衚衕、青磚灰瓦和四合院，是一代老北京人的回憶，也是中國近代史的見證。然而，這些作為歷史記憶載體的老房子，如今大多已經變成了街道、新樓盤和購物廣場。
從上世紀五十年代著名的 “梁陳方案”敗給了前蘇聯專家的意見起，北京老城就開始了一個大拆大建的過程。改革開放後，隨著財稅體制改革，地方政府開始依賴“土地財政”。北京的“舊城改造”更是進行得如火如荼。
王軍在1991年大學畢業之後，便到新華社跑城建口，現擔任故宮博物院研究館員和故宮學研究所副所長。二十多年來，他每年要完成大量調查研究任務，給決策部門提供參考。他系統地研究了梁思成學術思想、北京古城保護及城市規劃問題，並著有《城記》、《採訪本上的城市》、《拾年》和《歷史的峽口》，也一直為保護老城、合理規劃而奔走呼籲。
王軍
2017年9月27日，中共中央國務院關於對《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》的批覆提出，做好歷史文化名城保護和城市特色風貌塑造，加強老城和“三山五園”整體保護。當下北京老城的情況是，一方面很多房屋長期衰敗，無人修葺，另一方面，很多被拆掉的老城區，在進行大規模房地產開發，興建“假古董”。
11月9日，在北京大學人文社會科學研究院“統規自建、流水不腐：北京老城恢復性修建的適宜路徑”的座談會上，王軍發表了自己的最新看法。他認為對老城進行恢復性修建，必先查明老城衰敗之因，才能對症下藥。我們必須思考：老城位於北京城的中心地帶，身處黃金寶地，為什麼長期失養，得不到保護？為什麼古代北京未曾發生過這樣的情形？為什麼以房地產開發的方式，推行大規模“保護工程”，無助於解決這一問題？
老城復興，離不開生於斯長於斯的民眾
王軍認為，去年國務院“老城不能再拆”的批覆體現了中央保護老城的決心，針對的是北京老城之內，長期存在的大拆大建問題。所以，當前應該全面叫停老城內的成片拆除項目，進行清理、篩查，即時撤銷、轉移，以確保已為數不多的老城無失。
在確保老城無失之後，如何進行恢復性修建呢？當下對於老城的普遍性做法，就是所謂的“恢復性修建”，也就是對歷史街區進行大規模房地產開發，興建仿古建築，或要對歷史街區用青磚灰瓦做一些表面文章。對於這樣的“城市化妝運動”做法，王軍表示反對。
重新建仿古建築的前門大街
以北京的前門大街為例，儘管前門大街的恢復性修建修得很到位，甚至照著老照片來修仿古建築；但王軍認為，由於地皮不能一小宗一小宗地賣，導致當時修好很久後，有些地方賣不出去，還是無業主狀態，老的居民和住戶也不會回來。
類似的問題，同樣出現在耗資巨大的鐘鼓樓歷史文化保護區改造規劃中，當地老字號店鋪和原生態的風土人情都跟著消逝了。王軍去探訪當地的商販，他們最苦惱的就是沒有回頭客，這裡變成了一個景區。這意味著曾經有機的社區不存在了。
在老城修復這件事情上，區政府沒意識到，其實只要老城不拆了，大家對這地方還是有信心的，政府反而可以少花錢，由於老城獨特的景觀，資本還是會進來的。
老城的保護和復興，離不開生於斯長於斯的民眾，離不開財產權的保護，離不開政府的公共服務投入，也離不開可持續的改造計劃。王軍從中國古代的傳統中，尋找到老城保護的一些思想資源：多方參與，統規自建，產權明晰，流水不腐，這些都是看得見的傳統。恢復性修建，首先要恢復的是這樣的生長機制。只有這樣，才能從最根本上，推動老城的保護與復興。
在政府的設計導則下，中國古代民眾能自己建造房子
中國古代的城市建設，跟西方的很不一樣。西方很多城市是“生長”出來的，而以北京老城為代表的中國古代城市，是以統一規劃著稱。其建造實施，分工明確。住宅以居民為主體自主建設，按照統一的設計導則興建，生成宏大有序的城市母體建築群，這就是“統規自建”。
另外，房屋的質量依靠產權人與市場的力量維持。實際上，政府保護房屋產權，建立有序的不動產交易租賃秩序，依靠居民與市場力量進行修繕、更新，並不需要政府大規模資金投入，使房屋質量常年不腐，這就是“流水不腐”。
王軍認為，這個傳統在中國歷史裡源遠流長。元大都建設的時候，就在一定的準則下讓大家自建房屋。明清兩代亦是如此，政府對營繕制度有詳細規定，比如說用什麼樣的顏色、哪裡不能用斗拱等。民眾在政府的設計導則下，也有自由度去發揮，去建造自己的房子。這就是統規自建的傳統。政府不必大量花費資金進行整體建設，也能保證北京老城在景觀上和而不同、錯落有致又井然有序。
