閱讀導航
- 前言
- 全澳範圍內第3季度房價概述
- 關鍵指標對比情況
- 澳大利亞各州/領地房價表現
前言
今年第3季度，全澳範圍內房價環比下跌1.5%，季率創2011年11月以來的最大跌幅。同比而言，截至今年9月的一年內，全澳範圍內房價下跌2.9%，為2012年4月以來的最大同比跌幅。
就首府城市而言，澳大利亞房產市場佔比權重最大的兩個市場，即悉尼和墨爾本仍持續領跌。其他首府城市方面，阿德萊德、霍巴特和堪培拉三地房價仍錄得微幅上漲。珀斯和達爾文兩地的房價則持續低於2014年的高點。
相比首府城市，澳大利亞非首府地區房價相對更具彈性。儘管如此，CoreLogic提供的房價指數顯示，除塔州非首府地區外，絕大部分非首付城市房價增速開始出現明顯放緩。
相比既往住房市場房價下跌主要受貨幣政策變化影響不同，本次住房市場的下行週期主要受宏觀審慎監管政策所驅動，即信貸緊縮。具體而言，過去五年的時間內，澳大利亞房地產市場的繁榮主要受悉尼、墨爾本等地投資者需求所驅動，在監管機構收緊投資貸款供應（只付息貸款為主）後，投資者需求受抑，外加新建住房（主要是高層公寓）的供應上升，房價出現下行。
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全澳範圍內第3季度房價概述
截至今年9月的三個月內，全澳範圍內，房價環比下跌1.5%， 較今年第一季度0.2%的環比跌幅和第二季度1.0%的環比跌幅有所擴大，提示房價出現加速下跌。
同期，首府城市和非首府地區房價分別環比下跌1.7%和0.8%，提示非首府城市房價相對更為抗跌。
環比而言，今年第3季度房價錄得下跌的首府城市包括：悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文，跌幅分別為2.1%、2.3%、1.9%和0.9%。與此相反，同期錄得上漲的首府城市則包括布里斯班、阿德萊德、霍巴特和堪培拉，漲幅分別為0.1%、0.2%、0.8%和1.5%。
同比而言，截至今年9月的一年內，全澳範圍內房價下跌2.9%，為2012年4月以來的最大跌幅。同期，首府城市房價下跌4.1%，創2011年9月以來的最大跌幅。非首府城市雖同比上漲1.5%，但是增速已經放緩至2013年9月以來的最低水平。
截至今年9月的一年內，房價同比錄得下跌的首府城市包括：悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文，跌幅分別為7.2%、3.4%、2.7%和2.9%。與此相反，同期錄得上漲的首府城市則包括布里斯班、阿德萊德、霍巴特和堪培拉，漲幅分別為0.8%、1.5%、10.2%和5.1%。
值得一提的是，今年9月，悉尼房價同比下跌7.2%。相比前值上漲10.3%，當地房產市場疲軟狀態由此可見一斑。事實上，7.2%的同比跌幅是1990年2月以來的最大同比跌幅。就不同房型而言，獨棟屋和公寓房價分別同比下跌8.3%和4.5%。
同期，墨爾本房價同比下跌3.4%，創2012年8月以來的最大同比跌幅，明顯低於前值上漲13.3%的強勁表現。其中，獨棟屋和公寓房價分別同比下跌4.7%和0.4%，提示公寓較獨棟屋抗跌。
其他首府城市而言，截至今年9月的一年內，布里斯班房價同比上漲0.8%，不及前值2.0%。其中，獨棟屋房價同比上漲1.3%而公寓房價則同比下跌1.5%。阿德萊德房價同比上漲1.5%，不及前值3.6%。其中，獨棟屋和公寓房價同比分別上漲1.6%和1.2%。珀斯房價同比下跌2.7%，較前值2.1%的跌幅有所擴大。其中，獨棟屋和公寓房價同比分別下跌2.2%和4.8%。
同期，霍巴特房價同比上漲10.2%，較前值12.6%的漲幅略有收窄。其中，獨棟屋和公寓房價同比分別上漲10.1%和10.6%。達爾文房價同比下跌2.9%，較前值7.5%的跌幅有所收窄。
其中，獨棟屋房價同比上漲3.2%而公寓房價則同比下跌13.0%。堪培拉房價同比漲幅從7.2%收窄至5.1%，獨棟屋和公寓房價同比分別上漲6.1%和1.5%。
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關鍵指標對比情況
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住房交易量
