事情正在發生重大轉變
剛過去的一週，深圳樓市又迎來一波推售高潮。
1、坂田大族雲峰取得預售許可證了：備案263套住宅，總價500多萬到600多萬。
2、福田深物業金領獲批預售了：首批500多套單位，備案最低/最高單價7.4萬、11.6萬，開盤當天大概有約7個點的折扣。
3、龍華紅山壹品原紅山6979被整購的公寓也拿出來賣了：據說首推90套70-130平的3-4房公寓，總價500萬起，毛坯交房。
市場不是入冬了嗎？怎麼還有這麼多開發商前赴後繼，選擇這個時候推盤？
淘哥想說的是，10月以來，大風向在悄悄的改變，現在或許真的是一個抄底的好時機。
1、十一期間突然降準。
2、10月14日，證監會主席發表春天論。
3、10月19日，副總理劉鶴接受三家央媒專訪，就大家最為關注的股市、民營企業發展以及中國經濟和金融形勢、產業結構等問題做了回答。
4、同樣在10月19日，央行、銀保監會、證監會主要負責人也接受採訪，給經濟派”定心丸“。
5、10月23日，港珠澳大橋開通儀式舉行。
6、10月31日，政治局會議提出，經濟下行壓力有所加大，要及時採取對策。這次會議上沒有提及房地產。
7、11月1日，中美兩國領導人互通電話，效果非常積極。
8、11月5日，中國舉辦首屆進口博覽會，這可視為推進新一輪改革開放的政策宣示。
9、11月5日當日，宣佈在上海設立科創版並實行註冊制，吹響新一輪資本市場改革號角。
......
經濟開始救市，股市開始救市，最高層罕見的集體發言力挺，視察粵港澳大灣區、對前海工作表示肯定等等，都投射出了一個信號：事情正在發生變化。
現在是每隔幾天就有一個利好，很像2008年年底大救市的時候。
淘哥認為，現在到年底，還會有系列提振信心，刺激經濟的舉措出臺！！這些政策量變最終會引發質變！
因此淘哥認為，這個時候沒必要過於悲觀，恰恰是自住者和長線投資者，買入深圳優質物業的好時機。
核心地段的優質物業關注度仍非常高，像大金沙片區幾個盤就賣的不錯。
綠景紅樹灣壹號，開盤當天推出345套，建面約83-167平的2-4房，整體去化約70%；
中洲灣推出228套，建面約89-142平的3-4房，去化率約70%。
近期有朋友諮詢想在福田買房的，如果是意向中小戶型單位，淘哥都會推薦一定要去大金沙片區看看。這裡未來變化極大，光中洲灣項目一期、二期總建面約就有126萬平，據淘哥所知，項目還有三期的規劃，定位為“福田CBD灣區 超百萬都會鉅著”，打造集商業、寫字樓、酒店、公寓、住宅為一體的超百萬國際大城。另外片區還有金地工業區舊改、有京基、綠景的舊改項目。
淘哥數來數去，不知道明年福田還有什麼值得期待的新盤。錯過這裡，可能就要被趕出福田了。（有意向該片區的，可加淘哥微信543251316）
1、唯一接駁福田CBD和深圳灣的，是大金沙片區
福田就不多說了，已經成為深圳含金量最高的區域。
從地段來看，大金沙片區，是福田區最大的城市升級區域，佔地約114.5公頃，主要包括四大城中村、三大工業區以及舊住宅區等十二個小功能區域。
淘哥要強調下大金沙片區的區位價值：是唯一接駁福田CBD和深圳灣的城區濱海活力區（下文會詳細講到大金沙建設）。
南接香港，北連福田CBD，享有得天獨厚的城市中心和灣區物業雙重資源優勢，是深圳極具國際競爭力的濱海活力區。
而且大金沙片區是深圳灣生態產業長廊的最後一塊完善區域，可以說是繼後海CBD、深圳灣超級總部基地之後，環深圳灣城市灣區經濟帶最稀缺的超級濱海CBD。
另外，大金沙東邊就是香港斥資200億港元，打造升級佔地面積最大的科技創新園區——港深創新及科技園。
福田保稅區本身，因河套片區的建設，
將成為“深港科技創新特別合作區”，未來也是堪比前海。也就是說，大金沙未來，南聯福田保稅區和河套深港科技創新特別合作區，北接香蜜湖國際金融街，價值想象力非常大。
2、大金沙狂砸300億，可以說是“再造中心區”
早先消息指出，福田中心區由中央商務區，轉身為中央活力區，為此深圳市政府已決定重金投入300億全面升級大金沙片區。
據說這是福田中心36年來最大手筆的投入，是福田首個實施連片規劃、抱團改造的大片區。
大金沙可改造區域佔地約114.5公頃，300億“超前規劃”中，將新增住宅350萬平，產業空間達412萬平，是未來福田主要的住宅供和產業升級區域之一。
總體城市設計規劃
762萬平的體量是什麼概念？相當於關內第一豪宅片區華僑城的2.5倍、核心商務中心車公廟的2倍、華潤大沖舊改的2.72倍、崗廈西舊改的5.44倍。
