經濟向好和人口規模是核心支撐力，徐州、鹽城最典型。
◎ 研究員 / 馬千里、吳嘉茗、周奇
人口遷徙永遠是房地產研究離不開的話題，人口流出意味著城市經濟活力下降、購房需求流失，並最終導致房地產市場活躍度下降。對於國內大多數三四線城市而言，人口流失已經成為這些城市發展的阻礙，但在2017年以來的新一輪調控背景下，諸如徐州、鹽城等部分三四線城市，卻反而迎來了市場環比上升的走勢。本文將以此類三四線城市為樣本，研究人口流出城市也能爆發性上漲的背後邏輯。
本文選擇的三四線樣本城市主要分佈於國內三大經濟區內，三大經濟區內經濟強市較多，也導致周邊三四線城市容易流失人口，尤其是位於中原地區的河南、安徽北部、江蘇北部一帶，人口流失量多在百萬以上。
三大經濟區周邊為人口流出重災區
部分城市房地產市場仍發展良好
經濟的發展決定了人口的流動方向，經濟最為發達的長三角、珠三角和環渤海是人口密度最大的地方，相應地附近三四線城市則人口外流現象更為普遍，本地購房需求也因此外流。但經過市場熱度輪動後，這些人口流失城市的房地產市場表現卻不同。本章主要從常住人口較多的三四線城市出發來看這些人口流失城市的區域分佈，並選取了市場發展具有代表性26個人口流出型城市作為研究對象，來看這些城市的市場走向。
1、中原地區三四線城市經濟發展不佳，城市人口向外流出量大（節選）
據國家統計局最新數據來看，人口淨流入的城市主要聚集在環渤海、長三角、珠三角三大經濟圈，中西部省會城市也對周邊人口有較強的吸引力。值得一提的是，除了這幾大區域，山西、內蒙古一帶的三線城市，雲南昆明周邊的三線城市及哈長城市群內的強三線城市常住戶籍比也都大於1。但從具體增量來看，這幾大區域的人口流入城市人口增量明顯小於三大經濟圈中的三四線，人口增加較少，特別是東北地區的城市人口增量多在1萬以內。常住人口少於戶籍人口的城市基本上都是三四線城市，二線城市中僅有重慶常住人口戶籍比也小於1，主要是因為下轄縣市的人口向外流出，其主城區雖有較大的吸引力但面積較小，難以支撐整個城市的就業需求。
圖：全國人口流入、流出城市分佈版圖
2、多數城市人口流出市場熱度較大，徐州、宿遷等城市逆襲（節選）
2016年始的房地產市場熱度輪動帶動了三四線城市商品房市場的火熱，多數三四線城市的成交規模得到提升，這些人口流出型城市亦是如此。貨幣化安置帶動了城市成交量大幅上升，也吸引了部分返鄉安置需求，對於地處長三角的城市如南通甚至吸引了一些投資需求。而在2017年，調控政策下沉至三四線，這些人口流出型城市的市場也出現了分化。
以26個較具有代表性的城市房地產市場變化來看，有15個城市在2017年的成交商品房面積同比上一年下降，其中成交面積下降最多的是承德，同比下降高達60%，市場熱度下降明顯，而南通、馬鞍山、蕪湖等經濟發展相對較好或居民收入相對較高的城市成交規模也有所下降，主要是因為市場之前投資需求較多，當市場轉冷後地方受到的衝擊也比較大，成交面積減少。但也有11個城市成交面積同比上一年則有所增加、市場走勢趨強，徐州、鹽城等蘇北城市成交量增長明顯。成交面積增加最多的是麗水，該市在2017年商品房成交面積同比增加339%，主要是因為上一年麗水的成交面積僅為33萬平方米，基數較小。
結合人口數據來看，市場走勢偏好的城市在2016年淨人口流出量的平均值為57.83萬人，比市場偏弱城市的均值高出近20萬。但若結合人口總量來看，相對於市場走勢偏弱的城市，走勢偏好城市的人口基數相對更大，城市平均常住人口數量達到了530萬人，比另一類城市高出100多萬，而這意味著這些城市的住宅市場有著更多的住房需求，所以人口基數較大的城市更容易走出向好的市場趨勢。
圖：26個人口淨流出的三四線城市市場變化情況
3、小結：經濟發展決定人口流向，市場發展關鍵在於人口總量
