吳文建
香港樓市成交量暴跌、價格下行是必然趨勢，李嘉誠旗下公司高管說的沒錯。
房子太貴了大概是所有人對於香港多年以來最直觀得感受。
由於供應緊張、需求持續攀升等因素影響，香港住宅價格從 2009 年以來連年上漲，2017年的香港樓市更實現了 14.37% 的漲幅。而香港房價的貴，在全球範圍內都是排得上名的，在美國城市規劃諮詢機構 Demographia 公佈的最新研究報告中，香港已經連續第八年在“2017 年全球城市房價負擔能力”榜單中獨佔鰲頭，也是唯一進入評選的中國城市。
與此同時，瑞銀此前發佈的最新的全球房地產泡沫指數中，位居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首的也是香港。現如今香港成交量暴跌，價格下行又是因為什麼了？
一、房地產調控政策，空置稅、印花稅出爐提升了購房者的成本。
今年6月28日香港討論了三項房屋新措施，其中就包括向一手房徵收空置稅。香港的空置稅主要是針對開發商房子閒置期滿6個月，未進行居住使用也未出租的一手住宅徵稅，空置稅為評估出的年租金的200%！大約相等於樓價的5%。同時，為了限制炒房客，香港還對內地買家徵收30%的印花稅。一套1000萬港幣的房子，印花稅就達300萬港幣，進一步提高了炒房成本。
二、利率走高。
港幣是和美元掛鉤的，美聯儲今年連續數次加息，所以港幣也不得不跟著加息，今年9月份香港進一步提高了基準利率，提升至2.5%。今年 8 月初，香港銀行業開始紛紛上調按揭利率，進一步提升了香港購房者的成本。
泡沫大了要戳，槓桿高了要降，房價也該降降了.....
華爾街早餐
李嘉誠旗下公司高管說得沒有錯，目前香港樓市成交量大幅下滑，房價也出現了5%左右的鬆動，總體上拐點已現，而且香港又是自由之港，資金自由流動頻繁，房價又是在1997年最高時期的63%以上。所以，明年香港房價泡沫破裂是大概率事件。
也正因為如此，李嘉誠並不看好香港和內地樓市，所以近年來李嘉誠家族已經不在內地收縮退出的姿態。李嘉誠曾經說過，他決不賺行情的最後一個銅鈿。足見李嘉誠的心態很好，只要賺到魚中段最肥美的那部分就可以了。現在，看來李嘉誠的對香港樓市早有敏銳的預見性，否則他的資產就可能大幅縮水了。
其實，李嘉誠旗下公司高管唱衰香港樓市，與香港財政司司長陳茂波如出一轍。陳茂波曾警告稱，隨著美聯儲的不斷加息，對於新興市場來說，挑戰不少。而香港超低息的年代，不但結束，可能還會步入逐步加息週期，資產市場的風險不能忽視。
那麼，李嘉誠的高管趙國雄，香港財政司長陳茂波人，他們為啥都要唱衰香港樓市？我們認為原因有三個：第一，全球和中國內地經濟放緩，香港也難獨善其身，再加上中美貿易摩擦沒有根本解決，導致人們對收入增長預期的下降。同時，美聯儲10月份加息後，香港金管局也在12年後宣佈首次加息。這是香港房價下跌的導火索。
第二，自2009年初國際金融危機爆發以來，香港房價已經連漲了十年了，已經成為全球房價最高城市的前幾名。目前香港的房價要比1997年的高峰時期相比，也是有過之而無不及。目前，香港兩居室總價在800萬至1400萬港元之間，當地市民已經無力購房。只要稍有不利因素出現，房價就會出現大調整。
第三，國內房地產調控已經影響到香港樓市，因為內地很多炒房者都在香港大量囤積房產，而一旦內地房地產市場出現調整，炒房者的資金鍊就會發生問題，所以不得不拋售香港房產，這使得香港的高房價遭受沉重拋壓。
李嘉誠之所以在國內外商界長袖善舞，主要是他對各行業動向有著非常強的敏銳性，幾年前他就選擇退出香港和內地房地產市場，如今果然應驗他的判斷，李嘉誠並不是不看好國內經濟，所以在很多領域他還是有投資的，唯獨在業務上面是儘量減少對樓市依賴的。這次，李嘉誠逃頂香港樓市又獲得圓滿成功。
不執著財經
這表明，香港樓市有可能已進入拐點，泡沫破裂也有可能進入臨界點。之所以這樣判斷，是因為現在香港樓價確實太高了，高得離譜。
