楼市配图
一，中国已经不缺房
近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务，应拿出房地产税分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。
城镇化在推动经济发展、社会进步等方面发挥了重要的作用。仇保兴在近日举办的《参事讲堂》上表示，中国城镇化的上半场取得了决定性胜利。
改革开放40年，中国经历了规模最大、速度最快的城镇化进程。数据显示，中国城镇化率由1978年的17.9%提高到2017年的58.5%，城镇常住人口达到8.1亿人，城市数量由193个增加到657个。
仇保兴认为，中国城镇化进入下半场，将表现为：城镇化峰值将出现在65%-70%之间，住房需求逐渐减少，城市人口的分化明显加剧等。
他此前也曾强调，宏观上中国已经不缺房了，如果放任让房地产来支撑经济的发展，是不合时宜的。
仇保兴表示，房地产泡沫形成由来已久，冰冻三尺非一日之寒。用什么工具来衡量房地产的泡沫？“房价收入比”与“租金收入比”是国际上通用的两个工具。1991年6月世界银行提出房价收入比，普遍认为一个国家比较合理的房价收入比是1:7左右；另外一个工具是房价租金比。
针对衡量泡沫的收入房价比，仇保兴说：“在中国的国情下，十倍左右或者再多一点，问题不大，但现在有的城市已经高于二十倍。”
“尤其中国百姓的财富70%在房产里，这个情况下贸然把泡沫刺破，会造成重要影响。”仇保兴强调。
针对中国当前的房地产市场情况，仇保兴认为，要把房地产调控从原来的中央调为主转变为地方调，从行政手段调为主变为经济手段，从集中统一调变为分散调，通过国民经济收入的增长来严格控制房价的涨幅，逐渐地烫平房地产泡沫，而不是一脚踢破。
如何化解房地产泡沫？仇保兴指出，历史上有几种态度。其一，置之不理，彻底市场化，让房价放任自流，自信市场最终会“自求平衡”；其二，把泡沫快速捅破，让房价快速大跌；其三，理性遏制、逐步烫平房地产泡沫。
为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫，仇保兴认为，房地产税应该分解为四个：率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。
仇保兴表示，在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。
至于这四种税的征收，仇保兴说：“物业税可以等5年，几年以后慢慢考虑。前三种税先行，房地产泡沫就可以烫平而不是刺破，对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。”
二，除广州外，北上深房价都负增长
5月14日，社科院曾经发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》，“总体来看，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。”这是报告对2018年中国房地产的总体判断。
2016-2017年，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。2018年，它们仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。这使一线城市的房价得到了控制。
数据显示，2018年3月除了广州微弱上升外，北京、上海和深圳的新建住宅价格都是负增长。
但在部分二三四线城市，去库存政策尚未得到及时调整，这使得它们承接了房地产投资的溢出效应。
报告指出，随着二三线城市的房价上升，不少曾经的“价值洼地”城市房价已经直逼北上广深，其售租比更是让许多人大呼“看不懂”。
比如2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元，已经超过了一线城市广州，杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元，与广州只有每平方米一两百元的差距。
如果从房价与租金比来看，2018年1月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。
报告数据显示，2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。
房价与租金比超过一线城市的还有廊坊，达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。
从一线城市来说，上海该比例为644，深圳为627，广州为600，北京为594。简单计算，一线城市房价与租金比值最低的北京，租金回本年限为49.5年，年租金收益率约为2%。而苏州、青岛、济南、天津的上述数据均超过了北京。
上述报告指出，国际房价与租金比例一般在200-300，中国城市一般都远超300的比值。相对于住房销售价格，住房租赁价格的变化一直较为平稳。住房销售价格与租赁价格的失衡，一方面有投机炒作的因素，另一方面有租赁住房保障低、租购权益相差悬殊等原因。
经济增速赶不上房价
交行金融研究中心高级研究员夏丹指出，很多二三线城市房价去年以来涨幅高，房价绝对水平的确没达到北上广深的水平，但由于租金不高，导致房价与租金比值偏高。
夏丹表示，一些城市的限购限价等措施，甚至导致了价格的扭曲。一些地方因为高于某一个价格的新建住宅不能卖，结果二手房远高于一手房价格，看起来很低的一手房价格存在很大的寻租空间。
很多二线城市经济发展并不快，一季度经济增速甚至低于5%，有的城市甚至遭遇常住人口净流出。在这样的背景下，为何最近一段时期房价仍然上涨？
中国人民大学教授陶然指出，根本的原因是地方政府对于土地采取了垄断的措施。 如果不打破这个垄断，那么房地产价格非常高的问题是解决不了的。
下半年警惕房价大调整
而对于二三线城市房价的未来前景，社科院报告提醒炒房客需要关注风险。报告指出，很多二三线城市房价上升过快具有巨大风险。为此，购房者应注意规避追高。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。
报告并指出，部分二线城市目前土地购置面积较多。其中2017年35个大中城市购置面积最多的是重庆、合肥、长春，分别达到了1112.22万平方米、684.87万平方米、480.98万平方米，远超北京的413.3万平方米。另外郑州也有442.47万平方米，昆明有408.9万平方米，西安有328.07万平方米。部分二线城市现在的土地供给，是未来商品房供给增加的有利因素，因此很多二线城市房价未来面临新的调整因素。
社科院城市所不动产室主任王业强表示，“随着去库存刺激政策的逐渐退出，变为紧缩的调控，预计2018年下半年二三四线城市(房地产)市场有可能会出现一波较大的回调。”