多數三四線城市因經濟發展不佳都處於人口淨流出的狀態中，尤其是距離經濟發展比較好的城市較近的三四線，人口流失更為嚴重。而作為國內人口最多的中原地帶，主要產業仍以農業或農產品加工為主，難以支撐龐大的就業需求，而與京津冀和長三角的距離又比較近，因而人口自然而然地被吸引到經濟實力更好的城市。
雖然這些城市均有人口流失現象，但房地產市場走勢卻不盡相同。特別是對於三大經濟區附近的城市，在整體調控趨緊、市場熱度轉冷的情況下，仍有部分城市異軍突起，成交面積大增，主要是因為這些市場偏好的城市的人口基數大，購房需求相應也會更多，因此市場走勢較好。
徐州經濟、配套實力均優
市場發展前景最佳
房地產市場的發展在宏觀上離不開經濟發展，商業等配套設施則從側面反映了城市經濟繁榮度情況，進而影響到市場的發展。此外，在國內房地產市場中政策也是重要影響因素，政策方向決定了當前市場的整體走向。因此，本章則通過經濟、配套和政策三個方面來探討這些人口流出型城市房地產市場產生分化的原因。
1、市場表現好的城市，經濟發展和政府財力都不弱（節選）
一個城市的房地產市場發展離不開當地的經濟發展，只有經濟發展好，市場走勢才會向上。通過統計市場走勢偏好與走勢偏弱城市的地方生產總值及居民收入的平均值，能夠明顯看出市場走勢偏好的城市GDP總量高出走勢偏弱的城市近600億元，進一步說明了經濟實力對於房地產發展的重要性。
GDP均值的差異主要由於兩類城市GDP分佈的不同。在市場走勢偏好的十一個城市中，各城市的GDP主要分佈在2000~3000億元的區間範圍內，佔比達到36%，而在市場偏弱的城市中，各城市的GDP主要集中在2000億元以下，佔比高達47%，因此儘管南通的GDP已經超過7000億元，但由於GDP總值較低的城市較多，難對整體平均值起到強有力的提升作用。並且在市場偏好的城市中，GDP超過5000億元的城市有兩個，分別是徐州和鹽城，泰州的經濟總量也接近5000億元，因此平均經濟實力較另一類城市更強。
2、徐州配套總量排在第一，走勢偏好城市配套密度反而偏低（以下內容略）
3、僅有8個城市單獨出臺調控政策，多偏向限價限售
4、小結：需要警惕宿遷等弱經濟實力、低配套水平城市風險
返鄉置業推動力有限
剛需產品更受此類人群歡迎潤空間
在對三四線城市市場進行研究時，外地工作客群“返鄉置業”帶來的購房需求是不可忽視的部分，尤其對於本專題研究的人口外流型三四線城市來說，這部分外流人口是否選擇返鄉置業對當地的房地產市場顯然有一定程度的影響，本章主要通過對11個城市商品房成交的月度分佈情況，來研究返鄉置業客群是否是城市房地產持續向好發展的重要原因。
1、返鄉置業效應不夠顯著，貨幣化安置及投資客推動力更強（節選）
2月份作為傳統的成交淡季，加之假期網籤暫停等原因，成交量基本上處於年度較低位水平，同時2月份也是返鄉置業購房的主要高發期，對比所在省份的省會城市（廣州、南京和長沙）的月度成交來看，三四線城市在2016年-2018年2月份成交總價環比1月份變動分別為-4%、8%和-36%，省會城市三年2月份環比1月的降幅卻高達50%、20%和50%，降幅顯著大於三四線城市，經過對比不同類城市的月度成交走勢，可以看出返鄉置業購房確實存在，但客觀而言並不顯著。從11座三四線城市2016年以來的月度成交走勢來看，2月份商品房成交規模和均價沒有顯著增加，成交高峰期還是主要發生在下半年。
注：2018年10月份城市數據未齊全，導致總成交量環比大幅下降
2、淡季成交更向剛需類型集中，旺季成交類型分佈更均勻（以下內容略）
3、小結：中大戶型、三房產品更受返鄉置業認可
市場偏好大面積產品
50-100萬總價受眾廣泛
不同的城市由於經濟水平、房地產處於不同市場週期等原因，其市場中的主力產品、主要購房群體也有所變化：以調控前後的一二線城市為例，在2016年樓市熱度上漲初期，投資客在樓市中的佔比較高，隨著調控政策連續出臺，投資性購房不斷受到打壓，剛需客戶成為市場主力。本章主要通過對前文中總結出的人口流出而市場向好的城市的成交結構進行分析，進而可知此類城市的主力產品類型。