首先說香港的樓價。
香港被稱為2018年全球樓市泡沫最大的城市。瑞銀集團發佈的全球房價泡沫指數排名，香港前兩年還是在六七名徘徊，今年已經飆升至第一了。
過去十餘年間，香港樓市持續走強，至2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價飆升至19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米，但香港家庭年收入中位數只有32.76萬港元。一個普通香港家庭全年不吃不喝，在港島買不起2平方米。樓房最終還是由居民購買力支撐的，如果樓價超出購買力太遠，大家都買不起，那麼樓價泡沫就是太大了，最終下跌是一個必然，這是一個基本的經濟規律。
其次，香港房價收入比太高。
根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數（此排行榜僅考察發達國家和地區的房價負擔水平）顯示，香港房價收入比為19.5，也就是說需要一個香港家庭19.5年的收入（且不吃不喝），才能買起一套房。香港也連續八年斬獲“全球房價最難負擔城市”桂冠。
第三，香港經濟處於低速增長區間。
香港經濟目前基本上都在3%左右上下浮動。過去十年，香港經濟增長率平均2.7%左右。這樣的經濟增長，支撐不起居民收入高增長，當然也支撐不起房價高增長。簡單地說，就是房價增長速度遠遠超過居民收入增長速度。所以泡沫比較大。
香港房價泡沫確實存在，但什麼時候泡沫破裂，是不確定的。因為香港畢竟是全球最大的自由港之一，全球資金都喜歡進入香港，尤其是內地是香港樓市非常重要的支撐點之一。這是一個有利因素。但目前內地經濟增長放緩，從早期的8%以上，到目前的6%-7%之間，有較大的回調。雖然經濟依舊健康穩健，處於中高速增長區間，但與原來的高速增長還是有很大的區別。所以內地對香港樓市的堅挺支撐，也有一定程度的放緩。
波士財經
趙冰峰財經
香港樓市成交暴跌，價格下行似乎成為一種預期。但是，對於香港而言，採取的是聯繫匯率制度，而在美聯儲接連加息的背景下，美聯儲進入到加息的大週期，對香港而言，不得不被動跟進。然而，對於房地產價格與股票價格，往往也容易受到市場利率波動的影響，而重要的投資渠道往往也是利率敏感的產物。如果說香港房價降溫，是否意味著香港房價的大幅下行，這或許仍然有待觀察，但香港房價難免步入冬天，一旦緩和了土地嚴重失衡的狀態，加大了市場供給，更容易加速香港房地產泡沫的破裂，而香港高房價泡沫的消滅，可能會引發大量斷供潮，這或許引發香港本土的風險爆發。不過，對於香港高房價泡沫的破裂，可能會把這泡沫破裂風險傳導至內地市場，這可能更值得我們警惕的問題。
郭施亮
1998年香港樓市崩盤的時候，從來沒有人想過20年後香港不僅超越了當時的巔峰，還漲到了普通人窮極一生再也買不起房的程度。
1997年爆發了亞洲金融危機，香港房價大跌30%以上，一些房奴無力還款，被銀行趕出家門，有的露宿街頭，有的走向天台，負資產家庭數量高達10多萬戶。
負資產不只是群眾。“機靈小不懂”張衛健同志，在化妝間用15分鐘就做出了買一層樓的決定，結果“虧得老媽都不認識了”，不得不在大陸拍了六七年電視劇才還清了債。
香港迴歸當年，土地限制隨之取消。董建華在其首份《施政報告》中承諾，大幅度增加未來的建屋量至每年85000個單元，希望以增加供應來緩解房價壓力。香港房價因此走向持續下跌的通道，在2003年前後跌到了極點，令董建華想不到的是，香港市民紛紛走上街頭抗議，要求取消供房量，降低土地供應，重振香港樓市，董建華黯然下課。
有人問，香港土地供應那麼緊張，怎麼不填海造地？從歷史看，填海造地，香港早已有之。早在1842年，香港就展開了第一次非正式填海工程。迄今為止，香港填海土地大約7000公頃，佔已開發土地面積的26%，容納了70%的寫字樓面積和27%的人口，如今繁榮的西環、中環、灣仔至銅鑼灣等地區都是填出來的。
