11月27日，中國國際金融股份有限公司(簡稱“中金公司”)發佈關於中國住房空置率的相關報告。報告基於“六普”和2015年1%人口抽樣等權威調查數據，對中國到底有多少套房子、房屋質量如何、有多少家庭擁有多套房、空置率究竟是高是低等基本問題予以客觀估計。報告測算2017年末中國城鎮廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區分別為14.7%和9.7%，並稱“儘管廣義空置率看似偏高，但真正可比口徑的狹義空置率處於合理區間，其中城區狹義空置率甚至低於美國、日本等成熟市場水平”。以下為報告全文。
一、城鎮住房存量並未過剩，質量亟待提升
1、中國的城鎮住房過剩了嗎？總量基本合理，城區仍略顯不足
我們測算得到2017年末中國城鎮住房存量達2.74億套，對應存量面積261億平方米。戶均擁有住房1.13套。其中，城區住房1.59億套，對應面積145.9億平方米，戶均住房1.07套；鎮區住房1.15億套，對應面積115.4億平方米，戶均住房1.21套。以上測算口徑均為城鎮家庭戶，不包含集體戶(二者區別在於家庭戶以血緣婚姻或收養關係立戶，而集體戶指無此類關係的多人居住在一起而立戶，例如學生宿舍、工廠集體宿舍等等，六普時全國城鎮家庭戶人口5.9億，集體戶人口0.8億)。
值得特別指出的是，戶均1套房並不表示“充足”。市場上需要一定比例的冗餘住房為家庭換房找房提供選擇，否則房價將不斷上漲。這一合理的冗餘比例(或稱自然空置率)一般至少不低於10%。因此，中國城鎮範圍戶均住房套數基本合理，而城區仍略有不足。
此外，我們也注意到在過去十年中，由於城鎮化進程快於住房淨新增速度(新建減拆除)，戶均指標呈下降趨勢(六普時城鎮和城區分別為1.16和1.09)。
2、存量中仍有較高比例的低質量住房
六普和2015年的全國1%人口抽樣調查提供了大量關於存量住房的統計資料，從中我們發現當前中國的城鎮住房中仍存在大量質量低下的老舊住房，整體品質亟待提高。
從套型結構看，城鎮存量住房中一居和二居室的比例達62%，而四居室及以上套型佔比僅7%，套型整體偏小。
從樓層結構看，尚有21%的存量住房為平房，57%的住房為2-6層樓房(多數為無電梯的單元房，少數為洋房或別墅)，而7層及以上的住房佔比僅22%。
從居住設施看，16%的存量住房沒有廚房或衛生間，26%的住房無獨立抽水/沖水衛生間設施。作為對比，美國僅0.5%的住房無衛生間，0.8%無廚房；日本無廚房的住房比例也僅有2.7%。
從建築年代看，15%的住房建造於1990年以前(4%建於1980年以前)，42%的住房建造於上世紀。
3、擁有多套住房的家庭並非多數
我們測算顯示，目前中國城鎮家庭戶住房自有化率80%，若納入集體戶(假設集體戶全部無房)則為75%。在全部城鎮家庭戶中，20%的城鎮家庭無自有住房，65%的家庭僅有一套住房，另外15%的家庭擁有兩套及以上的住房(戶均擁有3.2套)。若進一步考察其住房實際使用情況，20%的無房戶全部租房，其中一半單獨租住、一半為合租；僅有一套房的家庭幾乎全部自住；擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閒置1.2套。
二、住房空置率並不高
國際上住房空置率分廣義和狹義兩種口徑，廣義空置率指只要某時刻該房屋無人居住即為空置，將裝修中的房屋、不宜居住的危房等全部視為空置，傾向於高估空置率。狹義空置率則將上述房屋從廣義空置中扣除，方法上更為科學合理。美國通常採用狹義口徑計算住房空置率，日本也在廣義空置率的基礎上將扣除裝修中房屋後的空置水平單獨列出。國際上多數國家狹義空置率低於廣義空置率1個百分點左右，合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。
考慮到中國大量新竣工房屋為毛坯房，並且存在大量待拆除的老舊住房，顯然狹義空置率在中國更具可比性。
我們測算2017年末中國城鎮廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區分別為14.7%和9.7%。儘管廣義空置率看似偏高，但真正可比口徑的狹義空置率處於合理區間，其中城區狹義空置率甚至低於美國、日本等成熟市場水平。值得特別強調的是，中國城鎮空置率在過去近十年中呈現下降趨勢，2010年廣義和狹義空置率(分別為18.3%和13.2%)均高於當前水平。
存量住房中還有12%為無證房屋，實際擁有產權的住房可能存在短缺。無證房屋包含小產權房和違建房屋，屬於違法建築。我們根據全國存量房面積推算實際新增房屋面積，其與統計局公佈的竣工面積之間的差距為違法建築的無證房屋，據此計算得到2017年末無證房屋存量面積31億平方米，占城鎮存量住房的12%。若扣除此類無證房屋，實際住房存量甚至會出現短缺。儘管實際上無證房屋未必會全部拆除(小產權房可能通過補繳出讓金等方式獲得產權證)，但這一結果提示我們中國的實際擁有產權的住房空置率可能遠低於國際合理水平。
總結而言，正是因為上述的幾點事實(住房總量並不過剩、質量亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數、空置率實際不高)，中國的房價才會在過去這些年持續出現上漲，這在本質上是供需矛盾的結果。與之類似但更為失衡的例子是香港，過去三十餘年其住房空置率與房價呈顯著負相關，尤其是2003年以後香港的住房空置率持續下降(當前僅為3.7%)，而同期房價呈現大幅上漲，甚至在加息預期之下仍在攀升。
本報告摘自：2018年11月26日已經發布的《數說中國存量住房》
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