今年年初去問廠租時還是18塊一個平方，三個月之後再去問時已經漲到了23塊一個平方，而且還是一種愛租不租的語氣。”在厚街西環路開了一家文具廠的老闆肖樂有些無奈地說，去年他還在深圳龍崗高昂的廠租裡苦苦支撐，便把工廠搬到東莞，想不到又趕上了東莞的一波工廠廠租漲租潮。在肖樂看來，
東莞的這股漲租潮不乏一些炒廠房的成分。其實自2015年開始，隨著深圳客的湧入，進入普漲模式的，不僅有東莞的商品房，而且還有工廠廠房，只不過工廠廠房的漲幅沒有商品房的漲幅那麼大、那麼吸引眼球。在各種限購政策的影響下，深圳客漸漸退去，東莞的商品房價格日趨穩定，但廠房房租卻一直沒有停下上漲的步伐，相反還進入了上漲快車道。
逐利的中介憑藉敏銳的市場洞察力，紛紛進軍東莞的工業地產，做起了二手房東。不過，租金的普漲也讓部分中小微企業感到“頭疼”，甚至引發了一手房東和二手房東，二手房東與租戶之間的糾紛。最近有多起廠房漲租金引發的糾紛，其中就有一手房東舉報自己是違建寧願賠償數百萬的違約金也不惜要取消合同以及斷水斷電的。
有東莞基層社區的負責人透露曾經遇到過或者聽到過不少拿著湖南、江西等地身份證複印件的人進軍東莞工業地產。他們大多沒有實體企業，都是直接從村委會或者本地人手中低價租來廠房，然後再高價轉租給中小微企業。儘管東莞市一級層面還沒有出臺相關的政策規範廠房租賃，但一些鎮街及基層社區已出臺相應政策規範廠房租賃。
亂
象
案例1：漲房租不成 舉報廠房違建
最近，一樁有趣的合同糾紛官司在東莞長安法庭開庭審理。這起合同糾紛的原告是長安鎮廈崗社區百佳工業區的房東、本地人麥某昌。他向法院提起訴訟要求解除與承租者的租賃合同，理由之一竟然是“自己的廠房部分為違建”。寧願賠償數百萬元的違約金，也想解除與承租者的合約。
據瞭解，2002年前後，麥某昌依賴本地人以及擁有雄厚資本的優勢，從長安廈崗村委會以長租的形式租賃了一塊土地，而後麥某昌就在該宗土地上承建了A、B、C棟工業廠房以及多棟配套的宿舍作為工業園區對外招租，廠房租金多為10元左右一個平方。
2013年，麥某昌與深圳百佳公司法人胡鐵龍簽訂租賃協議，將其位於廈崗社區復興路9號的多棟廠房租給了後者，包括宿舍、廠區等在內，租金從9元/平方米到13.5元/平方米不等。“廠房一共有三棟，數萬平方米，前期我們投入了2000多萬元進行改造，一部分用於發展實業，另外一部分則分租給了別的企業。”之後，工業園更名為百佳工業園。
胡鐵龍提供的麥某昌與他的租賃合同顯示，少部分廠房租賃合約為期5年，到現在已經到期，但又進行了續約，但大部分合同都還沒有到期，有的要到2024年到期，有的還要到2027年才到期。上述幾份合同中都有提到有關漲租的協議，而且表述清晰，一目瞭然，其中一份為期10年到2024年才到期的合同中約定租金每五年遞增12%，而另一份為期10年到2027年才到期的合同中則約定租金每五年遞增10%。
胡鐵龍說，“如果按照協議漲租，我一點意見都沒有。”但就在去年四五月份，雙方就部分到期的廠房租賃進行商談續約時，產生了分歧。“我們對已經到期續約的廠房租金，按照房東的意思已經進行了相應的上調，但房東卻還要求對沒有到期的大部分廠房，亦要求大幅提高租金，並要求預付1000萬元租金方才續約。”胡鐵龍說，無奈之下，為了將生意繼續做下去，他湊足了200萬元首期款支付給了對方，房東這才跟他進行了續約。
然而就當胡鐵龍以為事情會告一段落時，波瀾再起。房東麥某昌一紙訴訟將胡鐵龍告上了法院，要求法院判決之前簽訂的租賃合同為無效合同，要求解除雙方的租賃合同。“這明擺著就是漲租不成，又不能強行趕，就開始四處想方設法把我趕走。”胡鐵龍說。