但是因為觸及到某些不可言說的利益，填海造地逐漸停滯。土地供應逐年縮緊，香港樓市再攀高峰。兩千多年前，漢武帝用推恩令廢止了世襲罔替。一千四百多年前，隋文帝用科舉制滅掉了名門士族。中國並無貴族傳承，但貧富差距一直存在。而在香港，有無房產成為了劃分階級最簡單的手段。
走到今天，全球金融危機蓄勢待發，美元加息縮表毫不手軟，香港不得不跟上美聯儲的腳步，香港樓市已然見頂。
阿根廷詩人赫爾博斯說：我們有兩種看待時間大河的方式，一種是從過去，時間不知不覺地穿過此刻的我們，流向未來；還有一種比較猛，它迎面而來，從未來，你眼睜睜看著它越過我們，消失於過去。
崩盤在即，我們將再次見證歷史。希望這次不要有人再從高樓跳下。且行且珍惜。
心情似晴天
房價一直是上漲的趨勢
MMA孤獨求敗
香港之前經歷過金融危機，對樓市也很敏感。
李嘉誠總是有先見之明，在前兩年就已經大舉從大陸撤離樓市了。基本上賣光了在大陸的所有樓盤。而在香港的樓盤，李嘉誠也是出手不少。李嘉誠則利用套現出來的現金大舉抄底英國。基本上對英國的公用事業大量買入。曾有報道戲稱，李嘉誠基本上買下了大半個英國。足以證明李嘉誠的眼光基本上都是超前的。
李嘉誠旗下長實執行董事發表觀點，認為明年經濟會比今年更差，這點我是認同的。來年香港樓價可跌25%至30%，這也是正常的。因為香港的樓價一直都沒有怎麼跌過。如果經濟不怎麼好，樓價當然會下降了。只不過這點和大陸不一樣。國內現在對樓價仍然有期待。明明知道可能會下降，可是大家還是會去買房。
即使香港的樓價會下跌30%，也不代表香港的樓市就會崩盤了。這只是正常的一種現象。不會發生像1997那樣的危機。跌得多了，也有大陸的資金會過去接盤的。
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股海重生2015
香港歷史上經歷過多次房地產崩盤，這一次也不會例外，可以說香港房地產的大調整已經開始，這一次或許比上一次還要嚴重，原因是97年崩盤，全球經濟還處於繁榮期，而這一次崩盤，全球經濟將處於大蕭條期，不多說，先看一下香港房地產歷次崩盤的規律：
香港房地產規律
數據雖然代表歷史，有些規律重複出現，一定要引起注意，歷史上，香港房地產的上漲週期在12-13年左右，從2003年開始到目前香港房地產已經上漲14年，上漲5.6倍，時間和空間上都已經具備崩盤條件，香港房地產的長期調整幅度，從來沒有低過50%，每次都是大起大落，這主要是因為香港樓市基本上都是投機資金。
全球宏觀處於大蕭條初期
再看全球經濟大週期，目前處於大蕭條初期，不管是美國股市、房地產、還是內地房地產都處於泡沫當中，全球泡沫形成共振，誰也無法置身事外，所以香港房地產這一輪下跌，必將超過以前幾輪，而且以後恢復的難度會更大。
香港經濟指標
1）外匯儲備與外債
目前香港外匯儲備大概4000億美元左右，看起來還不少，但是香港有大量的外債，目前大致13萬億港幣，相當於1.665萬億美元，而且很多外債都投資到了房地產，這才是最要命的，一旦房價出現調整，拋盤就會接憧而來，形成踩踏。
2）匯率和利率
我們知道，香港是聯繫匯率制度，為了維持港幣的穩定，當匯率持續走弱，觸發弱方兌換保證時，金管局必須入市干預，承接港元沽盤，回收港元流動性，就會拉高同業拆借利率，目前全球利率可以說還在低位，一旦繼續往上，資金成本加大，投機資本就會選擇賣出房產。
3）香港居民負債與消費零售
家庭債務已經創出歷史新高，家庭債務佔GDP已達70%以上，消費零售同比毫無增長可言。
總結
香港房地產上漲週期已經結束，已經開啟下跌週期，根據歷史，跌幅超過50%是大概率事件，不要存任何幻想，一旦傳導到內地，深圳將首當其衝，率先作出反應，2019年很多人還幻想房價將上漲，請丟掉幻想，迎接“至暗時刻”。
御勢投研
廣州深圳也跌了，有價無市了
