存在，但什么时候泡沫破裂，是不确定的。因为香港毕竟是全球最大的自由港之一，全球资金都喜欢进入香港，尤其是内地是香港楼市非常重要的支撑点之一。这是一个有利因素。但目前内地经济增长放缓，从早期的8%以上，到目前的6%-7%之间，有较大的回调。虽然经济依旧健康稳健，处于中高速增长区间，但与原来的高速增长还是有很大的区别。所以内地对香港楼市的坚挺支撑，也有一定程度的放缓。
波士财经
赵冰峰财经
香港楼市成交暴跌，价格下行似乎成为一种预期。但是，对于香港而言，采取的是联系汇率制度，而在美联储接连加息的背景下，美联储进入到加息的大周期，对香港而言，不得不被动跟进。然而，对于房地产价格与股票价格，往往也容易受到市场利率波动的影响，而重要的投资渠道往往也是利率敏感的产物。如果说香港房价降温，是否意味着香港房价的大幅下行，这或许仍然有待观察，但香港房价难免步入冬天，一旦缓和了土地严重失衡的状态，加大了市场供给，更容易加速香港房地产泡沫的破裂，而香港高房价泡沫的消灭，可能会引发大量断供潮，这或许引发香港本土的风险爆发。不过，对于香港高房价泡沫的破裂，可能会把这泡沫破裂风险传导至内地市场，这可能更值得我们警惕的问题。
郭施亮
1998年香港楼市崩盘的时候，从来没有人想过20年后香港不仅超越了当时的巅峰，还涨到了普通人穷极一生再也买不起房的程度。
1997年爆发了亚洲金融危机，香港房价大跌30%以上，一些房奴无力还款，被银行赶出家门，有的露宿街头，有的走向天台，负资产家庭数量高达10多万户。
负资产不只是群众。“机灵小不懂”张卫健同志，在化妆间用15分钟就做出了买一层楼的决定，结果“亏得老妈都不认识了”，不得不在大陆拍了六七年电视剧才还清了债。
香港回归当年，土地限制随之取消。董建华在其首份《施政报告》中承诺，大幅度增加未来的建屋量至每年85000个单元，希望以增加供应来缓解房价压力。香港房价因此走向持续下跌的通道，在2003年前后跌到了极点，令董建华想不到的是，香港市民纷纷走上街头抗议，要求取消供房量，降低土地供应，重振香港楼市，董建华黯然下课。
有人问，香港土地供应那么紧张，怎么不填海造地？从历史看，填海造地，香港早已有之。早在1842年，香港就展开了第一次非正式填海工程。迄今为止，香港填海土地大约7000公顷，占已开发土地面积的26%，容纳了70%的写字楼面积和27%的人口，如今繁荣的西环、中环、湾仔至铜锣湾等地区都是填出来的。
但是因为触及到某些不可言说的利益，填海造地逐渐停滞。土地供应逐年缩紧，香港楼市再攀高峰。两千多年前，汉武帝用推恩令废止了世袭罔替。一千四百多年前，隋文帝用科举制灭掉了名门士族。中国并无贵族传承，但贫富差距一直存在。而在香港，有无房产成为了划分阶级最简单的手段。
走到今天，全球金融危机蓄势待发，美元加息缩表毫不手软，香港不得不跟上美联储的脚步，香港楼市已然见顶。
阿根廷诗人赫尔博斯说：我们有两种看待时间大河的方式，一种是从过去，时间不知不觉地穿过此刻的我们，流向未来；还有一种比较猛，它迎面而来，从未来，你眼睁睁看着它越过我们，消失于过去。
崩盘在即，我们将再次见证历史。希望这次不要有人再从高楼跳下。且行且珍惜。
心情似晴天
房价一直是上涨的趋势
MMA孤独求败
香港之前经历过金融危机，对楼市也很敏感。
李嘉诚总是有先见之明，在前两年就已经大举从大陆撤离楼市了。基本上卖光了在大陆的所有楼盘。而在香港的楼盘，李嘉诚也是出手不少。李嘉诚则利用套现出来的现金大举抄底英国。基本上对英国的公用事业大量买入。曾有报道戏称，李嘉诚基本上买下了大半个英国。足以证明李嘉诚的眼光基本上都是超前的。
李嘉诚旗下长实执行董事发表观点，认为明年经济会比今年更差，这点我是认同的。来年香港楼价可跌25%至30%，这也是正常的。因为香港的楼价一直都没有怎么跌过。如果经济不怎么好，楼价当然会下降了。只不过这点和大陆不一样。国内现在对楼价仍然有期待。明明知道可能会下降，可是大家还是会去买房。
即使香港的楼价会下跌30%，也不代表香港的楼市就会崩盘了。这只是正常的一种现象。不会发生像1997那样的危机。跌得多了，也有大陆的资金会过去接盘的。
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股海重生2015
香港历史上经历过多次房地产崩盘，这一次也不会例外，可以说香港房地产的大调整已经开始，这一次或许比上一次还要严重，原因是97年崩盘，全球经济还处于繁荣期，而这一次崩盘，全球经济将处于大萧条期，不多说，先看一下香港房地产历次崩盘的规律：
香港房地产规律
数据虽然代表历史，有些规律重复出现，一定要引起注意，历史上，香港房地产的上涨周期在12-13年左右，从2003年开始到目前香港房地产已经上涨14年，上涨5.6倍，时间和空间上都已经具备崩盘条件，香港房地产的长期调整幅度，从来没有低过50%，每次都是大起大落，这主要是因为香港楼市基本上都是投机资金。
全球宏观处于大萧条初期
再看全球经济大周期，目前处于大萧条初期，不管是美国股市、房地产、还是内地房地产都处于泡沫当中，全球泡沫形成共振，谁也无法置身事外，所以香港房地产这一轮下跌，必将超过以前几轮，而且以后恢复的难度会更大。
香港经济指标
1）外汇储备与外债
目前香港外汇储备大概4000亿美元左右，看起来还不少，但是香港有大量的外债，目前大致13万亿港币，相当于1.665万亿美元，而且很多外债都投资到了房地产，这才是最要命的，一旦房价出现调整，抛盘就会接憧而来，形成踩踏。
2）汇率和利率
我们知道，香港是联系汇率制度，为了维持港币的稳定，当汇率持续走弱，触发弱方兑换保证时，金管局必须入市干预，承接港元沽盘，回收港元流动性，就会拉高同业拆借利率，目前全球利率可以说还在低位，一旦继续往上，资金成本加大，投机资本就会选择卖出房产。
3）香港居民负债与消费零售
家庭债务已经创出历史新高，家庭债务占GDP已达70%以上，消费零售同比毫无增长可言。
总结
香港房地产上涨周期已经结束，已经开启下跌周期，根据历史，跌幅超过50%是大概率事件，不要存任何幻想，一旦传导到内地，深圳将首当其冲，率先作出反应，2019年很多人还幻想房价将上涨，请丢掉幻想，迎接“至暗时刻”。
御势投研
廣州深圳也跌了，有价無市了