在麥某昌的起訴狀中，解除合約理由是“被告承租的廠房外牆骯髒，經原告提醒後，拒絕清洗，嚴重破壞整個工業園良好形象。同時廠房存在巨大安全隱患，被告拒絕辦理消防合格證，消防、安全辦等部門檢查均不合格，並拒絕原告派駐人員安全檢查及改進。原告已多次要求被告解決上述問題，但被告均予以拒絕。”另外，在起訴狀中，原告麥某昌還特意著重提到“該B棟廠房建設投用至今並沒有取得房產證或建設工程規劃許可證，故合同無效，被告及第三人有返還廠房的義務。”
在承租方的胡鐵龍看來，上述這些均是對方漲租的藉口。胡鐵龍說，每個月的租金他都是按時交給房東，首先不會存在拖欠租金違約的問題，其次合同中也註明了消防等設施都是房東固有的設備資產，消防驗收也歸屬的是房東。“起訴狀中最為重要的一點就是房東舉報自己的廠房有一整棟沒有取得房產證或建設工程規劃許可證，相當於是違建。”胡鐵龍說，這一條更說不過去，他租工業園時，房東並沒有告訴他有違建，他根本不知道B棟廠房沒有報建手續，如果法院最終以此來判決租賃合同無效的話，他就是太冤了。“沒有一個人傻到將兩千萬的鉅款投入到一個毫無保障的違建的工業園裡。”胡鐵龍說。
房東麥某昌的兒子小麥再一次確認，工業園區裡的B棟廠房的確沒有報建手續。“我們沒有考慮什麼後果，就是想與他解除合約。”小麥說，他家一共有兩個園區，另外一個園區今年租給了來自江西的“二房東”，廠租已經漲到了20多元/平方米，而租給胡鐵龍的百佳工業園的租金還停留在13元/平方米。
不過，小麥一再強調他想解除租賃合同不單單是因為租金的問題。“還有一口氣的問題。”小麥進一步解釋說，此前百佳工業園的承租方一再向房東反映生意不好，很多廠房和宿舍都空著。“我想既然你們都說生意不好做，空著也是浪費，那我們就過來想辦法幫忙解決一下，說可以把合同的年限縮短一點，可他們非但不領情接受，而且還不讓我們進到工業園區。你說作為房東，還進不去自己的工業園，你說能不生氣嗎？”
小麥斬釘截鐵地告訴南都記者，為了出這口氣，他們不惜舉報自己的廠房違建，要求法院判決合同無效。“如果是對方接受300萬元賠償金的話，我們也願意賠償，只要他們答應解約。”
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案例2：為漲房租 對園區企業租戶斷電
類似長安百佳工業園房東要求漲租的情況，也發生在萬江流涌尾社區第一工業區創富工業園。只不過，長安百佳工業園的糾紛已經訴訟至法院，而萬江創富工業園的糾紛則採取的是更為直接的簡單粗暴的行為，園區內不接受房東漲租方案的則會被斷水斷電。
據瞭解，位於東莞萬江流涌尾社區第一工業區的創富工業園原來的第一手業主是東莞市榮軒食品有限公司。2011年12月15日，東莞市創富物業管理有限公司從榮軒公司租下2棟廠房、6棟宿舍和空地，總計6.38萬平方米，租期15年。其後，創富公司花費數百萬元對廠房進行裝修，包括安裝變壓器、引入自來水等。改造完後，園區改名為創富工業園，而後陸續招入了23家企業入駐。“這幾年工業園的租金都維持在16元左右一平方”。
直到今年8月7日，一夥自稱是園區新業主美持公司的人拿著東莞市中級人民法院的執行裁定書來到創富工業園。創富公司以及23家租戶才知道原業主東莞市榮軒食品有限公司涉嫌經濟糾紛，其自己租賃的廠房已被法院強制拍賣，已由美持公司競得。“得知該過程後，我們也坦然接受園區業主易主的事，畢竟‘買賣不破租賃’，想著之前的租賃協議還有效，我們也沒什麼後顧之憂的。”創富工業園的租戶廠家代表王先生說。
但讓這23家租戶企業沒有想到的是，在二手房東創富公司被新業主強行趕走之後，新業主美持公司開始將矛頭指向了此前與二手房東簽訂轉租協議的他們。創富工業園多家轉租企業負責人說，之後他們陸續收到了新業主的漲租方案。
