11月19日，房地產板塊掀漲停潮，華遠地產（行情）、城投控股（行情）、市北高新（行情）、光大嘉寶（行情）等11只股票漲停，板塊內90多隻個股飄紅。究其原因，主要是受按揭利率有所寬鬆、房企融資改善等影響。業內認為，在經濟下行壓力較大的情況下，近期市場對明年地產放鬆的預期越來越強。東吳證券指出，預計會有更多銀行進行利率下調，這有利於緩和市場轉冷節奏，促進剛需人群入場。
房地產板塊掀漲停潮
11月19日，房地產板塊成為二級市場最大亮點。A股市場上，房地產板塊高開高走，盤中一度漲逾3%，成為兩市漲幅最大的板塊。個股方面，華遠地產、城投控股、市北高新、光大嘉寶、華夏幸福、順發恆業、榮豐控股等11只股票漲停，板塊內90多隻個股飄紅。
港股市場上，房地產板塊同樣走勢強勁。其中，萬科企業漲逾5%，合景泰富集團、雅居樂集團漲幅超過4%，龍湖集團、世茂房地產等皆有不同程度的上漲。
多地按揭利率出現鬆動
按過往經驗，銀行在臨近年底時往往會收緊銀根，然而今年同期，北京、廣州、杭州、武漢、南京等多個城市的按揭利率卻出現了一定鬆動，還有一些城市例如上海、深圳，雖然按揭利率沒有出現明顯鬆動，但放款速度出現加快。
以杭州為例，10月底，杭州工商銀行、中國銀行部分支行率先下調房貸利率。近期，建設銀行、農業銀行、招商銀行、匯豐銀行等也相繼出現回調。房貸利率的下調不僅針對剛需購買的首套房，還包括了二套房。
在此之前，首套房整體維持在15%~20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對較高，還有個別支行曾經上浮30%甚至是40%。而下調後，杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，僅少數銀行上浮20%。
數據顯示，10月首套利率下調的銀行數量為19家，較上月增加16家銀行。其中，武漢首套房、二套房貸款平均利率環比均下降；南京首套房貸利率平均值環比下降0.84%。
另外，北上廣深一線城市中，上海和深圳首套房貸款平均利率較上月持平，但放款速度都有所加快。
為擴大市場份額，預計後期將會有更多的銀行下調首套房貸利率，按揭有所寬鬆利於緩和市場轉冷節奏，促進剛需人群入場。
11月樓市成交重回正增長
數據顯示，9 月和10 月商品房銷售面積同比增速分別為-3.59%、-3.11%，連續2 個月負增長，房地產市場熱度出現降溫。
而根據統計發佈的10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，10月份新建商品住宅中，上漲城市為65個，比上月增加1個，上漲城市數量打破上月下跌趨勢轉而增多，平均上漲1.02%，漲幅環比擴大0.02個百分點。二手住宅方面，上漲城市數量為54個，比上月減少5個，平均上漲0.49%，漲幅環比縮小0.43個百分點。
70城新房價格指數
不過，數據顯示，11月樓市成交重回正增長，二線、三線城市環比均出現大增。
房企融資壓力改善
值得關注的是，進入11月以來，房地產市場在資金面上有所緩解，行業資金面的邊際改善或是地產板塊的又一大動力。
民營企業座談會後，各地在民營企業融資上均有動作，如上海銀保監局籌備組提出“推進產品創新”等八方面推動民企貸款“敢貸、能貸、願貸”；廣東銀保監局籌備組表示同等條件下民營企業信用貸款准入標準不高於其他企業，信貸審批效率不低於平均水平，適當提高民營企業信用貸款、中長期貸款比例，為民企“量體裁衣”“雪中送炭”。
中原地產研究中心統計數據顯示，11月來，全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資，合計數額數百億。
例如，陽光城發行11億元債券，票面利率7.5%，期限5年。萬科A發行20億元住房租賃專項公司債券（第二期），票面利率4.2%，期限5年；發行20億元中期票據，票面利率4.03%，期限3年。
政策環境有望改善
從政策角度看，業內普遍認為，當前環境下，地產行業政策進一步收緊的概率及空間都不大。
華創證券指出，短期來看，近期住宅和土地成交市場有所走弱，政策更嚴已無必要、甚至穩市場或更為關鍵，比如近期各類穩經濟措施頻出，同時土地市場正在加速降溫，流拍率和溢價率或將進一步惡化，預計地方政府財政壓力將大幅加劇，緊隨其後的投資也料將逐步開始走弱，從近期政治局會議表態來看，目前行業積極因素正在醞釀、預計後續政策環境有望逐步改善。
從近期調控政策來看，限制性政策出臺次數不多，主要以政策補丁、規範市場秩序為主，整體來看，調控趨於平穩，年內限制性調控政策出臺的可能性不大。未來調控全面放鬆的可能性不大，但結構性放鬆存在可能。
10月會議未提及房地產，調控政策邊際收緊的可能性降低，政策環境將趨於友好。
估值抬升行情值得期待
從業績與估值的匹配度來看，龍頭房企性價比進一步提升，業內普遍看好房地產行業估值抬升帶來的行情。
數據顯示，從市盈率指標看，在28個申萬一級行業指數中，房地產板塊的市盈率為9.54倍，位列第三，僅高於銀行、鋼鐵板塊；從市淨率指標看，房地產板塊市淨率為1.44倍，只比銀行、鋼鐵、建築裝飾、採掘、綜合這5個行業高。
值得關注的是，從個股層面看，當前房地產板塊中，萬科A等市值最大的20家公司，除了陸家嘴（PE為14.77倍）、金科股份（PE為10.22倍）、中華企業（PE為30.97倍）等7只個股外，其餘13只股票的市盈率已經低於10倍。其中，金地集團市盈率僅4.58倍，榮盛發展、華僑城A的市盈率均低於6倍。
房地產行業在2016-2017年發生大面積價值重估之後，居民加槓桿已經趨於飽和。2018年7月底政治局會議明確提出“遏制房價上漲”，房地產賺錢效應將逐步萎縮，購房預期受到長效機制影響加大，部分房企將遭遇融資、回款和還債的三重壓力。但房地產市場規模依然很大，而且定價體系堅實，資產包的流動性及估值彈性更大，行業存在結構性的風險和機會。預計2019年上半年能看到行業基本面下行、下半年看到資源整合和政策寬鬆，地產行業洗牌後估值壓制否極泰來，之後看好地產板塊的估值抬升行情。
該團隊表示，在基本面下行期，推薦現金流充裕、融資成本低、防禦性強的頭部個股；在市場結構分化階段，相對看好貨值充裕、產品競爭優勢突出的頭部房企或一二線佔比高的二線房企；在行業資源整合高峰過後，地產出清將帶來明顯的投資機會，大部分中小房企可能退出行業謀求轉型，估值有望迎來顯著切換。
從業績與估值的匹配度來看，龍頭房企性價比進一步提升。在當前市場環境中，我們看好一線龍頭低估值修復和快速成長的二線龍頭。
A股房地產行業2019年平均預期市盈率為6.2倍，對應54%淨資產折讓，估值均處於歷史估值低端，這反映了市場對調控政策和未來增長前景不確定性的擔憂。瑞銀證券看好未來十年中國核心城市群的住宅市場及改善性需求，尤其是京津冀、長三角、粵港澳三大傳統城市群及四大新興城市群。
本人傾向於從漲幅榜裡選股，因此均是一個漲停板以上的股票，非漲停不關注。希望大家多多交流，共同進步，三人行，必有我師。
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