香港樓市成交暴跌50%,李嘉誠旗下公司高管警告明年香港樓價可跌30%,香港樓市要崩盤了嗎?

吳文建


這表明,香港樓市有可能已進入拐點,泡沫破裂也有可能進入臨界點。之所以這樣判斷,是因為現在香港樓價確實太高了,高得離譜。

首先說香港的樓價。

香港被稱為2018年全球樓市泡沫最大的城市。瑞銀集團發佈的全球房價泡沫指數排名,香港前兩年還是在六七名徘徊,今年已經飆升至第一了。

過去十餘年間,香港樓市持續走強,至2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價飆升至19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米,但香港家庭年收入中位數只有32.76萬港元。一個普通香港家庭全年不吃不喝,在港島買不起2平方米。樓房最終還是由居民購買力支撐的,如果樓價超出購買力太遠,大家都買不起,那麼樓價泡沫就是太大了,最終下跌是一個必然,這是一個基本的經濟規律。

其次,香港房價收入比太高。

根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數(此排行榜僅考察發達國家和地區的房價負擔水平)顯示,香港房價收入比為19.5,也就是說需要一個香港家庭19.5年的收入(且不吃不喝),才能買起一套房。香港也連續八年斬獲“全球房價最難負擔城市”桂冠。

第三,香港經濟處於低速增長區間。

香港經濟目前基本上都在3%左右上下浮動。過去十年,香港經濟增長率平均2.7%左右。這樣的經濟增長,支撐不起居民收入高增長,當然也支撐不起房價高增長。簡單地說,就是房價增長速度遠遠超過居民收入增長速度。所以泡沫比較大。

香港房價泡沫確實存在,但什麼時候泡沫破裂,是不確定的。因為香港畢竟是全球最大的自由港之一,全球資金都喜歡進入香港,尤其是內地是香港樓市非常重要的支撐點之一。這是一個有利因素。但目前內地經濟增長放緩,從早期的8%以上,到目前的6%-7%之間,有較大的回調。雖然經濟依舊健康穩健,處於中高速增長區間,但與原來的高速增長還是有很大的區別。所以內地對香港樓市的堅挺支撐,也有一定程度的放緩。


波士財經


李嘉誠旗下公司高管說得沒有錯,目前香港樓市成交量大幅下滑,房價也出現了5%左右的鬆動,總體上拐點已現,而且香港又是自由之港,資金自由流動頻繁,房價又是在1997年最高時期的63%以上。所以,明年香港房價泡沫破裂是大概率事件。


也正因為如此,李嘉誠並不看好香港和內地樓市,所以近年來李嘉誠家族已經不在內地收縮退出的姿態。李嘉誠曾經說過,他決不賺行情的最後一個銅鈿。足見李嘉誠的心態很好,只要賺到魚中段最肥美的那部分就可以了。現在,看來李嘉誠的對香港樓市早有敏銳的預見性,否則他的資產就可能大幅縮水了。


其實,李嘉誠旗下公司高管唱衰香港樓市,與香港財政司司長陳茂波如出一轍。陳茂波曾警告稱,隨著美聯儲的不斷加息,對於新興市場來說,挑戰不少。而香港超低息的年代,不但結束,可能還會步入逐步加息週期,資產市場的風險不能忽視。


那麼,李嘉誠的高管趙國雄,香港財政司長陳茂波人,他們為啥都要唱衰香港樓市?我們認為原因有三個:第一,全球和中國內地經濟放緩,香港也難獨善其身,再加上中美貿易摩擦沒有根本解決,導致人們對收入增長預期的下降。同時,美聯儲10月份加息後,香港金管局也在12年後宣佈首次加息。這是香港房價下跌的導火索。


第二,自2009年初國際金融危機爆發以來,香港房價已經連漲了十年了,已經成為全球房價最高城市的前幾名。目前香港的房價要比1997年的高峰時期相比,也是有過之而無不及。目前,香港兩居室總價在800萬至1400萬港元之間,當地市民已經無力購房。只要稍有不利因素出現,房價就會出現大調整。


第三,國內房地產調控已經影響到香港樓市,因為內地很多炒房者都在香港大量囤積房產,而一旦內地房地產市場出現調整,炒房者的資金鍊就會發生問題,所以不得不拋售香港房產,這使得香港的高房價遭受沉重拋壓。


李嘉誠之所以在國內外商界長袖善舞,主要是他對各行業動向有著非常強的敏銳性,幾年前他就選擇退出香港和內地房地產市場,如今果然應驗他的判斷,李嘉誠並不是不看好國內經濟,所以在很多領域他還是有投資的,唯獨在業務上面是儘量減少對樓市依賴的。這次,李嘉誠逃頂香港樓市又獲得圓滿成功。