住房投資總的回報率跌至2012年1月以來的最低水平。
據估計，截至2018年9月的一年內，全澳範圍內住房交易結算量錄得453,316套，較前值下跌10.0%。其中，首府城市住房交易結算量佔比64%，錄得291,4746套，較前值下跌10.8%。非首府地區住房交易結算量較前值下跌3.0%。
就各首府城市而言，截至2018年9月的一年內，各首府城市住房交易結算量分別表現為悉尼（跌16.5%）、墨爾本（跌13.3%）、布里斯班（跌8.4%）、阿德萊德（漲0.5%）、珀斯（跌0.3%）、霍巴特（跌10.4%）、達爾文（跌1.6%）和堪培拉（漲9.7%）。
值得注意的是，由於期房一般需要在完工交付時才計算結算量，因此上文數據暫不包含期房結算量。據預計，一旦完成結算的期房項目增加，最終的銷售結算量將出現向上修正。
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住房價格
絕大部分首府城市目前房價均低於近期週期性高點。
全澳範圍內，住房價格較2017年9月高點下跌了3.0%。首府城市較2017年9月高點下跌4.1%，非首府地區房價較2018年5月高點則下跌了1.0%。
除阿德萊德、霍巴特和堪培拉房價繼續錄得上漲外，悉尼房價較2017年6月高點已經下跌7.5%，墨爾本房價較2017年11月的高點下跌4.2%，布里斯班較2018年5月高點已經下跌了0.3%，珀斯較2014年6月高點下跌了13.5%，達爾文較2014年5月高點下跌了23.6%。
整體而言，絕大部分城市房價於近期見頂後出現下跌。據預計，這些城市房價仍將下跌一段時間。
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不同房型
全澳範圍內，獨棟屋房價整體高於公寓。
截至2018年9月底，全澳獨棟屋和公寓中位價分別為559,797澳元和500,078澳元，差距11.9%。
如果對比首府城市和非首府城市，我們會發現首府城市獨棟屋和公寓中價位之間的差距更大（20.4%），而非首府地區的這一差距相對較小（13.9%）。
具體到每個首府城市，獨棟屋和公寓中位價之間的差距幅度分別為悉尼（29.7%）、墨爾本（41.6%）、布里斯班（41.9%）、阿德萊德（44.0%）、珀斯（26%）、霍巴特（27.1%）、達爾文（69.5%）和堪培拉（52.3%）。換算成具體金額，獨棟屋和公寓中位價之間的差距分別為悉尼（219,949澳元）、墨爾本（230,851澳元）、布里斯班（160,527澳元）、阿德萊德（142,832澳元）、珀斯（99,512澳元）、霍巴特（99,611澳元）、達爾文（210,106澳元）和堪培拉（227,549澳元）。
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折價水平
賣方折價水平開始進一步擴大。
賣方折價水平是指上市掛牌價和最終成交價之間的差距。全澳範圍，目前的賣方折價水平為7.0%，高於前值6.0%。
就各首府城市而言，賣方折價水平依次為：悉尼（7.3%）、墨爾本（6.1%）、布里斯班（5.7%）、阿德萊德（6.1%）、珀斯（9.3%）、霍巴特（6.1%）、達爾文（11.7%）和堪培拉（2.1%）。
其中，布里斯班、阿德萊德和堪培拉是賣方折價水平較前值有所收窄的三個首府城市。
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成交週期
成交週期延長的房屋交易大幅增加。
成交週期是指住房首次掛牌交易日期到銷售合同簽訂日期的天數。
截至今年9月底，澳大利亞首府城市住房交易平均成交週期為51天，較前值42天明顯延長。
具體到每個首府城市，成家週期依次表現為悉尼（49天）、墨爾本（39天）、布里斯班（56天）、阿德萊德（52天）、珀斯（77天）、霍巴特（32天）、達爾文（75天）、以及堪培拉（43天）。
其中，霍巴特和達爾文住房交易平均成交週期較前值分別縮短12天和13天，堪培拉則持平，而悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德和珀斯較前值則分別延長16天、10天、3天、7天和3天。
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租金表現