作為福田最大體量的城市更新項目，大金沙舊改已經與目前中心區建築總量持平，可以說是“再造中心區”。
而且大金沙未來片區高端人口紅利高達33.6萬，因此片區整體定位比較高端：未來打造成以居住為主產城結合的濱海都市活力軸。
未來十年，一個延綿數公里紅樹灣畔濱海“巨無霸”新城將呈現在外界面前，成為福田下一個高速增值區。
上下滑動查看規劃思路和規劃草案
立體規劃小區設施，把道路、廣場、街巷進行豎向分區實現人車分流。
在改造規劃中推出“高地廣場”，分別位於面向濱海的兩條景觀廊道路上，在網絡狀的空中街巷兩側塑造高地平臺廣場。與高地廣場相關聯的還有“空中街巷”“屋橋”等，塑造魚骨狀活力軸帶，並串聯起地鐵站點與主要公共空間。
開發地下空間，預留充足地下車位。規劃總車位9.25萬個，其中居住停車位3.85萬個，商業辦公5.4萬個。
規劃區居住總人口約13萬人，教育設施包括1所初中、4所小學、10所幼兒園。醫療衛生設施將有7個社區健康服務中心。
軌道交通將成為該片區主要的出行方式，結合軌道站點分佈，構建魚骨狀的慢行系統，同時建設零換乘的自行車存取點。
總體規劃
現狀
3、四大品牌開發商領銜，各個都很牛
大金沙片區總的規劃是15個單元的舊改，目前已有中洲、京基、綠景、金地四大開發商進駐，都有著多年的舊改開發經驗。
京基濱河時代廣場在2013年就開盤了，紅樹灣壹號和中洲灣項目前段時間也已經入市，還有就是金地工業區的改造。
上面這張圖非常重要。淘哥覺得，這個區域未來超級牛，因為金地、中洲舊改本身就很牛，體量也很大，將極大的改變片區整體環境。
早先淘哥已經提到，金地上下對這個舊改項目都非常重視，金地集團的總部目前就在金地工業區，對這塊地有著深厚的感情。
據說，金地領導層對這個項目的期望是：建全世界最好的房子！
這次金地工業區的改造計容積率總建築面積67.4萬平，未來將是一個超級綜合體，有寫字樓、高星級酒店、頂級公寓、頂級住宅、大體量的商業。
金地工業園舊改規劃效果圖
中洲也很牛，是首批獲得國家房地產開發一級資質的企業，至今有近三十年的地產開發經驗，遍佈深圳、上海、香港等15個城市，已開發房地產面積超過1800萬平，中洲中央公園、中洲里程等都是旗下系列產品。
作為中洲25年智慧沉澱之作，這次中洲灣項目一期、二期總建面
約126萬平，據淘哥所知，項目還有三期的規劃，定位為“福田CBD灣區 超百萬都會鉅著”，打造集商業、寫字樓、酒店、公寓、住宅為一體的超百萬國際大城。
中洲灣效果圖
淘哥認為，中洲灣和金地工業區，都是深圳核心城區的舊改項目，這樣的建築體量在目前深圳已經很大了，未來片區價值提升指日可待。
4、70班九年制學校，隱藏學位利好曝光
除了上述的利好之外，該片區還有一個更重大的隱形利好值得關注！
福田其實有大量名校，但是整體是北強南弱，不過這一局面可能要被打破，因為已經啟動的四大舊改中，金地舊改規劃有學校項目：一所70班的九年一貫制公立學校。
淘哥記得早先規劃的是54班，而最新的公告卻將規模調整成了70個班，可見政府對這個學校的重視程度很高。
已經有網友在討論這所學校，很有可能是某名校分校。不管怎樣，淘哥有理由相信這是一高質量的學校，能緩解片區的學位壓力，還將會對整個片區的價值提升不少。
對於片區的物業來說，也是一個隱藏的價值裂變機會，如果萬一是一所公立名校，就會出現暴擊。
從這幾年的新校來看，出名校的概率也不小，比如說華潤城的科華學校、留仙洞的深中南山留仙學校都很好的印證了這點。
而且福田作為一個教育強區，這方面於情於理會有所動作，今年上半年福田保稅區新校確定為福田外國語南校區，現在還有18所城中村學校已經與區內名校結對“聯姻”，例如上沙小學和荔園小學結對，上沙中學與蓮花中學結對等等，共同推動城中村品牌創建學校提質升級，這都是信號。
淘哥認為，福田有很大可能，將金地工業區這所全新學校，打造為整個福田南部片區一所標杆性的名校。（不過哪些樓盤能劃入學區，只能以屆時教育局公佈為準）
5、7萬多的海景房，上車的絕佳時機
如果說後海是十年前的規劃，那麼大金沙是未來十年的規劃，註定迎來屬於自己的暴擊時刻。
淘哥提醒大家注意，現在後海片區房價15萬/平，可以預知未來大金沙片區物業價值將會有較大的上升空間。
若不想錯過這輪利好，一定要提前佈局。從市場反應來看，已經有不少人意識到了這點，這次中洲灣入市時，8萬多的均價吸引了不少置業者的目光，住宅產品開盤當天賣了約7成，是近段時間賣得最好的項目之一。