元大都規劃平面圖
而且，中國古代對私宅權益的保護也做得相對到位。在居延出土的漢簡上有云：“禁吏毋夜入人廬舍捕人。”《唐律疏議》賊律條夜有這樣的條款：“諸夜無故入人家者，笞四十。主人登時殺者，勿論。”在法律上，無故私闖民宅是一種罪行。這裡體現的是中國古代的執政者，對於私人房產權益的保護態度。有了這種保護態度，房主們才有安全感，才會去不斷花錢維護修繕自己的房屋。
另外，我們總說中國古代只有刑法，沒有民法，其實“民有私約如律令”。王軍認為民間的契約和合同，不妨就可以被認為是“民法”。“民有私約如律令”這句話，最早出自西晉太康五年的楊紹買地券磚裡。在這之後，地券的文字慢慢在唐末形成定格，都會標記四方邊界，以及有中間人作擔保。可見，中國古代並不是不重視契約，而且有著相對發達的民間社會。
楊紹買地券磚
此外，早在宋代，中國就有“房地產稅”了，當時叫“城郭之賦”。這支撐起了《清明上河圖》裡繁榮的汴京。宋代打破了市坊制度，城市商業的繁榮，是“城郭之賦”的基礎。收上來的錢，一部分用來提供城市公共服務。《東京夢華錄》有記載：“東京每坊巷三百步許，設軍巡鋪屋一所，鋪兵五人，夜間巡警收領公事。又於高處磚砌望火樓，樓上有人卓望。下有官屋數間，屯駐兵百餘人，及有救火家事……各領軍級撲滅，不勞百姓。”可見，類似於治安、消防等現代公共服務，已經在宋代初具規模。
在新中國創立初期，1954年的憲法規定，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權。但是在極左時期，私有住宅的產權體系遭到破壞，私房被充公，或被違法侵佔，大雜院和危房問題由此產生。
改革開放後，官方啟動了大規模的危改計劃，面對拆遷的強勢，老房子雖然身處黃金寶地，也無人敢買，無人敢修。沉痾難愈的產權關係，不動產製度的變動，瓦解了城市的自然生長機制。理不清的產權關係，隨時可能拆遷的不安全感，大家自然也不會主動花錢去修葺自己的房屋，僅存的北京老城便愈加破敗了。
老城的衰敗問題，自此而來。王軍認為，這種現象可以稱之為“政策性衰敗”。“政策性衰敗”需要用政策來治，是推土機無法去除的。住宅權利的穩定，乃住宅生命之“源”，住宅市場的公正，乃住宅生命之“流”，一個城市欲“源遠流長”，此道不可偏廢。
讓老城重新生長起來
王軍最後給出建議，一次性大規模改造要被小規模改良取代。群眾參與，能為城市復興提供強大動力。政府也需要提高公共服務能力，保障居民權益，維持社會的穩定，保持社區生活的延續性。而基於遺產價值、不動產價值的稅收政策，也能為城市財政提供支撐，形成良性循環，而不是依靠大拆大建吸引開發商的土地財政。
在老城恢復性修建的具體過程中，偉大的城市形態誕生於偉大的機制。這個機制就是統規自建、流水不腐。政府制定設計導則，以居民為中心，調動居民的積極性，並推動住房制度改革，完善基於財產權保護的公共政策，鼓勵產權人參與房屋修繕，建立有序的不動產交易租賃平臺，確保房屋質量流水不腐。這樣才能從老城的細胞開始，慢慢修復老城的肌體。
比如國內的香格里拉古城的災後重建，就是統規自建的典範。火災之後，政府規劃好了邊界，居民們自己蓋，但是得用傳統的方法和傳統的手藝。政府提供資金和技術上支援。這樣蓋起來的房子，還是老城的味道，老城似乎又重新生長起來了。此外，玉樹災後重建的案例也是統規自建的典範，還有紹興老城的保護案例，這都是北京老城改造值得參考的。
火災後重建的香格里拉獨克宗古城
北京大學城市與環境學院教授唐曉峰認為，拆房子，不僅僅只是把房子拆了，也是拆掉了一種歷史和關係，而且還是理不清的歷史和關係。比如，老百姓和衚衕之間，是存在著這樣的複雜關係。所以，房子的問題，永遠不只是房子的問題，而是一個社會問題。我們要尊重人和房子的關係，才能理解這些歷史價值。
在唐曉峰看來，王軍的分析切中了北京老城問題的要害。以往的做法，總是從個案下手，沒有從整體下手。歷史文化遺產保護的困惑，要從體制上找原因，從最根本的原因下手，才能理清很多困惑。
新京報記者 蕭軼 實習記者 徐悅東
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