接上篇，财务分析
2010年开始万科毛利率基本高于主流房地产商平均水平
2017年公司毛利率在主流房地产商中排名第四
公司毛利率基本处于主流房地产商的前列，近三年有所提升，2017年为26.0%，位于主流房地产商第四的位置，分析其原因主要包括：1）公司的拿地节奏控制能力强，尤其2014年后引入小股操盘模式，合作开发项目占比显著加大，拿地成本较其他企业优势明显；2）公司很早就布局核心城市，主要以新一二线城市为主，近两年毛利率提高主要是受益于核心城市结算均价的提升。
常用社交平台，分析了白云山，终于解决王老吉问题的它将会怎么走。体检龙头美年健康，康美药业，复星医药等等医药类公司。一、三、五公司，二、四、六读书，七行业策略。李康研报，提问交流。
2010年开始万科净利润率高于行业平均水平
2017年公司净利润率在主流房地产商中排名第五
近两年万科三项费用率有所提升，但仍显著低于行业平均水平
公司利润率自自2010年后一直高于行业平均水平，三项费用率远低于行业是主要原因。净利润率保持在13-16%的水平，2017年为15.3%，同比增加了3.5个百分点，在主流房地产商中排名前五，主要原因为公司的费用控制能力较强，三项费用率远低于行业其他公司；归母净利润率近两年均有所提升，2017年为11.6%，较2016年提高2.9个百分点。公司三项费用率近三年小幅增加，但仍远低于行业及主流房地产商的平均水平。2017年公司销售费用率、管理费用率、财务费用率、分别为2.6%、3.7%、0.9%，其中财务费用率是行业内最低的之一，常年维持在1%以下；管理费用率上升幅度较大，主要原因是集团经营规模扩大，人工费用增加。
万科ROE显著高于行业平均水平
2017年公司ROE在主流房地产商中排名第三
2017年少数股东损益占比净利润较2016年下降1.2个百分点
公司少数股东损益占净利润比重整体出现上升趋势，2018年上半年，少数股东损益占比为32.5%，上升明显，主要原因是今年上半年合作项目的结算规模显著加大。ROE持续7年保持20%左右，2017年为22.8%，较2016年提升3.1个百分点，高于行业13.4个百分点，在主流房地产商中排名第三。根据杜邦分析体系，2017年ROE提升明显的主要原因是利润率和权益乘数的双提升，而权益乘数提升主要是以预收账款为主的无息负债大幅增加，2017年预收账款同比增长48%，占总负债的比重为42%。
万科总资产周转率高于行业平均水平
2017年公司总资产周转率在主流房地产商中排名第三
公司存货结构中主要以在建开发产品为主
2008年公司提出"5986"模式，即拿地5个月动工、9个月开盘、普通住宅占80%以上，开盘后当月销量达到60%，这为公司奠定了高周转的经营基调，且公司一直采取不囤地、不捂盘、不拿地王的模式，坚持土地正常储备，周期仅为2-3年。2008年后公司总资产周转率、存货周转率基本处于行业较高水平，总资产周转率维持在0.30左右，高于行业0.01-0.08个百分点；2011-2016年存货周转率不断提升，其中2015、2016年为0.40、0.41，高行业0.8、0.6个百分点，主要原因是公司的开发速度和销售速度均较快。存货中在建开发产品占比高达64.5%，现房占比仅为9%左右；2017年存货周转率为0.30，略有下降，但仍然在主流房地产商中排名第五，主要原因是2017年实际新开工、竣工较计划数略有下降。
经营现金流量净额（亿元）九年为正
公司保持较为充足的货币资金
经营活动现金流连续九年为正，是龙头房企中唯一做到的公司。万科从2005年就开始领先行业贯彻"现金为王"的策略，在2009-2017年公司高速发展的九年期间，经营现金流量净额持续为正，说明公司在拿地和销售之间始终能找到较好的平衡，不过分加杠杆，同时也体现了公司经营决策的稳健和对滚动可持续发展的重视，预计未来仍将保持有质量的增长。
公司净负债率远低于行业水平
2017年万科净负债率最低
2017年万科剔除预收账款后的资产负债率较低
公司的净负债率远低于行业平均水平，剔除预收账款后的资产负为债率仅为40-50%水平，公司安全边际非常高。2012年以来公司的净负债率一直维持在较低水平，最高不超过35%，远低于行业平均水平，2017年公司净负债率仅为8.8%（货币资金大幅增长），2018年上半年净负债率为32.7%。2012-2017年资产负债率与剔除预收账款后的资产负债率维持在70-80%、40-50%水平，真实资产负债率显著低于其他房企。
万科有息负债中银行贷款占比最高
万科有息负债中长期借款占比最高
万科短期偿债能力强
公司有息负债主要为银行贷款与公司债券，期限结构合理，短期偿债压力小。从融资方式来看，公司主要是通过向银行贷款与发行公司债券进行融资，成本都相对较低，2018年上半年占比分别为60.5%、20.2%；从有息负债期限结构来看，公司以中长期负债为主，短期偿债压力较小，2018年上半年短期借款和一年内到期的有息负债占比26.9%，一年期以上的有息负债占比73.1%；而对于短期借款与一年内到期的非流动负债，公司的货币资金较为充足，短债覆盖倍数为2.8，短期偿债能力强。
2017年万科在同类型房企中融资成本较低
2018年以来公司发行的债券规模加大
公司融资成本较低，2017年仅为4.65%。对标同类型的房企融资成本，2017年万科的融资成本为4.65%，是十一家房企中仅高于龙湖地产和金地集团的公司，融资具有优势。2018年以来，公司的债券发行规模明显加大，截止10月22日，已发行195亿元，平均发行利率仅为3.86%，预计2018年全年融资成本将稳定在4.6%左右。
估值分析
我们认为万科具有准确把握行业发展趋势的能力，业务节奏精准，在地产新时代将继续做行业的引领者。从业务布局看，万科目前已形成了"以地产为主，物业、商业、物流、租赁等创新业务多元化发展"的"1+N"业务体系，其中房地产核心主业未来业绩确定性较强，其他业务长期来看投资回报可期；从财务稳健性看，万科目前是A股上市房企中唯一一家经营现金流量净额连续九年为正的公司，净负债率远低于行业平均水平，ROE持续7年维持在20%左右，在手货币资金远高于同行，公司安全边际非常高。此外，在行业集中度不断提升的背景下，万科作为地产行业的绝对龙头将持续受益，强者恒强。
公司近几年的股息率都保持在3%左右，未来平稳期增速与GDP增速相当，大概6%左右。随着市场的稳定，未来股息率有望进一步提高。根据公司的综合能力和未来的增长预期，我们给予公司9倍PE估值。2018三季报每股收益为1.26元，推断年报每股收益为2.7元，对应股价应为24元。目前股价25元，较为合理。
图中也可看出，市场对万科的底线就是20元，低于20元就很有投资价值。
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