全澳範圍內，近幾個月的租金持續下跌。
今年第3季度，全澳範圍內租金環比跌0.6%，同比則上漲1.0%。其中，租金增長年率為2016年以來的最低水平，同時也低於前值2.9%。
同期，首府城市租金環比下跌0.7%，同比則微幅上漲0.4%。非首府地區租金環比下跌0.1%，同比上漲2.4%。
環比而言，同期租金環比錄得下跌的首府城市包括：悉尼（跌1.5%）、墨爾本（跌0.1%）、阿德萊德（跌0.1%）、珀斯（跌0.4%）、霍巴特（跌0.9%）、達爾文（跌2.2%）、以及堪培拉（跌0.4%）。
同比而言，租金下跌的首府城市為悉尼（跌1.9%）、達爾文（跌3.7%）；上漲的首府城市包括墨爾本（漲2.6%）、布里斯班（漲1.0%）、阿德萊德（漲1.9%）、珀斯（漲1.1%）、霍巴特（漲7.5%）和堪培拉（漲7.1%）。
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澳大利亞各州/領地房價表現
新南威爾士州
悉尼房價跌幅明顯擴大而非首府地區房價漲幅則明顯收窄。
今年第3季度，新南威爾士首府悉尼和非首府城市房價環比分別下跌2.1%和1.2%。同比而言，首府悉尼房價下跌7.2%而非首府地區房價則上漲1.2%。相比前值10.3%和9.9%的漲幅，首府悉尼房價跌幅明顯擴大而非首府地區房價漲幅則明顯收窄。
就下跌時間而言，悉尼房價從2017年8月開始持續錄得下跌，而新州非首府地區房價下跌有所滯後，從2018年5月開始下跌。
就不同價位市場表現而言，截至今年9月底的一年內，新南威爾士低價區（25%）房價上漲2.5%而中價區（50%）和高價區（25%）房價則分別下跌3.2%和8.1%。
首府悉尼低價區、中價區和高價區房價分別下跌3.9%、6.5%和8,7%。非首府地區低價區和中價區房價分別上漲2.5%和2.0%而高價區（25%）房價則微幅下跌0.1%。
就成交量而言，截至今年9月的三個月內，新南威爾士獨棟屋和公寓成交量錄得40,496套，較去年同期下降17.7%。
就租金情況而言，悉尼租金持續下跌而新州非首府地區則大體持平。
維多利亞州
首府墨爾本房價雖持續錄得下跌，但是非首府地區房價則持續緩慢上漲。
截至今年9月底的一年內，墨爾本房價下跌3.4%，創2012年8月以來的最大同比跌幅。同期，維多利亞州非首府城市房價上漲8.3%，較近期峰值略有放緩。
就不同價位市場表現而言，截至今年9月底的一年內，維多利亞州低價區（25%）和中價區（50%）房價分別上漲4.2%和8.4%，而高價區（25%）房價則下跌5.9%。
首府墨爾本低價區房價上漲4.0%而中價區和高價區房價則分別下跌1.1%和7.5%。非首府地區低價區、中價區和高價區（25%）房價則分別上漲4.2%、7.9%和10.0%。
就成交量而言，截至今年9月的三個月內，維多利亞州獨棟屋和公寓成交量錄得26,540套，較去年同期下降13.4%。
就租金情況而言，墨爾本租金增速放緩而非首府地區則繼續錄得上漲。
昆士蘭州
今年第3季度，昆士蘭州房價表現疲軟，環比錄得下跌。
今年第3季度，昆士蘭首府布里斯班房價環比上漲0.1%，同比上漲0.8%。非首府地區環比下跌0.6%，同比則上漲0.2%。
就不同價位市場表現而言，截至今年9月底的一年內，昆士蘭州低價區（25%）房價下跌1.3%，中價區（50%）和高價區（25%）房價則分別上漲0.5%和1.3%。
首府布里斯班低價區房價下跌0.6%而中價區和高價區房價則分別上漲1.1%和0.9%。非首府地區低價區和中價區房價分別下跌1.5 %和0.4%而高價區房價則上漲1.2%。
就成交量而言，截至今年9月的三個月內，昆士蘭獨棟屋和公寓成交量錄得24,331套，較去年同期下降3.9%。
就租金情況而言，昆士蘭租金增速出現放緩。
南澳大利亞州
今年第3季度，南澳首府阿德萊德和非首府地區房價增速同比出現放緩。
今年第3季度，南澳大利亞首府阿德萊德房價環比上漲0.2%，同比上漲1.5%。非首府地區環比和同比均下跌1.1%。
就不同價位市場表現而言，截至今年9月底的一年內，南澳大利亞低價區（25%）、中價區（50%）和高價區（25%）房價分別上漲1.0%、1.5%和1.4%。
首府阿德萊德低價區、中價區和高價區房價分別上漲2.0%、1.6%和1.2%。非首府地區低價區和高價區房價分別上漲2.2 %和0.5%而中價區房價則下跌0.7%。
