進入11月以來，房地產市場冷淡行情依然持續，開始了漫長的“過冬”期。面對低迷的樓市，置業者該出手抄底還是繼續觀望？近期各地頻頻發生的樓盤維權事件也讓人不由得對該不該買房、買什麼樣的房產生了疑問。
新房維權事件不斷
不久前，位於北京南二環的項目崑崙域業主維權事件吸引了人們的眼球（詳見本報9月20日《北京華潤崑崙域：“豪宅”質量現形記》、10月18日《北京華潤崑崙域質量風波追蹤：百餘業主拒絕收房》）。這個項目地理位置優越，原本是高端項目定位，但在交房時卻由於房屋品質與原有承諾有著巨大差異，遭到業主的強烈質疑。“崑崙域雖然房屋質量有問題，但是項目的地理位置擺在那裡，開發商當初斥巨資拿地，不巧的是趕上政策調控，原本要賣每平方米13萬元的房子最後政府批准的預售價僅為每平方米9.5萬元，原本的高端項目只能在質量上縮水。”某大型央企營銷負責人直言不諱地表示。
他認為，崑崙域項目有一定代表性：從2016年9月到2017年3月政府出臺了一系列的樓市調整政策，政策補丁也是一個接一個，目的是要控制住飛漲的房價，北京帶頭推出限競房，其他城市也紛紛跟進。限房價和競地價的方式進一步壓縮了開發商的利潤，這樣的結果一是開發商在戶型設計上偷懶，比如今年大批投放市場的限競房，由於利潤空間有限，不同開發商推出的項目戶型非常雷同，難以滿足購房者的需求，因此銷售情況堪憂；二是項目質量縮水，有原本豪宅定位最後變成普通民宅的，也有原本精裝後來變成毛坯的，更為惡劣的是有的項目在建築施工階段偷工減料，造成安全隱患。由此引發了一系列消費者維權事件。某種程度上，降低了購房者信心。
三四線樓市要涼涼
從2015年中央提出房地產去庫存到現在，三四線城市的去庫存已經基本完成。在這個過程中，三四線城市由於棚改的貨幣化安置導致住宅需求增加，價格攀升，投機需求旺盛。隨著價格的走高，由於擔心錯過這一班車，加之三四線城市房子總價同一二線城市相比有巨大落差，因此吸引了很多在一二線城市工作的人紛紛回鄉置業。
近日，國務院召開了常務會議，其中一個重點議題是棚戶區改造。會議提到“因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策”。戴德梁行北中國區研究部主管魏東認為，棚改貨幣化安置的終結基本上意味著三四線城市樓市的熱度到了頭，遊資將會撤離，沒來得及掛牌轉讓的房子在未來或將面臨有價無市的局面。
就在不久前，三四線樓市並不太平，多項目樓盤降價引發糾紛，碧桂園某地項目甚至發生打砸售樓處的事件。在業內資深營銷人士看來，若是市場持續降溫，為爭搶有資格的購房客戶，更多房企會加入促銷變現行列。未來，三四線高房價城市將是降價、調控的重點地區，而對於手握這些城市高價土地的中小開發商而言，或將面臨生死危機。
對此魏東表示：“上次因為開發商降價導致老業主維權事件大概還是十年前，這說明經過兩年的努力，政府對市場的調控開始顯效，開發商要勒緊褲帶過冬，必然要降價出貨讓資金快速回籠。房子是一種商品，商品的屬性就是價格有漲有跌，經歷了房地產20年的高速發展，大家依然難以接受房子降價，說白了還是老百姓習慣了房子只漲不跌，因此忽略了房子的商品屬性。這種由個別開發商開始的降價行為一旦蔓延開來，很容易引發連鎖反應，導致整個市場的下行趨勢。當房價不斷上漲的時候，買不起房的人都在期盼房價下跌以便能夠抄個底，但一旦房價跌了，真正有膽量在彼時買房的人絕對是少數，因為同股市一樣，恐慌情緒會傳播，沒人能說得準你抄的是個底，還是給自己挖了坑。”
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷進一步分析稱，房價已到高位的三四線城市，如果供不應求，房價難降；如果供大於求，現金流緊張的房企促銷降價不足為奇。其中，越是去年以來房價上漲過快、土地供應過多的城市，特別是一些都市圈周邊的中小城市，越是透支了未來的市場，在調控政策的擠壓下，流量下降更明顯。
多地二手房普遍降價
新房行情慘淡，二手房也沒有好到哪裡。比如，在經過兩個月“量跌價穩”的僵持階段後，近期杭州二手房開始出現普遍降價的情況，就算是以往價格堅挺的次新房和學區房，也不能倖免。“就我所知，濱江區政府和濱康路這邊，二手房價格普遍下降了10%。”浙江中原地產濱江區域張經理表示。據他介紹，目前東方郡89平方米房源成交價在420萬元左右，而8月份則是470萬元左右，降價幅度大致在50萬元。截至10月28日，杭州市區共成交二手房2520套，比9月份的3040套減少了520套，更是遠遠低於8月的4829套和7月的6809套。一條向下的曲線，分外明顯。
中原地產研究中心統計數據顯示，10月北京二手房成交8879套，繼今年2月後再次成交低於萬套，成交量環比下降42%。中原地產首席分析師張大偉認為，當下整體市場處於平穩狀態中，不論是二手房還是新房均成交平穩，購房者開始全面觀望。同時，限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大於求開始明顯出現，部分限競房去化不足2成。隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大且區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。
消費者到底該如何面對低迷的樓市？是出手抄底還是繼續觀望？魏東認為，從政策層面來看，住宅價格的鬆動會從三四線城市開始向一二線城市蔓延，新房的價格由於政府一直在把控因此不會有太大變化，二手房的價格有滯後效應，但會有所回調。未來一年整體市場會進入下行週期，什麼時候止跌回漲則要看整體經濟的走勢。對於剛需而言，什麼時候買房都不晚，但如果可買可不買，建議目前還是可以再觀望一下，原因在於：一是最近一些新房的房屋質量要認真考察，二是價格應該還有鬆動的空間。從物業角度來看，一線及準一線城市核心地段的住宅仍具投資價值，而三四線城市的房子就不要再碰了。
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