進入上個世紀80年代，伴隨中國的大門開放，一直持續繁榮的日本經濟也進入了鼎盛期。
1985年9月的“廣場協議”簽署後，由於匯率上升，擔心日元貶值的日本國民，把大筆資金投入不動產市場。
1987年前後房地產收益率開始超過實業，熱錢紛紛進入地產，地價瘋漲。
1988年，不動產業持續數年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊再也按耐不住，開始大舉進入不動產業。
1990年日本泡沫經濟崩潰，表面上看是日本政府一連串的經濟政策所致，其政策實質是日本政府糾正對房地產的錯誤認識，然而當熱錢進入房地產，就沒有回頭路了，只能一條路走到死，而且死得很慘。
01
1978年，第二次石油危機爆發，導致能源價格大幅提升。美國國內出現了很嚴重的通貨膨脹，為了治理膨脹，美聯儲先後三次提高基準利率，實施緊縮貨幣政策。
政策一實施，導致大量的海外資金流進美國，美元大幅升值，對外貿易逆差也逐漸增加。於是，為了改變貿易逆差，美國開始通過美元貶值的手段來提高自己的出口競爭力。
於是，就發生了1985年，美國、日本、德國、法國、英國，五個國家簽訂的“廣場協議”。
協議簽訂完之後，這幾個國家開始拋售美元，美元就此貶值。對應的其他四個國家的貨幣也就升值了。
日元在短短3年中，整整升值了1倍。 日元的升值，直接打擊了日本的出口企業。當時的日本政府為了維持企業的高出口額，實施了寬鬆貨幣政策。在1985年-1987年，連續5次下調利率。
寬鬆貨幣政策確實保住了日本企業，這些企業掙來的錢源源不斷地湧進了日本銀行。其中，為了擴大營業的利潤，日本銀行就想進辦法，用超級低的利率去拼命發放貸款。
所以，後續的事情大家都知道了。在眾多公司貸款中抵押風險最低的行業，要數房地產了。於是，來自銀行的大量貸款紛紛進入到了房地產中來，這就直接導致了日本房價大漲。
在1986年日本簽訂完廣場協議之後，東京的房價逐步上漲到了1991年價格更是飆升到了1450萬日元每平。
據公開數據顯示，在全盛時期，單東京23個區的低價就能把整個美國給買下來。
單1987年一年，東京的房價就漲了一半。對於普通民眾來說，房子從來都是“買漲不買跌”的。於是，那些兢兢業業埋頭苦幹的老百姓，一看房價漲的這麼厲害，害怕未來房價還會上漲，就趕緊動用一切手段向銀行貸款買房子。
這期間，為了營造房子的火爆程度，一些房地產開發商甚至組織起一幫無業人員，裝扮成購房者去深夜排隊購房。一些不明真相的老百姓，更是前赴後繼地背上幾十年的房貸入市。
當時，為了“公平性”，日本開放商在1987年就開始了“搖號買房”，一個55平的房子，售價6200萬日元，搖號中籤率僅為1/3700。
與此同時，國際上的資本也順勢進入了日本，這些熱錢迅速地進入到了房地產和股市中來。更加加速了房價和股價的上漲。
一系列因素最終導致，日本造出了高到令人髮指的房價。 一套在現在只能賣900萬日元的公寓，在上世紀90年代竟然賣出了16.5億日元的高價。
即使房價高到如此程度，當時人們的買房熱情還是非常高漲，前仆後繼地揹著高房貸入市。因為他們認為“房價會一直漲下去”，完全一副沉浸在經濟崛起的神話中。
在當時日本的報紙上，經常會出現“把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然後再把美國土地出租給美國人住。”之類的言論。
然而，這一切看起來是那麼的熟悉，在這繁榮的假象下卻隱藏著巨大的危機。
02
在日本房地產泡沫越鼓越大之際，日本的實體工業已經幾乎到了發展停滯的地步。高房價還為政府的公共建設帶來了嚴重的阻礙，大量農業用地被佔用，農業產量自然也受到大程度影響…
至此，日本政府慢慢地看到了房產泡沫帶來的危害性，預見到了瘋狂的樓市正在動搖日本的“基本農田制度”和“科技興國”兩項基本國策。
於是，日本政府選擇主動刺破這個泡沫，對房市進行宏觀調控。