就成交量而言，截至今年9月的三個月內，南澳大利亞獨棟屋和公寓成交量錄得7,396套，較去年同期增長6.4%。
就租金情況而言，南澳大利亞租金環比開始出現下跌，同比則錄得上漲。
西澳大利亞州
今年第3季度，西澳首府珀斯和非首府地區房價持續錄得下跌。
今年第3季度，西澳大利亞首府珀斯房價環比下跌1.9%，同比下跌2.7%。非首府地區環比和同比分別下跌3.1%和5.5%。
就不同價位市場表現而言，截至今年9月底的一年內，西澳大利亞低價區（25%）、中價區（50%）和高價區（25%）房價分別下跌4.9%、3.4%和0.8%。
首府阿德萊德低價區、中價區和高價區房價分別下跌4.7%、3.6%和1.1%。非首府地區低價區、中價區和高價區房價分別下跌4.4%、5.1%和6.1%。
就成交量而言，截至今年9月的三個月內，西澳大利亞獨棟屋和公寓成交量錄得9,931套，較去年同期增長5.0%。
就租金情況而言，西澳大利亞首府珀斯租金開始出現上漲，非首府地區租金跌幅則同比收窄。
塔斯馬尼亞
今年第3季度，塔斯馬尼亞房價漲幅領先其他地區。
今年第3季度，塔斯馬尼亞首府霍巴特房價環比和同比分別上漲0.8%和10.2%，非首府地區環比和同比分別上漲1.7%和11.5%。
就不同價位市場表現而言，截至今年9月底的一年內，塔斯馬尼亞低價區（25%）、中價區（50%）和高價區（25%）房價分別上漲13.6%、11.9%和8.9%。
首府霍巴特低價區、中價區和高價區房價分別上漲15.5%、11.5%和6.9%。非首府地區低價區、中價區和高價區房價分別上漲13.9%、12.6%和9.3%。
就成交量而言，截至今年9月的三個月內，塔斯馬尼亞獨棟屋和公寓成交量錄得3,142套，較去年同期微幅下跌0.2%。
就租金情況而言，伴隨房價的上漲，塔斯馬尼亞租金出現相應上漲。
北領地
今年第3季度，首府達爾文和非首府地區房產市場均有所改善。
今年第3季度，北領地首府達爾文房價環比下跌0.5%，同比下跌2.9%，較前值跌幅明顯收窄。非首府地區房價環比和同比均上漲0.9%。
就不同價位市場表現而言，截至今年9月底的一年內，北領地低價區（25%）、中價區（50%）和高價區（25%）房價分別下跌10.0%、4.3%和1.0%。
首府達爾文低價區和中價區房價分別下跌11.9%和2.7%而高價區房價則上漲0.9%。非首府地區低價區和中價區房價分別下跌4.7%和0.2%而高價區房價則上漲0.9%。
就成交量而言，截至今年9月的三個月內，北領地獨棟屋和公寓成交量錄得628套，較去年同期增長2.8%。
就租金情況而言，北領地首府達爾文租金持續錄得下跌，非首府地區租金增速出現放緩。
澳首府領地
截至今年9月的一年內，首府堪培拉房價同比漲幅出現放緩。
今年第3季度，澳首府領地首府堪培拉房價環比和同比分別上漲1.5%和5.1%，較前期漲幅明顯收窄。
就不同價位市場表現而言，截至今年9月底的一年內，堪培拉低價區（25%）、中價區（50%）和高價區（25%）房價分別上漲4.1%、4.6%和5.5%。
就成交量而言，截至今年9月的三個月內，堪培拉獨棟屋和公寓成交量錄得2,135套，較去年同期增長6.3%。
就租金情況而言，堪培拉租金環比下跌，同比則錄得上漲。
END
相關數據顯示，截至今年第三季度，澳大利亞住房市場規模達到7.6萬億澳元。同期養老金市場、股市和商業地產市值分別為2.6萬億、1.8萬億和0.995萬億澳元的規模。
由此可見，澳大利亞住房市場在GDP中佔有舉足輕重的地位。
展望未來，越來越多的經濟學家和市場分析師預測，考慮到住房市場疲軟、信貸條件收緊給澳大利亞居民家庭所帶來的不利影響，澳儲行（RBA）官方現金利率在明年年底或保持不變。
其中，部分經濟學家表示，澳大利亞第三季度GDP增速出現放緩，有跡象表明房價在未來12個月內繼續承壓。因此，澳儲行在2020年前都不會進行加息操作。
另外，經合組織於近期發佈報告稱：“澳大利亞利率正常化的跡象開始出現。但是監管當局應該制定應急計劃，以應對房地產市場出現崩盤的情況。其中就包括多家金融機構出現財務危機的情況。”
綜上所述，澳大利亞目前疲軟的房地產市場或仍將持續一段時間，但是仍然不太可能出現大規模崩盤。
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