不執著財經


香港11月成交量腰斬,價格上,從8月份的峰值來看,房價已經下跌了約5%。
香港房地產服務機構仲量聯行在11月的報告預測說,香港長達10年的樓市上升週期正式結束,預計在2019年年底的時候,香港住宅價格至少會下跌15%,如果宏觀經濟面趨弱,股市持續下跌的話,跌幅可能都會到達25%。
這是否意味著,香港房價將迎來一輪大跌?
在判斷香港房價是否會暴跌前,我們有必要回顧下歷史。
歷史上,樓市當然跌過,而且是暴跌過。1997年至2003年,香港房價暴跌70%以上,結果是什麼呢?是之後的報復性反彈。
1995年開始,香港樓市逐步走向繁榮。1997年年初,香港樓市的熱度,只有泡沫危機爆發前的日本樓市可以匹敵。1997年7月,金融危機爆發。再之後,2001年美國科技股泡沫破滅,2003年SARS……這期間全港房價從高峰時期的7761港元每平方英尺降到了1854港元(相當於每平米不到2萬,那是2003年的香港),降幅超過70%。
1997至2003年,香港樓市最低潮時,催生了超過10萬名“負資產”人群。按照彼時香港240萬套房產計算,“負資產”者佔總購房人口的5%。
到2003年,在連續6年的經濟低潮後市民對香港樓市徹底失去信心。就在此時,港府計劃每年推出8.5萬套公屋,以此徹底解決70%低收入者的住房問題。這徹底惹怒了中產階級,因為這計劃如果推出,房價想漲更不可能了。於是,後面的故事,就是這計劃夭折了。
這是中國政府網對2003年香港的一段總結。
看完以上歷史,我們有理由相信,香港樓市並非不可下跌,畢竟已經牛了10年了。但是,還會跌的跟上面那段歷史的那麼慘嗎?以史為鑑,肯定不會了。畢竟……

趙冰峰財經


香港樓市成交暴跌,價格下行似乎成為一種預期。但是,對於香港而言,採取的是聯繫匯率制度,而在美聯儲接連加息的背景下,美聯儲進入到加息的大週期,對香港而言,不得不被動跟進。然而,對於房地產價格與股票價格,往往也容易受到市場利率波動的影響,而重要的投資渠道往往也是利率敏感的產物。如果說香港房價降溫,是否意味著香港房價的大幅下行,這或許仍然有待觀察,但香港房價難免步入冬天,一旦緩和了土地嚴重失衡的狀態,加大了市場供給,更容易加速香港房地產泡沫的破裂,而香港高房價泡沫的消滅,可能會引發大量斷供潮,這或許引發香港本土的風險爆發。不過,對於香港高房價泡沫的破裂,可能會把這泡沫破裂風險傳導至內地市場,這可能更值得我們警惕的問題。


郭施亮


1998年香港樓市崩盤的時候,從來沒有人想過20年後香港不僅超越了當時的巔峰,還漲到了普通人窮極一生再也買不起房的程度。

1997年爆發了亞洲金融危機,香港房價大跌30%以上,一些房奴無力還款,被銀行趕出家門,有的露宿街頭,有的走向天台,負資產家庭數量高達10多萬戶。

負資產不只是群眾。“機靈小不懂”張衛健同志,在化妝間用15分鐘就做出了買一層樓的決定,結果“虧得老媽都不認識了”,不得不在大陸拍了六七年電視劇才還清了債。

香港迴歸當年,土地限制隨之取消。董建華在其首份《施政報告》中承諾,大幅度增加未來的建屋量至每年85000個單元,希望以增加供應來緩解房價壓力。香港房價因此走向持續下跌的通道,在2003年前後跌到了極點,令董建華想不到的是,香港市民紛紛走上街頭抗議,要求取消供房量,降低土地供應,重振香港樓市,董建華黯然下課。

有人問,香港土地供應那麼緊張,怎麼不填海造地?從歷史看,填海造地,香港早已有之。早在1842年,香港就展開了第一次非正式填海工程。迄今為止,香港填海土地大約7000公頃,佔已開發土地面積的26%,容納了70%的寫字樓面積和27%的人口,如今繁榮的西環、中環、灣仔至銅鑼灣等地區都是填出來的。

但是因為觸及到某些不可言說的利益,填海造地逐漸停滯。土地供應逐年縮緊,香港樓市再攀高峰。兩千多年前,漢武帝用推恩令廢止了世襲罔替。一千四百多年前,隋文帝用科舉制滅掉了名門士族。中國並無貴族傳承,但貧富差距一直存在。而在香港,有無房產成為了劃分階級最簡單的手段。