1990年3月27日，日本銀行出臺了《控制不動產融資總量的通知》，這一《通知》被後來稱為日本泡沫經濟崩潰的“發火點”，房價，股價掉頭下跌(見下圖)。而且是開始了長達十幾年的無限陰跌。
1991年，東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間，購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁，自殺、破產集中爆發。
隨著房子無休止地下跌，之前的投資炒房客開始大量拋售房產，導致惡性循環，房子越來越廉價。雖然房價下跌了很多，但窮人依舊買不起。
因為，泡沫破滅造成的經濟風暴，任何人都無法倖免，大量企業倒閉，自殺率、失業率狂升，即使有幸保住飯碗的也要接受被迫降薪的結果。
企業大量破產，銀行、房地產公司破產數量超過3000家，日本就業壓力空前，工資低、工作時間長几乎成為日本頑疾，於是啃老族率先在日本流行。
除此之外，當年那些在高點，揹著高額貸款的工薪族們更是悲慘。房價崩潰前，日本人大多貸款買房，很多才工作的人就揹負了5、6000萬日元債務，在房價崩潰後他們不得不借高利貸償還銀行，借新債換舊債，這讓日本人在還債中度過了一生。
03
《新城的黃昏》中有這樣一個故事，一個普通工薪家庭，在樓市泡沫最鼎盛的時期，花了5200萬日元買了一套遠離市中心的“老破小”，其中首富了1000萬，剩餘的4200萬是向銀行貸款。
然而，泡沫破滅之後，家庭中丈夫所在的軟件公司因為被併購，而被迫降職，工資銳減。根本沒有辦法償還貸款。
沒有辦法，原先在家裡當家庭主婦的妻子，只能去便當屋做兼職來補貼家用。家裡還有一個正在上學的女兒，學費也只能靠教育貸款，但由於經濟不景氣，畢業後一直也找不到工作，教育貸款也還不上。為了維持生計，家裡正在上大學的兒子，只能輟學去工作。
更悲慘的是，原本打算把房子賣掉的他們，卻發現根本沒有買家接手。
在1991年，日本離婚率暴漲，超過了正常水平的2.5倍 ，這其中不乏破產的中產家庭，很多戶主通過離婚的形式保全妻子與孩子的財產，自己則選擇了流浪道路。
就這樣，一個原本幸福美滿的家庭，被一棟房子徹底毀掉了。
04
1990年日本泡沫經濟崩潰，表面上看是日本政府一連串的經濟政策所致，其政策實質是日本政府認為不動產不能拯救日本，只有實體經歷發展才能真正的拯救日本。
日本是一個資源嚴重依賴進口的國家。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進行交換。如果投向不動產的資金越來越多，日本整個產業結構和就業結構就會向不動產業傾斜。出口創匯的製造業就會萎縮，能夠從他國獲取的資源也就越來越少。
隨著發展中國家的崛起，本無價格優勢的日本產品連技術優勢也將失去。再沒有了可以和別國交換的商品，日本人對不動產的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。
所以，儘管企業和人都離不開土地，土地的價值應該佔到企業利潤的多少？應該佔到個人收入的多少？這在世界上也沒有標準。但是，日本資源匱乏必須用高技術含量的產品去交換，這在日本社會是一種共識。
所以，日本政府把泡沫捅破有足夠的社會基礎。從一夜暴富的噩夢中回過頭的日本人認識到：只有實業才是可持續的！
因此，日本企業在90年代進行了產業變革，發展高科技，提高企業專注度，堅決反對不務正業，成為了日本企業競爭力增強的開始！
談論房地產是不是有泡沫，首先要界定房地產是否和實體經歷聯繫在一起，如果沒有相應的實體經濟來支撐房地產，那房地產泡沫總有被戳破的一天。
曾經的日本房地產是那麼的相似和值得借鑑，但願這一切不會再重複上演。
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