陈德报39291665

大家发的都是长篇大论，说说我投资公寓的心得！

2017年先后买了3套公寓，当时很多人说我傻，将来卖不了。我只想说我投资公寓本来就没计划卖了挣差价，选择公寓的时候也是本地最好的地段，有一套公寓是学位房，业主孩子可以上学，地段也不差，当时考虑的就是租金回报率！

尽管3套公寓都没有交房，但是按照目前周边的租金来看，妥妥的35元/㎡/月以上，最高的（商务区内，紧邻超大商超、写字楼集群）40平米公寓目前租金3000元/月，远超出本地平均租金25元/㎡/月。

按照租金回报率，我的几个投资可以达到5%~7%，甚至更多，原因有以下几点：

1、2016年年底~2017年年初，太原房价刚刚开始进入大涨模式，我买公寓的时候在价位低点；

2、当时很多人只买住宅，公寓价格远低于住宅价格；

3、随着商品房价格猛涨（涨幅超过50%），租金价格也上涨了不少。

对于题主说的20万买公寓，月租金900元，年租金10800元，租金回报率5.4%，还是很可观的。并且随着时间的推移，租金一定会上涨，回报率也会越来越高。

唯一我觉得可能有问题的是，20万能买到公寓的城市应该不是一二线城市，如果地段不好的话，未来空置的可能会很大，影响投资回报。

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疯狂太原人

一般而言，按照国际经验，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资，租售比为1:200到1:300。

1:200这个最佳租售比已经是中国房产的做梦的数字了，起码北上广深的购房者是不用惦记的了。日本房产受到投资者亲睐的原因就是因为高租售高。日本房产租售比能有多高？是否只有东京租金收益最好？在中介嘴里总有雾里看花，水中望月，看上去很美的感觉。到底日本房产租售比如何呢？看看统计便知。

投资日本房产一般就是首都圈和近畿圈，集中在东京、大阪、京都三地，由三地租售比对比统计可看出，无论公寓还是独立屋，大阪的租售比都是最高的（保持在1:120到1:160，已经非常非常非常高了），其原因就是大阪房价低造成的；

相比于公寓的租售比不断增高，独立屋的租售比比较稳定，一方面是独立屋租金稳定，另一方面就是独立屋房价不怎么涨，也造成了租售比稳定的结果；

看看日本房价就知道为什么租售比高

租金市场

7月东京23区公寓租金2927日元/平方米，与上季度相比下降0.47％,东京其他地区公寓租金2035日元/平方米，与上季度相比下降4.5％

东京23区别墅租金2726日元/平方米, 与上季度相比下降3.5％，其他地区别墅租金1971日元/平方米，与上季度相比下降4.9％

2017年3季度大阪公寓平均租金2046日元／平米•月，同比增长1.9%，京都公寓均价1933日元／平米•月，同比增长0.73%。

2017年3季度大阪别墅平均租金1930日元／平米•月，同比增长2.6%；京都别墅平均租金1884日元／平米•月，同比上涨15.5%。

因此，作为一名房产投资老司机真想买套日本房产投资，是不会被糊弄太君那套被忽悠的。想要租金收入外加房产升值会去买东京公寓，单纯的获取租金收益的话，大阪京都的独立屋是最佳选择了。这一点从租售比最能体现出来。