设施老旧、环境差、物业不给力……老小区的居民们还在为这些问题伤脑筋吗？别急，

为进一步改善老旧住宅小区周边环境和居住条件，提升城市形象和品质，按照市委市政府《关于推进老旧住宅小区改造工作的实施意见》的要求，结合我区实际，制定如下工作方案。

１.改造范围

老旧住宅小区指未列入我区棚户区改造计划或五年内未列入征收计划，小区道路、雨污管网、绿化、围墙、安防、环卫等公用设施设备缺失、老化、损坏严重的，环境较差，缺乏物业管理或自治管理，影响居民正常生活的住宅小区和零散住宅楼。

原则上以2000年以前建成交付的老旧小区为主，安置房、保障房不受年限约束，零散住宅楼或无物业管理小区为优先改造对象。申报对象要统筹考虑小区改造内容，原则上本轮改造完成之后，后期改造按照物业专项维修资金管理办法执行。

２.改造内容

★ 按照“先民生、后提升”要求，由业主自主选择，对小区内建筑本体、市政设施、景观绿化、社区公共服务设施等进行改造。

★ 改造包括综合改造和微改造，综合改造以居民意愿达成、出资比例高低等形成竞争性改造，微改造内容一般控制在3项以内。

★ 改造项目采用菜单式，分为基础类和自选类，由居民自行选择。

★ 纳入改造计划的小区，由政府协调供电、供水、广电、通讯、燃气等单位同步做好表前线路的整体改造，符合条件的同步实施雨污分流、海绵化、无障碍等专项改造。

★ 以小区或幢为单位，经所有业主协商一致的，也可委托专业单位对房屋进行内部改造。

★ 鼓励社会资本通过收购方式，对条件成熟的小区或单幢房屋进行改造，更新改造后房屋允许以人才公寓或代际亲情住宅挂牌出售或出租，收益归改造主体所有。

★ 加大对老旧住宅小区周边边角地、插花地、夹心地等低效零星碎片化土地的整合利用，依法依规统筹用于老旧住宅小区相关配套设施建设。

根据《镇海区老旧小区改造提升试点工作实施意见》的要求，采取“基层组织、居民申请、社会参与、政府支持”的方式，按照老旧住宅小区前期评估情况，实行竞争性改造，明确建立社区党组织领导的业委会或自治组织，且小区居民出资到位的方能列入改造计划。各镇（街道）作为老旧住宅小区改造工作的责任主体，应于每年8月底之前报送下一年度老旧小区改造计划及项目预算并落实后续改造实施工作。

１．资金筹措方式

区级财政每年设立奖金池，综合改造费用原则上不得超过500元/平方米。除专项改造外，基础类业主出资不少于建设费用的10%，自选类业主出资不少于建设费用的50%，居民也可按照套餐选择进行出资，其余资金由政府补助。涉及专项改造的，资金筹集按照专项改造政策文件执行。老旧住宅小区管线综合治理相关费用筹措详见附件。涉及税费减免的相关政策另行制定。小区居民出资不到位的，政府部门不安排资金进行改造，结余资金可直接结转至下一年奖金池。

2．业主自理部分费用筹措方式

业主自理部分费用包括但不局限于以下方式：

• 已建立或缴纳物业专项维修资金的，可从专项维修资金个人账户支付；
• 未建立物业专项维修资金的，可以幢或小区为单位，依据市级标准进行筹集，所筹资金可用于小区改造。
• 有房改房维修资金的，可从房改房维修资金支出。
• 小区有日常维修资金或者公共收益结余的，经业委会同意可代全体业主支付。
• 引入社会资本或改造时小区业主提高现有物业收费标准至最低标准以上的，社会投资部分及三年内（含）所缴物业费差额部分纳入居民出资比例。

3．其他奖励政策

对于2000年前建成交付、并按程序调整至最低物业服务收费标准的老旧住宅小区，如业主愿意缴纳日常维修资金的，政府按照所缴日常维修资金额度进行同比例奖励，奖励资金由区级财政全额承担，专项用于共有部分、共有设施设备维修。对部分交纳房改房维修资金或未交纳物业专项维修资金的住宅小区开展即交即用即补，相关政策另行制定。

1．实现改造与管理同步实施

巩固老旧住宅小区改造成果，争取改造一个、接管一个、管好一个，实现“一次改造、长期保持”。在社区（村）党组织的领导下，探索建立小区基层党组织，并在小区改造、业委会建设、小区后续管理方面发挥积极作用。小区进行改造的，在工作启动前要实施物业管理与改造工程同步表决，改造过程中物业服务企业、社区、业委会及小区基层党组织要全程参与，提出合理化建议，改造完成后，引进专业化物业服务或者实现居民自治管理。同步完善小区联合执法、社区治理等政策、体系建设。

2．实现物业服务及收费标准同步提升

规范物业管理服务，完善物业服务费收缴制度。小区改造完成以后，物业服务质量和收费标准要同步提升，实现质价相符。各镇（街道）应对照宁波市物业服务标准调整物业服务费用，力争三年内达到宁波市星级物业服务导则规定的一星级标准，即达到

3．逐步实现房屋维修资金全覆盖

鼓励业主按市级规定补交物业专项维修资金。对暂时不能以幢为单位补交专项维修资金的，改造完成以后，物业企业或小区自治组织应该按照多层1.5元/平方米·年、高层2元/平方米·年向业主收取日常维修资金，并根据实际情况建立动态调整机制。

4．推行组团式集中连片管理

为便于集中管理，可以就近整合各分散小区，引进物业服务企业，实施集中片区化物业管理。在充分征集社区和业主意见的基础上，可以适当调整老旧小区物业管理区域，在条件成熟的街区或社区中，对邻近的规模小、门岗多的小区和零散住宅楼进行组团式集中连片管理。部分无法封闭的老旧住宅楼，暂时不能实行物业管理的，由各镇（街道）统筹市容和环境卫生管理。

本方案实施期限暂定三年，自2018年12月4日起实施。

镇海区老旧住宅小区管线综合治理方案及资金筹措方式

供水、供电、供气、广电、通讯（通信、有线电视）相关单位，要根据市级文件要求，在老旧住宅小区改造同时，同步推进表前管线的整治、改造工作。

１．供水

• 按小区改造需求进行管线移位、改道，相关费用由管线单位承担。
• 小区内实行“一户一表”，抄表到户，并确保水压保证顶层使用。供水增设片区供水加压泵房和二次供水改造的，建设费用由政府全额承担。

２．供电

• 对表前线路进行规整，改造费用由管线单位承担。
• 小区内实行“一户一表”，抄表到户，更新改造表前老化供电管网，改造费用由管线单位承担。

３．供气

• 按小区改造需求进行管线移位、改道，相关费用由管线单位承担。

４．广电及通讯

对表前线路进行统一规整。按“一家建设、多家共享”（多网合一）的原则，基础建设由政府承担；涉及线路迁改的，由各运营单位承担60%、政府承担40%；涉及线缆整理的由各家运营单位自行承担。

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