創富工業園區A棟裡有一家精密製造的公司，公司負責人王先生說，公司自2012年進入創富工業園，從創富公司租賃了該工業區A棟4700平方米廠房用於生產。去年合約到期後，續簽至2020年。合同約定，每月廠房租金為4萬多元。“扣除部分公攤面積，算下來，一個平方的租金是15塊左右。”王先生說，但根據新的漲租方案，我的租金從原來每個月的4萬多漲到了11萬多。漲幅這麼大，他當然不會同意去簽訂新的合同，於是從10月8日起，新業主就強行停了公司的電。這直接導致公司無法正常生產，只能是放員工的假。
東莞天利太陽能有限公司相關負責人莫先生也說，他們去年在創富工業園租了4000多平方米用於生產，之前每月的廠租是4萬多，新業主接手後，要求漲至近8萬元，翻了近一倍。天利公司同樣沒有接受，一度也曾經遭遇過停水停電，不過後來通過交涉得以恢復。
位於A棟3樓的三恩磁業公司也被新業主斷過電。“我的合同也還沒有到期。”三恩磁業公司的負責人張先生說，公司只有1000多個平方，之前每個月的租金只有1 .6萬元，但新業主一來就漲租到2.2萬。張先生說，他起初也是不同意的，結果就遭到了新業主的停電。“公司要趕貨，無奈之下，我只能是按照2.2萬的租金交了一個月的租金。”張先生有些氣憤地說，不過他打算將廠搬走。
據瞭解，園區內的23家企業大部分都收到了新業主的漲租方案，漲幅不一，不過並不是所有的企業都遭遇了斷電。“遭遇斷電的前後大概有十來家企業，有的後來恢復了通電，不過到目前為止還有幾家企業處在斷電狀態。”園區企業代表說。
對於新業主的漲租行為，園區新業主美持公司管理方相關負責人曾先生回應稱，該公司經公開競價，花了近1億元競得涉事工業園區的土地和相應的地上建築物。因此，該公司自今年8月7日起，有完全合法的權利對工業區內的廠房進行處置。
新業主方的負責人曾先生稱，該公司其實是根據園區周邊廠房租金的平均價格來定的，完全是一個市場行為。另外，曾先生也證實園區內有企業，因種種原因的確被停止供電。“那是因為，這幾家企業至今未與該公司就廠租、電費等事宜進行洽談協商，該公司也未收到相關款項，因此採取了這些舉措。”
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探
因
廠房租金上漲 導致合同糾紛增加
出現上述諸多工廠廠房租賃合同糾紛的根源就在於，東莞廠租從去年年底開始的這一波大幅上漲潮。長安、厚街、萬江、道滘、寮步等多個鎮街的工業廠區，安身在那的中小微企業們最多一句話就是“廠房租金又漲了，成本又大了不少”。不少中小微企業主本來就是為了躲避高昂的租金從深圳搬遷到東莞，結果又趕上東莞新一波的廠房租金上漲潮。
採訪長安廈崗的合同糾紛時，長安廈崗社區的負責人麥先生直言不諱地說，這宗合同糾紛的導火線就是當地廠租的大幅上漲。“如果不是房租漲得厲害，大家一定是相安無事遵照合同辦事。”廈崗社區負責人麥先生說，以廈崗為例，從去年開始，他們轄區內的廠租就開始大幅上漲，先前廈崗的平均租金為13元/平方米，現在基本在25元/平方米左右，有些好的地段的廠租都已經達到了30元/平方米，完全可以說是租金翻番了。
在多個鎮街的工業園區走訪發現，從去年下半年開始，廠房的租金普遍上漲，平均漲了50%以上，而臨深圳片區更是翻了一倍以上。以長安、塘廈、鳳崗等為例，廠租價格大多在30元/平方米左右。而松山湖，最高的租金已經超過了35元/平方米。
“二房東”炒廠房轉租 或助推房租上漲
賀先生是厚街陳屋工業區裡的一家外貿公司的負責人。2015年正是因為深圳高達三四十元一個平方的廠租，他將公司搬到了厚街。“外貿公司不需要太大的面積，我只在東莞租了八九百個平方，一個月的租金是1萬元，核算下來11塊多一個平方。”賀先生說，但在東莞的這波廠租上漲潮中，二手房東也提出了漲租方案，一下子漲到了18塊一個平方。“在我看來，東莞的這波廠租上漲潮中，得利的並不是一手房東，而是那些二手房東。”
