【原創】兩端齊受壓，2019年樓市將趨於理性
●（非特別標註，文章皆為譚浩俊原創）
據諸葛找房研究中心提供的數據顯示，在其監測的全國100個城市中，11月份二手房均價為15268元/平方米，環比10月份下跌0.3%，已連續三個月下跌且跌幅進一步擴大。具體來看，二線城市二手房下跌幅度最大，環比跌幅為0.48%，其次為一線城市，環比跌幅0.43%，而三四線城市僅小幅下跌0.07%。
客觀地講，二手房價格的變動，有時比新房價格的變動，更能代表市場的變化、房價的變動。因為，除了學區房等特殊因素之外，一般情況下，二手房都是中等收入階層在購買，中等收入階層構成了二手房市場的基本格局。相反，新建住房就很難說了，別的不說，僅炒房者就會令新房價格嚴重失真。所以，判斷樓市調控的效果，主要還是要看二手房市場的變化和價格的變動。
很顯然，有關機構對全國100個城市二手房價格的監測數據，基本能夠反映出目前樓市的整體狀況，而二手房價格連續三個月下跌，也反映了樓市的基本走勢，反映了房價的基本走向。特別是一、二線城市，在經歷了連續的快速上漲以後，房價已經到了拐點。所不同的是，在拐點處，到底是迅速轉向呢還是持續盤整，就要看接下來調控的方法與手段了。如果繼續保持強勢，房價在拐點處“停留”的時間就短些。反之，就會長些。但是，指望房價出現大幅下跌，也是不現實的，是沒有這樣的條件和空間的。
我們注意到，除需求端之外，在供給端，同樣存在著一定壓力。過去，是“地王”頻現。一年下來，多少總得有一些“地王”誕生。有時候，一年會出幾十個“地王”。除了各地出現的“地王”之外，全國“總地王”也會經常變換，經常被新的“地王”所替代。
但是，今年以來，不僅沒有什麼新“地王”誕生，反而土地成效溢價率越來越低，流拍現象也越來越多。據中原地產研究中心數據顯示，2018年全國共成交50宗總價超過36億元的住宅地塊，平均溢價率出現了明顯下調，在50宗住宅地塊中，溢價率為0的多達20宗，溢價率在0-10%的有9宗，只有4宗溢價率超過50%。而在2016年土地市場火爆的時候，全國住宅土地成交總價前50宗中，溢價率超過50%的有39宗。相反，按照中原地產研究中心提供的數據，截至11月29日，一二線城市住宅土地流標282宗，同比增長143%，是近6年來最高紀錄。三四線城市流拍現象更為嚴重，截止11月20日，流標住宅土地906宗，相比去年同期的766宗，上漲了18%。
溢價率持續下降、流拍率持續上升，說明市場真的已經到了一個十分重要的關口。作為決定房價最關鍵因素的地價，已經不再是任人打扮的小姑娘，也在學會長大，學會適應市場，學會按實際價值成長。如果繼續象過去那樣無節制、無規律、無意義地上漲，對房價的影響是相當大的，是不可能讓房價迴歸理性的。要遏制房價上漲，首先必須遏制地價上漲。溢價率下降、流拍率上升，說明開發商拿地衝動已經得到一定遏制，過去那種仗著手中有錢就任性抬高地價的行為，也得到一定遏制。
讓開發商不再任性拿地、任性抬高地價的原因，毫無疑問是資金，亦即開發商無法再象過去那樣輕輕鬆鬆就能從銀行或其他機構獲得資金，甚至很多開發商還通過資本市場、債券市場等獲得成本更低的資金。即便獲得資金，資金成本也比過去高得多。融資的難度加大了，融資成本提高了，拿地的壓力也就加大。如果繼續抬高地價，就極有可能給企業帶來極大的風險。一旦房價下跌或平穩，就不可避免地會出現虧損現象。這對享受慣了暴利的開發商來說，是無法想象的，也是不可能去做的。
需求端在倒逼開發商降低房價，供給端在給開發商施加資金壓力，同時，需求端還給開發商囤地和炒房者囤房形成了極大壓力，對樓市來說，無疑是一件好事。比較不利的消息時，近日社科院發佈的一份報告，顯示縣市房價超萬元的地區顯著增加，不是一個好消息。如果房價上漲的浪潮轉向四線以下城市，對樓市調控來說，也是會產生不利影響的。
從總體上講，樓市需求兩端都出現一定壓力，對樓市走向理性、房價迴歸理性、居民購房趨於理性、開發商開發逐步形成理性、炒房者不要再失去理性，是有積極作用的。需要把握好的是，不要讓開發商和炒房者把死槓房價的重心轉向四線及以下城市，避免帶來新的矛盾。如果能夠做到這一點，樓市調控將真正取得良好效果。對2019年的樓市來說，也將變得更加理性和穩定，不再成為社會輿論關注的焦點。
tanhaojun1962
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