撰文=徐三刀
前言 | Preface
在撰文之前，必須要聲明一點，這屬於一份行業分析，討論僅限於地產行業之內。
房地產屬於資金密集型企業，如何通過資金高週轉，降低企業運營壓力，成為所有大型房企攻堅克難的唯一選擇。
樓市過冬，現金流管理，成為房企管理之核心。如何從拿地、運營、銷售一些列操作保障現金流，成為房企最重要的邏輯。但現實情況是，樓市下行，銷售週期變長，回款速度變慢，現金流嚴重不足。
除此之外，儘管融資對於大型房企略有寬鬆，但對於行業而言，還是微乎其微，融資跟不上，對於究竟能否拿地，房企也在持幣觀望。
—壹—
目前，房地產市場“轉涼”已經愈演愈烈，沒有必要再去掩蓋或者否認，面對市場的壓力，房企主要應對的有兩大難點:
其一，面對投資退潮，改善透支，剛需接盤無疑，如何抓銷售、促進回款、保現金流；其二，面對融資困難，渠道多頭圍堵，鉅額債券到期，如何找到便宜錢。
房企進行“高週轉”，不僅僅是施工快，還要銷售快、回款快、融資快，缺少任何一個環節，房企就會自縛手腳。不少一線房企大量債務到期，沒有新錢補上，壓力十分巨大。
下面引用一條上海證券時報的報道：天風證券的數據顯示，2018年下半年，房企債券到期金額1052億元，考慮進入回售期的債券按照50%本金償還進入回售期債券，下半年房企債券到期金額就高達2542億元，高於2018年上半年到期償還的851.3億元。
“償債小高峰”即將到來，紅極一時的地產領域也會遭到挑戰，行業融資難成為普遍現象。既有好處，也有弊端，一定要拆分來看。
—貳—
近年來，行業發展一路坦途，大型房企力爭“千億級”，更有房企矢志不渝打造萬億級企業，其成功秘訣就是：高週轉+高槓杆+高負債！
正常的週轉，正常的槓桿，正常的負債，會促進企業發展，擴張行業規模。但規模一旦過度，這個資本遊戲就會爛掉。例如奧宸地產、中弘股份，很難說這些企業遭遇危機和重創與這個遊戲無關。（請自行檢索：每日經濟新聞+奧宸地產/中弘股份，信息都有披露）
當然，這些在行業內都司空見慣，既然有企業一夜之間崛起，也就有企業轟然倒塌。但有一點大家不能忽視，某領導在4000字喊話之中提到：
換而言之，金融機構發展也收斂了“擴張的衝動”，過去，不等下雨就送傘；現在，不等天晴就收傘。金融方對於資金風險判斷非常敏感，及時收手，也要避免爛賬。
—叄—
此前，某金融機構洩露出一份“金融機構房企白名單-客戶分類”，因為多個版本不同，我們採用米宅公佈（圖片來源於網絡，非米宅原創）的版本作為依據：
①房企白名單A類：
②房企白名單B類：
③房企白名單C類：
以上為網絡材料整理，僅供各方參考，不足以作為投資和購房依據。我們可以看到兩個情況：其一，融資授信A＞B＞C，越靠後融資難度越大；其二，這六十家房企之中，A類授信，除了金地，龍湖，綠城之外，清一色央企&國企。
而這個參考的依據是中國房地產協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主持的“中國房地產開發企業500強”測評結果為主。從流出名單來看，這家金融機構白名單竟然只有60家，不足房地產領域千分之一。
這份名單裡，金融機構不僅有房企分類，還有城市分類投資白名單，西安位於第二梯隊，排名於環京、環滬縣級市場之外，與昆明、南寧相當。
—叄—
當然，這些信息加深了我們對於房地產行業的擔憂，但蝨多不癢，債多不愁，房地產作為經濟“壓艙石”，即便是風雨交替，也能強撐過去。
眾所周知，房地產融資渠道被掐著，想要借錢千難萬難，但十月份還是有兩個破碎信息，引起了我們的關注：
備註：圖片來源-恆大官方網站
其一，恆大發行了2018年地產領域最大規模美元債：
10月31日，恆大公告稱，景程有限公司（恆大旗下公司）將在新交所發行三筆優先票據，合計金額18億美元，最高利率達13.75%.