1、株洲低總價成交佔比最高，汕頭泰州更愛大面積（以下內容略）
2、大面積成交佔比持續升高，汕頭、麗水錶現尤為顯著
3、成交主力仍集中於中心城區，徐州經開區成交快速增長
4、小結：各類“新區”市場初露崢嶸，140㎡以上產品份額持續上漲
本地房企仍有市佔率優勢
品牌房企項目更暢銷
對於三四線城市來說，房地產市場成熟度不高的情況下，市場主要以本地房企為主，外來房企進入城市有一定的壁壘，但目前隨著企業成交的集中度越來越高，通過收併購的方式實現“大魚吃小魚”後，越來越多品牌房企進駐三四線城市，城市的市場格局發生較為明顯的改變。
1、市場集中度逐年下降，項目年度成交最高達58萬平方米（以下內容略）
2、徐州暢銷項目外來房企佔7成，鹽城預計將有更多品牌企業進駐
3、前10月22家品牌房企進駐徐州，中梁拿地最為活躍
4、小結：企業競爭格局持續變化，徐州最受品牌房企青睞
經濟向好、人口規模是核心支撐力
徐州、鹽城為典型代表
（節選）
總體來看，人口外流情況下，房地產市場仍走勢良好的城市基本上經濟發展、配套水平都強於另一類城市，購房需求和客戶偏好也比較相似。整體來看這類城市發展前景優於其他三四線城市，其核心競爭力還是在於經濟發展水平領先，在受到周邊熱點城市輻射的時候自身的購房需求也被充分調動，內生需求與周邊熱點城市外溢需求共同導致了這些城市房地產市場在人口外溢的情況下持續向上發展；同時需要警惕的是，當週邊熱點城市的外溢需求下降，城市自身的內生需求是否足以支撐市場持續上行，雖然本專題討論的城市建立在“人口外流”的前提下，但對於城市自身來說，如何儘量縮小人口淨流出情況仍然是值得重點關注的難題，畢竟人口才是催生市場需求的根本因素。
從未來市場發展來看，徐州、鹽城這樣人口基數大、各方面發展相對較好的城市仍具備市場持續上行的能力和可能性，進入風險相對較小，特別是區位優勢顯著的徐州，隨著人口慢慢迴流，未來市場發展還會更進一步；而人口和經濟數據都相對靠後的麗水和肇慶，房地產市場缺少一定的增長動力，從這些城市TOP20項目中外來企業佔比不高的數據上也能看出，品牌開發商對於進駐這些城市也有更多的考量。
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專題
目錄
《人口持續流出，這些城市房地產為何還能蓬勃發展》
綜述
一、三大經濟區附近是人口流失重災區，但房地產市場仍有發展良好的城市
1、中原地區三四線經濟發展不佳，城市人口向外流出量大
2、較多城市市場熱度下降， 徐州、宿遷等蘇北城市逆襲
3、小結：經濟發展決定人口流向，市場發展關鍵在於人口總量
二、經濟、配套實力均在，徐州市場發展前景最佳
1、市場表現好的城市，經濟發展和政府財力都不弱
2、徐州配套總量排在第一，走勢偏好城市配套密度反而偏低
3、僅有8個城市單獨出臺調控政策，多偏向限價限售
4、小結：需要警惕宿遷等弱經濟實力、低配套水平城市風險
三、返鄉置業推動力有限，淡季剛需產品更受歡迎
1、返鄉置業效應不夠顯著，貨幣化安置及投資客推動力更強
2、淡季成交更向剛需類型集中，旺季成交類型分佈更均勻
3、小結
四、市場偏好大面積產品，50-100萬總價受眾廣泛
1、株洲低總價成交佔比最高，汕頭泰州最愛大面積
2、大面積成交佔比持續升高，汕頭、麗水大面積產品擴容
3、成交高度集中於中心城區，徐州經開區成交快速增長
4、小結
五、本地房企仍有優勢，品牌房企項目更暢銷
1、市場集中度逐年下降，項目年度成交最高達58萬平方米
2、徐州暢銷項目外來房企佔7成，鹽城預計將有更多品牌企業進駐
3、前10月22家品牌房企進駐徐州，中梁拿地最為活躍
4、小結
總結：經濟基本面向好、市場規模大是共通特徵，徐州、鹽城為典型代表
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