中国房地产评估师与房地产经纪人学会副会长柴强认为，目前房地产市场泡沫较高，存在杠杆率较高的问题。目前属于在“刀尖”上的短期平衡，稍有风吹草动都会有很大的变化。它的不确定性，一个是有(价格)再暴涨的不确定性，也有大幅下降的不确定性。
至于如何建立房地产调控的长效机制。报告建议，房地产调控的长效机制应囊括法律保障机制、土地供给机制、金融调节机制、住房保障机制、税收调节机制等诸多方面内容。
其中，社科院建议考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税，这既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。
所谓“空置税”是对空置的居民房屋进行收取的一定量的税收。
报告指出，需要明确的是房地产调控长效机制的目标，是保障“房地产市场的平稳健康发展”，是“让全体人民住有所居”，而不是增加财政收入。所以，房地产调控机制中，税收调节机制的设定目标，不应是替代土地出让金成为新的地方税源。
鉴于房产税的财产税属性，在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍，可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。
在住房租赁市场的发展中，企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡。即使在北京这样的一线城市，年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下，企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。
与其勉强房地产企业和机构持有住房，还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”，鼓励住房持有者出租房屋，体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式，将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。
不过，报告也指出，对家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置税”。因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探亲访友、学习培训等。如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”，社会负面影响可能较大。
另外报告还建议，将住宅限购等短期调控措施延伸为长效机制的一部分，有助于稳定市场预期。
住宅限购政策长期化、制度化的具体做法是：在全国范围内，一户居民家庭最多只能购买两套住房；在全国范围内限购后，放开住房市场限购中本地户籍的限制，由居民家庭选择在何地持有住房；并以法律法规的形式固定下来，以形成稳定的市场预期，以不变应万变。
同时，也可以将部分行之有效的短期调控措施作为长效调控机制中的“熔断机制”，只有达到一定条件才会使用，例如限售、限价等措施。
三，香港突然开征空置税，吓坏开发商
香港房价贵，“鸽子笼”等居住环境差是众所周知的。
为了解决高房价问题，香港政府也出台过很多“辣招”，但效果并不太明显。
根据香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月，并连续18个月刷新最高纪录。
香港祭出了“空置税”这个大招。
香港开征“一手房空置税”，空置税率为年租金的200%。
6月28日中午，香港行政会议召开特别会议，讨论三项房屋新措施，其中包括“一手房空置税”。
《文汇报》称：“一手房空置税”将针对空置一年或以上的单位，通过现有差饷机制收取，税率为应课差饷租值的200%。
差饷是香港对地税的说法，承袭自中国的古文。直白一点来说就是：空置税征收的对象是空置一年及以上的一手房。征收时会对这套房屋的租金做一个评估，空置税为年租金的200%。
香港政府有专门的房租评估机构，名称叫：差饷物业估价署。
对空置一手房征收2倍年租金的空置税，这个力度可以说是很大的。
假设一套两室一厅房屋的月租金是6000港币，年租金就是72000港币，空置税达到144000港币。
空置税征收范围有多大？此次空置税仅针对一手空置房，而香港楼市中二手空置房数量是一手空置房的4倍以上，因此市场担心此次征收空置税对楼市基本面的影响有限。
根据中原地产的数据， 2018年5月份，香港二手房买卖成交录得141宗，总值7.27亿港元。
成交金额创2016年7月8.20亿港元之后的22个月新高，成交量创2017年10月后的7个月新高。
2018年一季度香港房价增速全球第一 图片来源：财华社
所以这次征收“一手房空置税”，更像是打击开发商“捂盘惜售”，不要以为只有大陆开发商会捂盘惜售，做为大陆房地产行业的“导师”，大陆开发商的各种手法几乎都是从香港开发商那里学到的。
目前全港仅9000多个空置一手房，看着好像不太多，但2018—2019年度，香港政府计划出售31块地皮，其中27块属住宅地皮，共提供约15300个住宅单位。
这样一比较，9000多个空置一手房就比较多了，同时相比于二手房，开发商捂盘惜售极易形成房屋短缺的假象，引起购房者哄抢，对市场的危害更大。
全球各地空置税税率及效果差异很大
目前不少地区都有房屋空置税，但征税的口径，以及执法严厉程度各不相同，因此效果也不同。
一、空置房定义不同
中国香港对空置房的定义是空置一年及一年以上，但有的地区规定空置超过6个月就要缴纳空置税，例如加拿大的温哥华。
还有像英国规定空置两年以上才需缴纳空置税。
二、缴纳税率不同
澳大利亚、加拿大温哥华空置税税率为房产评估价值的1%。
法国为累进税率第一年空置税率为楼价的10%，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%。
同时，在英国如果你居住的是政府提供的公租房，但有空余房间被空置长达两年或以上，也需缴纳空置，俗称“卧室税”。
在瑞典，政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。
6月14日，中财办原副主任杨伟民在陆家嘴金融论坛上称：我在中央财办的时候，请有关单位对住宅空置的情况做了调查，我国无论是城市还是乡村住宅的空置率非常高，比日本还高，这很不正常，说明用来炒的房子还真不少。
空置税、房产税也是内地居民的长期讨论热点，虽然不知道是否会征收空置税，但国家打击炒房的力度确实越来越大。
閱讀更多 茶話財經事 的文章