三筆優先票據分別為：5.65億美元2020年到期的票據（2年期），利率為11.0%；6.45億美元2022年到期的票據（4年期），利率為13%；5.90億美元2023年到期的票據（5年期），利率為13.75%。
備註：圖片來源-中海官方網站
其二，中海發行了35億元地產領域最便宜公司債：
10月22日，中海地產成功發行35億元公司債，發行利率4.00%，獲得2.13倍超額認購，創2017年以來房地產企業發行國內公司債最低利率，也創下2018年至今AAA級別房地產企業公司債單一品種最大發行規模。
據中海地產官網稱《中海地產成功發行35億元公司債，利率4％，全行業最低》：“在房地產信貸收緊的形勢下，穩健的財務管控、充裕的現金、低成本融資優勢將持續提升中海地產的競爭力”。
關於這一次融資，中海的總結是：融資成本高低最終的落足點在“競爭力”。確實如此，一個高達13.75%，一個低至4%，利差達到了9.75%。一般房企盈利能力能夠在8-10%，恆大2017年淨利潤11.9%，已經是行業標杆企業（備註：1、同比2016年上升3.6個百分點，2、據悉，五年平均負荷增長率達到了41%，被稱之為“利潤之王”）。
相比而下，即便是排名第一的地產大鱷，高週轉+高槓杆+高負債，最終都難免割肉飼鷹，便宜了金融機構。
—肆—
市場競爭壓力巨大，能夠借到資金全憑實力，很多房企為了籌錢，不斷傳出發債失敗，這些信息網上都可以檢索到，例如：“房企+發行+失敗”。
究竟哪些房企融資會被“限制”？一位做融資的朋友給出了這些話術：擴張勢頭太大、負債率太高、屢次出現高價拿地的，實際控制權變更過的，土地有閒置、改變土地用途、拖延工期被處罰的，被官方公佈囤積房源、拖欠土地出讓金、農民工款項的，三四線商業或者五六線住宅開發......
這些幾乎是網絡上公開的“黑名單”，只要涉及多條，就很難進行融資。但問題是究竟哪些房企能避免在四五線城市，又能夠在土地市場一身乾淨？
反而是龍頭性質房企（比如前30）+資金實力強+開發經驗豐富+經營規範，資金鍊保持基本通暢的，金融機構還是樂意繼續合作的。特別是國有開發商公司，只要有三級開發資質就可以考慮，相對寬鬆一些。
我們反覆強調了一個事實，金融機構在判斷房企償債能力的時候，利潤率和負債率是“兩個硬性”要求。利潤率前十（例如中海）和負債率前十，對於金融機構來說判若雲泥。
必須要提醒一點，在2016年之後，西安東西南北爆發高價地，有不少土地都是被私企斬獲，很多還是中小型房企，多年不拿地，突然之間高價拿地，項目本身就是單價地王。可能直接被金融機構否掉，這種情況怎麼辦？
樓市進入凜冬，已經到了比拼元氣的時候，如果母公司能夠有充足資金，無懼風險，自然是高枕無憂；耽如果是高速擴張，資金已經見底，發債又被叫停，可能就比較危險了。這些中小型民營房企抗風險能力差，右手握高價地，又該何去何從。
萬科高呼“活下去”，不是為自己喊，更像是為地產行業呼喊。只有實力強勁，別人的冬天才會是你的春天，逆週期抄底拿地。但如果沒有實力，又想彎道超車，建議還是歇一歇。
在這場行業絞殺之中，民營房企手握活蛇，又要回避政策暗礁，又要避免成本蝕空利潤，不得不熬幹自己。但這一切還只是前戲，未來路長，誰來給中小型房企輸入一罐“便宜血”？
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