民日投条
首先我先明确地回答你这个问题，买日本房产是不可以办理永久居住的，你所谓的永久居住应该指的就是日本的永驻签证，这种签证不是单纯的购买一个标地物的房产就可以拿到的，他的细则还是很多的，比如你要有足够的居住年限，通常是要在日本居住满十年才可以拿到永驻权，或者你可以申请日本的投资管理签证，这样的话在日本工作满五年可以向日本申请入籍，但是入籍和永驻，不是一个性质的签证，入籍象征着你要放弃一边的国籍，比如说你要放弃中国国籍才能拿到日本国籍，入籍的同时还可以获得日本的选举权，永驻你可以保留国内的国籍但是在日本是没有选举权的，这是这两个的本质区别，其他权益入籍跟永驻基本都是相同的，所以在日本永久居住，主要还是看您个人考虑，如果要拿日本国籍，好处是时间短，孩子回国上学就是华侨身份了，享受很多补贴跟成绩的优势，不过回国就成了日本人了，您就需要办理中国的签证才能够入镜了，永驻往返方便，但是你还是个堂堂正正的中国人。
大涛投资
“在日本买房子就可以拿到签证”，这个消息从去年就开始被流传，很多人都问 “ 是真的吗?”
不是!但也不全是假的，不是买房子那么简单的，单纯投资房产拿永住一定是假的，所有的操作手法其实还是围绕着经营管理签证。其实就是投资公司，而公司的主体经营内容是不动产投资。风靡一时的投资经营也不是随便买一处房子就可以拿到签证的。入管局明确了经营管理签证的核心是重在于“ 管理” ，买几处房子收房费，其工作量完全不需要公司的运作和管理，只要每个月花费几分钟收钱就好了，所以这种模式直接拿签证是不可以的。
如何看一个不动产投资项目能否持续性拿签证?
1 从会计角度：
一般来说一个新成立公司的社长工资要20-30万之间。
事务所的费用加上管理费用也要100-200万/年。
简单的估算就能发现一年的一般管理费用最低也要400-600多万。那么来看收益：
假设我买了一套2000万的房子，单纯的出租情况每月收益按照回报率8%来计算(不计算一切税金和花费)
每年收益是160万。
只有一套房子的情况净亏损每年要在200万以上。以这种收益状况，入管的判定就是不足以安定持续的经营，结果就是拒签。
从会计角度来计算的话，年收700万以上可以使公司来安全的生存下去，以目前投资不动产的一般物件回报率6%来计算的话，要投资的额度将近1.2亿，加上税金和空房率，收益根本不足6%。那么投资额度会更高。
那么很多人会说，是不是只要我投资1亿日元以上，就可以保证签证的稳定性了?
当然也不是。
2 从入管角度：
这点要从入管法中经营管理的定义来看，既然是重在于经营，那么工作量决定了是不是有在经营的必要。尽管我投资几个亿，有很多处房产，但房屋都是托管给管理会社了，每年做的事情只是收一次房费，那么入管的判定就是没有足够的经营活动。所以在第一次申请签证的时候要解释好这个问题。
但是很多人没投资那么大的金额，却也可以拿到经营管理签证，他们是如何“以小搏大”的呢?
其实原因很简单，他们只是换了个经营管理的方式而已。
比如有一位投资房产的人，他买一了一处5000万的小楼。正常的收益完全不够养活自己的公司的。但是他把事业定位成了旅馆，民宿。正常收租的话一个月也就是20多万的租金，但是以新型的经营模式，他的收益可以达到每一个房间1天1万日元，也就是一个月可以收到上百万的收益。
然后他把事业内容在各大民宿网站都打了广告，并制作自己的网站，向入管局来证明他的经营方式和集客方式。又专门聘请了两名员工负责市场的开拓和各个房间的清扫。 又和中国大手旅游会社签订了合作协议加固了集客的稳定性。
从市场的分析，到市场的拓展，到客户的募集，联系，再到客户的服务，最后还有详细的客户体验分析。整体的流程完全展示一个公司的事业，和每个月只是坐在那里收房租截然不同。所以能持续拿到签证也是必然的。
至于民宿的申请方式，可查看本公众号的历史消息。【民宿许可的申请方法】一文中有详细解说。
综合来看，能下经营管理签证的主要因素不是房子，而是做什么事业，事业够不够维持公司的开销，够不够持续发展，能不能有足够的发展空间和管理空间。
买房子拿签证那些说法是不存在的，正确的说法是通过开公司拿经营管理签证，当然，公司的性质是不动产投资公司，或者是经营旅店，民宿, ホテル等设施的公司。这里不仅仅是一概而论，不是说买房子就一定不行，还有很多人什么都不买仅仅表现计划也能下签证的，影响最后结果的因素有很多，个人因素占绝大多数。