目前剩下的主要是公寓產品，面朝整個紅樹灣自然保護區以及海景，對於沒有房票又想上車的朋友來說，是極大的福利。
目前中洲灣35-60平的公寓產品，三梯十戶，精裝交樓，備案價在7.7-9.3萬/平，整體均價8.5萬/平。
另外，淘哥得到的消息是，現在買入還有不少的折扣優惠，價格有很大的驚喜。而且現在項目周邊公寓一房租金大概是8000-9000元，兩房租金大概是12000-13000元，租金回報相當高。
眼下項目7萬多的價格，甚至不到7萬，正是入手的好機會，用來自住、投資都沒問題。
注意：深圳的商務公寓有一些政策特殊性，南山、福田、羅湖三個區，商務公寓是能以“特殊類房產”申請學位的，買公寓要南山、福田、羅湖優先。
可以說，731調控後，最靠譜的也就是學位房了。如果金地工業區的是名校，那未來中州灣也可能得好處。
中洲灣公寓美圖來一波↓↓↓
聯合周邊商業可達50-60萬平！
淘哥瞭解到的是，項目一二期的商業就已達到16萬平，旁邊還有KKONE，共約25萬平的城市級商圈，引進的也主要是知名品牌旗艦店，以後吃飯、購物、看電影都不用再跑到皇庭廣場、中心城了。
而且項目後期還規劃有商業，未來整個商業體量聯合周邊可達到50-60萬平，這個體量在深圳是稀缺稍有的，未來這裡將形成一個超大規模的城市級商圈。
商業效果圖
項目植物超2000種！
最讓淘哥意外的，是社區超高品質的打造，項目入戶大堂是由香港CCD傾力打造的，公寓大堂9米挑高，類似於五星級酒店的裝修風格。
景觀上也非常講究，世界垂直綠化發明者Patrick Blanc以及朗石（香港）親自操刀。光這次入市的地塊主入口處，就配置了127種稀有植物打造而成的垂直綠化牆和11米高的跌水瀑布，據說是Patrick Blanc在中國的首個作品，他的作品多分佈於歐美髮達地區，兼具生態與藝術，成為時尚人群的打卡聖地。
最重要的是，據說，未來整個項目的植物要超過2000種，這在市面上是極少見的。在這裡生活，一定非常舒適愜意。
花園效果圖
難得的海景樓盤！
除了市政及商業配套非常齊全外，項目周邊的景觀資源也非常豐富，也是個海景樓盤。
項目的南面就是368公頃紅樹林國家自然保護區，以及深圳灣15公里濱海長廊；隔海能夠欣賞
1500公頃香港米埔溼地公園；北面的話可俯瞰136萬平深圳高爾夫俱樂部以及福田CBD繁華城市景觀。多重複合景觀資源，是非常難得的，這對房價的拉動非常的大，大家自行腦補下吧。
出行效率非常高！
另外，項目所在區位出行非常便捷，毗鄰城市主幹道，南側為福榮路和廣深高速，東側為沙嘴路，北側為濱海大道和福強路；
臨近地鐵7、9號線，與7號線上沙站僅相隔600米，與9號線下沙站僅相隔800米，未來三期將實現與地鐵口直駁；
車行只需15-20分鐘就能到達福田口岸和皇崗口岸，快速通達香港；亞洲最大的地下火車站——廣深港高鐵福田站也僅15分鐘車程。
淘哥提醒大家，買房的秘訣有很多，最關鍵的就是跟著政府規劃走，對於大金沙片區，淘哥是看好的，上面講了那麼多，是否有利好已經很明顯了，接下來的就是慢慢兌現了。
其實這個片區未來還規劃有地鐵22號線，南起福田保稅區，經香蜜湖、梅林片區轉向梅林關、觀瀾科技園、觀瀾中心區至觀瀾北部，並預留北延至東莞，交通在逐漸完善，加上超級舊改，未來價值想象力非常大。
建議想上車的朋友，還是趁早下手。現在項目價格上還有很多驚喜，淘哥真心覺得是個不錯的選擇，有意向的朋友，可以加淘哥微信543251316私聊，詳細解答，還有獨家優惠。
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文傑淘樓小密圈
由陶文傑創辦，15年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。
現任深圳壹地產總編輯、創辦《文傑淘樓》。曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，並多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。
淘哥深耕深圳房地產，以片區分析、樓盤選擇見長。腳踏實地，見多識廣，過去十幾年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。關鍵時刻，為你樓市決策保駕護航。小密圈內已有790多位資深投資者。
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