走到今天,全球金融危機蓄勢待發,美元加息縮表毫不手軟,香港不得不跟上美聯儲的腳步,香港樓市已然見頂。

阿根廷詩人赫爾博斯說:我們有兩種看待時間大河的方式,一種是從過去,時間不知不覺地穿過此刻的我們,流向未來;還有一種比較猛,它迎面而來,從未來,你眼睜睜看著它越過我們,消失於過去。

崩盤在即,我們將再次見證歷史。希望這次不要有人再從高樓跳下。且行且珍惜。


心情似晴天


房價一直是上漲的趨勢



MMA孤獨求敗


香港之前經歷過金融危機,對樓市也很敏感。

李嘉誠總是有先見之明,在前兩年就已經大舉從大陸撤離樓市了。基本上賣光了在大陸的所有樓盤。而在香港的樓盤,李嘉誠也是出手不少。李嘉誠則利用套現出來的現金大舉抄底英國。基本上對英國的公用事業大量買入。曾有報道戲稱,李嘉誠基本上買下了大半個英國。足以證明李嘉誠的眼光基本上都是超前的。

李嘉誠旗下長實執行董事發表觀點,認為明年經濟會比今年更差,這點我是認同的。來年香港樓價可跌25%至30%,這也是正常的。因為香港的樓價一直都沒有怎麼跌過。如果經濟不怎麼好,樓價當然會下降了。只不過這點和大陸不一樣。國內現在對樓價仍然有期待。明明知道可能會下降,可是大家還是會去買房。

即使香港的樓價會下跌30%,也不代表香港的樓市就會崩盤了。這只是正常的一種現象。不會發生像1997那樣的危機。跌得多了,也有大陸的資金會過去接盤的。

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股海重生2015


很多人說大陸樓市要崩盤了,總拿日本做比較,但是你們知道日本從經濟開始發展後多少年樓市才開始下跌嗎?日本真正的經濟發展應該是從1868年明治維新開始,然後一直到1937年,這是第一階段,這一階段還經歷了甲午戰爭,日俄戰爭,33年的經濟危機,這三個事件大約十年,然後1937-1945這期間是戰爭也不算,第二階段是1950-1990年這四十年經濟發展階段,所以從明治維新到日本樓市崩盤應該說日本共發展了將近八十年才下跌


熾天使152935545


最近時間緊張,簡單說一下,香港和英國是離岸資金的集散地,對資金非常敏感。這兩個地區的股市樓市主要是作為蓄水池來應對資金流入流出的。

美聯儲要製造資金緊張的局勢,也就是美聯儲連續加息的目的,對應的必然是資金流出,之前港元在過去的兩年左右一直承壓,就是這個原因。

整體上全球金融秩序面臨重構,那麼全球資產價格的重構是必然的,像香港英國這樣的地方必然會先於其他地方有所反應,那麼樓市和股市的暴跌就是可以預期的,當然具體時間點上還要考慮其他因素。

放長遠20年以上看香港會逐步被邊緣化,價值會越來越低。很可能不久的將來,香港人就會放棄港幣,直接使用人民幣。

面臨資產價格的劇烈動盪的話,最好是多看少動。


東方有雨將霽


香港樓市成交量暴跌、價格下行是必然趨勢,李嘉誠旗下公司高管說的沒錯。

房子太貴了大概是所有人對於香港多年以來最直觀得感受。

由於供應緊張、需求持續攀升等因素影響,香港住宅價格從 2009 年以來連年上漲,2017年的香港樓市更實現了 14.37% 的漲幅。而香港房價的貴,在全球範圍內都是排得上名的,在美國城市規劃諮詢機構 Demographia 公佈的最新研究報告中,香港已經連續第八年在“2017 年全球城市房價負擔能力”榜單中獨佔鰲頭,也是唯一進入評選的中國城市。

與此同時,瑞銀此前發佈的最新的全球房地產泡沫指數中,位居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首的也是香港。現如今香港成交量暴跌,價格下行又是因為什麼了?

一、房地產調控政策,空置稅、印花稅出爐提升了購房者的成本。

今年6月28日香港討論了三項房屋新措施,其中就包括向一手房徵收空置稅。香港的空置稅主要是針對開發商房子閒置期滿6個月,未進行居住使用也未出租的一手住宅徵稅,空置稅為評估出的年租金的200%!大約相等於樓價的5%。同時,為了限制炒房客,香港還對內地買家徵收30%的印花稅。一套1000萬港幣的房子,印花稅就達300萬港幣,進一步提高了炒房成本。

二、利率走高。

港幣是和美元掛鉤的,美聯儲今年連續數次加息,所以港幣也不得不跟著加息,今年9月份香港進一步提高了基準利率,提升至2.5%。今年 8 月初,香港銀行業開始紛紛上調按揭利率,進一步提升了香港購房者的成本。

泡沫大了要戳,槓桿高了要降,房價也該降降了.....



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