撰文=徐三刀
前言 | Preface
在撰文之前，必须要声明一点，这属于一份行业分析，讨论仅限于地产行业之内。
房地产属于资金密集型企业，如何通过资金高周转，降低企业运营压力，成为所有大型房企攻坚克难的唯一选择。
楼市过冬，现金流管理，成为房企管理之核心。如何从拿地、运营、销售一些列操作保障现金流，成为房企最重要的逻辑。但现实情况是，楼市下行，销售周期变长，回款速度变慢，现金流严重不足。
除此之外，尽管融资对于大型房企略有宽松，但对于行业而言，还是微乎其微，融资跟不上，对于究竟能否拿地，房企也在持币观望。
—壹—
目前，房地产市场“转凉”已经愈演愈烈，没有必要再去掩盖或者否认，面对市场的压力，房企主要应对的有两大难点:
其一，面对投资退潮，改善透支，刚需接盘无疑，如何抓销售、促进回款、保现金流；其二，面对融资困难，渠道多头围堵，巨额债券到期，如何找到便宜钱。
房企进行“高周转”，不仅仅是施工快，还要销售快、回款快、融资快，缺少任何一个环节，房企就会自缚手脚。不少一线房企大量债务到期，没有新钱补上，压力十分巨大。
下面引用一条上海证券时报的报道：天风证券的数据显示，2018年下半年，房企债券到期金额1052亿元，考虑进入回售期的债券按照50%本金偿还进入回售期债券，下半年房企债券到期金额就高达2542亿元，高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元。
“偿债小高峰”即将到来，红极一时的地产领域也会遭到挑战，行业融资难成为普遍现象。既有好处，也有弊端，一定要拆分来看。
—贰—
近年来，行业发展一路坦途，大型房企力争“千亿级”，更有房企矢志不渝打造万亿级企业，其成功秘诀就是：高周转+高杠杆+高负债！
正常的周转，正常的杠杆，正常的负债，会促进企业发展，扩张行业规模。但规模一旦过度，这个资本游戏就会烂掉。例如奥宸地产、中弘股份，很难说这些企业遭遇危机和重创与这个游戏无关。（请自行检索：每日经济新闻+奥宸地产/中弘股份，信息都有披露）
当然，这些在行业内都司空见惯，既然有企业一夜之间崛起，也就有企业轰然倒塌。但有一点大家不能忽视，某领导在4000字喊话之中提到：
换而言之，金融机构发展也收敛了“扩张的冲动”，过去，不等下雨就送伞；现在，不等天晴就收伞。金融方对于资金风险判断非常敏感，及时收手，也要避免烂账。
—叁—
此前，某金融机构泄露出一份“金融机构房企白名单-客户分类”，因为多个版本不同，我们采用米宅公布（图片来源于网络，非米宅原创）的版本作为依据：
①房企白名单A类：
②房企白名单B类：
③房企白名单C类：
以上为网络材料整理，仅供各方参考，不足以作为投资和购房依据。我们可以看到两个情况：其一，融资授信A＞B＞C，越靠后融资难度越大；其二，这六十家房企之中，A类授信，除了金地，龙湖，绿城之外，清一色央企&国企。
而这个参考的依据是中国房地产协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主持的“中国房地产开发企业500强”测评结果为主。从流出名单来看，这家金融机构白名单竟然只有60家，不足房地产领域千分之一。
这份名单里，金融机构不仅有房企分类，还有城市分类投资白名单，西安位于第二梯队，排名于环京、环沪县级市场之外，与昆明、南宁相当。
—叁—
当然，这些信息加深了我们对于房地产行业的担忧，但虱多不痒，债多不愁，房地产作为经济“压舱石”，即便是风雨交替，也能强撑过去。
众所周知，房地产融资渠道被掐着，想要借钱千难万难，但十月份还是有两个破碎信息，引起了我们的关注：
备注：图片来源-恒大官方网站
其一，恒大发行了2018年地产领域最大规模美元债：
10月31日，恒大公告称，景程有限公司（恒大旗下公司）将在新交所发行三笔优先票据，合计金额18亿美元，最高利率达13.75%.
三笔优先票据分别为：5.65亿美元2020年到期的票据（2年期），利率为11.0%；6.45亿美元2022年到期的票据（4年期），利率为13%；5.90亿美元2023年到期的票据（5年期），利率为13.75%。
备注：图片来源-中海官方网站
其二，中海发行了35亿元地产领域最便宜公司债：
10月22日，中海地产成功发行35亿元公司债，发行利率4.00%，获得2.13倍超额认购，创2017年以来房地产企业发行国内公司债最低利率，也创下2018年至今AAA级别房地产企业公司债单一品种最大发行规模。
据中海地产官网称《中海地产成功发行35亿元公司债，利率4％，全行业最低》：“在房地产信贷收紧的形势下，稳健的财务管控、充裕的现金、低成本融资优势将持续提升中海地产的竞争力”。
关于这一次融资，中海的总结是：融资成本高低最终的落足点在“竞争力”。确实如此，一个高达13.75%，一个低至4%，利差达到了9.75%。一般房企盈利能力能够在8-10%，恒大2017年净利润11.9%，已经是行业标杆企业（备注：1、同比2016年上升3.6个百分点，2、据悉，五年平均负荷增长率达到了41%，被称之为“利润之王”）。
相比而下，即便是排名第一的地产大鳄，高周转+高杠杆+高负债，最终都难免割肉饲鹰，便宜了金融机构。
—肆—
市场竞争压力巨大，能够借到资金全凭实力，很多房企为了筹钱，不断传出发债失败，这些信息网上都可以检索到，例如：“房企+发行+失败”。
究竟哪些房企融资会被“限制”？一位做融资的朋友给出了这些话术：扩张势头太大、负债率太高、屡次出现高价拿地的，实际控制权变更过的，土地有闲置、改变土地用途、拖延工期被处罚的，被官方公布囤积房源、拖欠土地出让金、农民工款项的，三四线商业或者五六线住宅开发......
这些几乎是网络上公开的“黑名单”，只要涉及多条，就很难进行融资。但问题是究竟哪些房企能避免在四五线城市，又能够在土地市场一身干净？
反而是龙头性质房企（比如前30）+资金实力强+开发经验丰富+经营规范，资金链保持基本通畅的，金融机构还是乐意继续合作的。特别是国有开发商公司，只要有三级开发资质就可以考虑，相对宽松一些。
我们反复强调了一个事实，金融机构在判断房企偿债能力的时候，利润率和负债率是“两个硬性”要求。利润率前十（例如中海）和负债率前十，对于金融机构来说判若云泥。
必须要提醒一点，在2016年之后，西安东西南北爆发高价地，有不少土地都是被私企斩获，很多还是中小型房企，多年不拿地，突然之间高价拿地，项目本身就是单价地王。可能直接被金融机构否掉，这种情况怎么办？
楼市进入凛冬，已经到了比拼元气的时候，如果母公司能够有充足资金，无惧风险，自然是高枕无忧；耽如果是高速扩张，资金已经见底，发债又被叫停，可能就比较危险了。这些中小型民营房企抗风险能力差，右手握高价地，又该何去何从。
万科高呼“活下去”，不是为自己喊，更像是为地产行业呼喊。只有实力强劲，别人的冬天才会是你的春天，逆周期抄底拿地。但如果没有实力，又想弯道超车，建议还是歇一歇。
在这场行业绞杀之中，民营房企手握活蛇，又要回避政策暗礁，又要避免成本蚀空利润，不得不熬干自己。但这一切还只是前戏，未来路长，谁来给中小型房企输入一罐“便宜血”？
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