江西籍老闆肖樂同樣是為了躲避深圳高達四五十元的廠租而將文具廠搬到厚街西環路上的一個工業區裡。肖樂說，他今年年初去厚街問廠租時還是18塊一個平方，三個月之後再去問時已經漲到了23塊一個平方，而且還是一種愛租不租的語氣。看到漲租的趨勢沒有停下來的意思，他趕緊簽訂了租賃合同。“我不是與一手房東簽訂的合同，也是從一個二手房東那分租過來的。”肖樂也認同外貿公司老闆賀先生的看法“二手房東得利了”。
長安廈崗社區經貿部門相關負責人告訴記者，社區的很多物業先前都承租了出去，租金大多在8元到10元/平方米。從2015年開始，一些來自深圳、江西、湖南等地的中介公司開始大量接盤廠房，成為名副其實的“二房東”，廠租一路飆升。“我聽說過長安有的社區有不少存檔是江西籍的身份證複印件從本地人手中租賃廠房，而後再轉租出去。”
記者在厚街鎮的工業區裡走訪時，不少中小微企業主向記者反映的是“在厚街的眾多工業廠區的二手房東像當年溫州炒房團一樣，殺入東莞的工業地產，將東莞的廠房房租推波助瀾，一升再升。”以租戶的身份進入工業園區走訪後發現，接待的確不是一手本地房東，多是以物業公司掛名的來自外地的二手房東。
不過，儘管自從去年年底，東莞廠房的廠租出現新一輪的上漲潮，但相比深圳四五十元的廠租租金，東莞二三十元的廠租依然還有優勢。“這也是我們很多深圳小企業還想搬遷到東莞的一個原因。”來自深圳的企業老闆肖樂和賀先生共同這樣表述。
業
內
廠租漲幅太快
二手房東是最大獲利者
一位東莞工業地產界的業內人士表示，近些年，東莞廠租上漲主要經歷了三個階段：一是約六七年前，深圳一些小型工廠，包括塑膠、製鞋、模具等傳統產業陸續轉到東莞，推動東莞第一次廠租上漲；約三年前，深圳的廠租開始攀升，不少中小企業往外搬遷，這讓深圳的“二房東”們看到了商機，紛紛到東莞“圈廠”，東莞廠房租金再次大幅上漲，但相對於深圳動輒五六十元/平方米的廠租，東莞這邊依然顯得便宜；而最近一波，則是從去年開始，東莞大量實施城市更新、“工改工”等，對一些舊廠房提質增效，吸引了大量公司投資。
這位業內人士稱，廠房租金逐年遞增，這原本是行規。一般是每三年或者是每五年增長10%的租金，房東和承租人都會在協議中註明。“如果不是因為此次東莞廠房租金漲得快的話，也不會出現這麼多毀約的狀況。”這位業內人士稱，在此輪東莞廠租瘋漲的背後，扮演“轉手”和“空手套白狼”的二手房東是最大獲利者。“東莞的政府部門的確應該好好關注我們這些中小微企業當前的困境，尤其是面對日益被二手房東炒高的廠租，切實出臺相關的政策，打擊這種炒廠房的行為，否則中小企業真的是難以為繼。”在厚街西環路經營著一家小型文具廠的老闆肖樂呼籲。
對
策
已有鎮街出臺相關政策
防止炒廠房租金
作為基層的社區已經看到了這一個“食利”階層。長安廈崗社區的負責人表示，以前只要對方提供了身份證以及公司等資料，就可以從社區租廠房，但從今年開始，
為了防止二手房東湧入炒高轄區內的廠房，社區已經要求所有的廠房必須直接出租給實體經濟。“言外之意就是來租廠房的人必須要有自己的實體工廠。雖然東莞經信、商務等政府部門還沒有出臺具體的管理辦法，但一些鎮街(園區)及基層社區，已經根據自身實際出臺了相應的政策。比如，道滘鎮就有規定，承租政府或社區物業的，必須是實體企業，或者某領域具備一定科技含量的企業；此外，從今年開始，東莞要求所有社區物業都必須進入到集體資產交易平臺上面掛牌，禁止私下承包行為，並設置了一些具體的有針對性的條件，目的就是為了防止過度炒廠房行為。
原標題：《東莞臨深圳片區租金翻倍,房東為漲租各出奇招》
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