4月14日消息，首開股份（600376）2017年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
2017年，我國經濟形勢總的特點是緩中趨穩、穩中向好，經濟運行保持在合理區間，質量和效益提高。經濟結構繼續優化，創新對發展的支撐作用增強。同時，在金融去槓桿的背景下，央行貨幣政策從全面寬鬆走向中性調控，金融體系流動性整體趨緊以及資金成本提升不斷地向房地產行業傳導，行業融資難度顯著上升。此外，隨著調控不斷深化，企業面臨的經營壓力陡增，行業併購整合加速，集中度持續提升。
(一)市場高位運行，成交量創新高
2017年，全國商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%;商品房銷售額13.37萬億元，同比增長13.7%,絕對量再創歷史新高。
其中，公司進駐城市(在我公司進駐的主要城市中，選取北京、上海、瀋陽、天津、太原、蘇州、貴陽、廈門、福州、大連、杭州、武漢、成都、廣州、海口、三亞、葫蘆島、深圳等18個城市進行分析)2017年商品房銷售面積2.63億平方米，同比下滑9.68%,佔全國比重達到15.54%,商品房銷售額4.00萬億元，同比下滑6.77%,佔全國比重為29.89%。公司進駐城市多為一線城市及熱點二線城市，2017年，在嚴厲的調控政策下，商品房銷售面積及銷售額同比下降，佔全國的比重降低。從具體城市來看，北京、上海、天津、杭州、蘇州成交量較去年均下滑，且下降幅度均大於10%。
圖：2012-2017年全國及公司進駐城市商品房銷售面積圖：2012-2017年全國及公司進駐城市商品房銷售金額
(二)熱點城市房價漲幅顯著
2017年百城住宅均價持續上漲，但受調控政策影響，環比漲幅較去年明顯收窄。2017年12月，百城住宅均價上漲至13967元/平方米，同比上漲7.15%。2017年，公司進駐城市商品房銷售價格保持較高增速，其中海口、杭州和貴陽價格上漲較快，同比漲幅均超過20%。
圖：2012年1月--2017年12月百城住宅價格指數圖：2012-2017年公司進駐重點城市商品房銷售價格同比增速
(三)全國新開工、投資同比均增長
受市場成交量大幅增長影響，2017年全國房屋新開工面積為17.87億平方米，同比增長7.02%。
公司進駐城市房屋新開工面積為3.06億平方米，佔全國比重為17.13%,同比下降6.03%。
2017年全國房地產開發投資額為10.98萬億元，同比增長7.04%;公司進駐城市房地產開發投資額為3.36萬億元，同比增長3.93%,佔全國比重為30.61%。其中，三亞、深圳同比增速分別為34.07%、21.31%,增長顯著。
圖：2012-2017年全國及公司進駐城市商品房新開工面積圖：2012-2017年全國及公司進駐城市房地產開發投資額累計情況
(四)貨幣政策穩健中性，到位資金增速回落
2017年，貨幣政策整體表現穩健中性，熱點城市信貸政策持續收緊。從房地產開發資金來源看，2017年全國房地產開發企業到位資金15.61萬億，同比增長8.2%,增速比2016年回落7個百分點。其中，國內貸款和自籌資金佔比分別為16.2%和32.6%,其他資金來源佔比再次超過五成。
圖：1999-2017年房地產開發資金來源
二、報告期內主要經營情況
報告期內，公司實現營業收入366.78億元，比上一年增長22.74%;實現歸屬於母公司所有者的淨利潤23.63億元，比上一年增長24.26%。截至報告期末，公司總資產2,404.63億元，歸屬於母公司所有者權益297.54億元，分別比上一年增長32.55%、7.20%。全年結轉各類房地產項目面積166.85萬平方米，同比下降12.26%。
報告期內，公司共實現簽約面積295.04萬平方米，同比下降0.64%;簽約金額691.90億元，同比上升9.65%。
報告期內，公司主要項目實現開復工面積1,419.39萬平方米，新開工面積560.31萬平方米，竣工320.87萬平方米，分別比上一年增長22%、111%、3%。其中，公司及控股子公司，開復工面積1007.07萬平方米，同比增加14%;新開工面積365.41萬平方米，同比增加113%;竣工248.73萬平方米。
報告期內，公司全年共獲取新增項目(不含土地一級開發項目)27個、項目計容建築面積合計399.70萬平方米。其中北京獲取16個，項目計容建築面積255.98萬平方米；京外(成都、廈門、天津、廊坊、蘇州、無錫、杭州、南京)獲取11個，項目計容建築面積143.72萬平方米。
報告期內，公司實現融資金額546億元，其中銀行貸款341億元，信託貸款97億元，永續中票30億元，中期票據40億元，購房尾款資產支持計劃(ABS)30億元，債權融資計劃8億元。
歸還貸款及信託約297億元，歸還永續債20億元；本期共歸還約317億元。當期淨增融資規模229億元。
年末，公司資產負債率為80.59%,同比上升0.68個百分點。
三、公司關於公司未來發展的討論與分析
(一)行業格局和趨勢
2018年房地產工作重點是要抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。未來樓市政策仍會延續"房子是用來住的，不是用來炒的"這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防範化解房地產市場風險。同時，針對各類需求實行差別化調控政策，因城、因區施策將持續發酵，城市群各級城市間調控將繼續協作發力，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。此外，區域協調和城鄉統籌也將重點推進，引導人口和住房需求合理分佈。
2018年我國在落實"住有所居"目標上將邁出實質性步伐，長效機制將是中長期房地產發展的重點，其中推進住房制度改革明年的首要工作，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。未來人口淨流入的大中城市將大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，加快培育和發展住房租賃市場，試點城市相關租賃政策也將進一步落實和細化。推進國有租賃企業的建設，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，抓緊推進住房租賃立法，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，推動住房租賃市場更加規範化、專業化。同時，也將分層次多渠道解決群眾住房問題，紮實推進棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜發展共有產權住房。
(二)公司發展戰略
堅持以公司"十三五"規劃為統領，順應科學發展新常態，堅持穩中求進的總基調，以現金安全為底線、以去化盤活為要務，堅持銳意創新與深化合作"雙向聯動",全力推進項目運作、管理創新、業務佈局、區域拓展、資本運營、文化建設等"六維一體"的轉型和升級：
1、在項目運作上，統籌提升定位、設計、考核三大環節，著力在加速去化、提高溢價、產品升級等方面實現新突破。
2、在管理創新上，統籌優化人力、財力、物力三大資源，著力在凝聚智慧、發掘潛能、提高效率等方面實現新突破。
3、在業務佈局上，統籌協調住宅、商業等業務，著力在推進棚改危改舊改、打造科技智慧社區、持有型物業合作提升等方面實現新突破。
4、在區域拓展上，統籌佈局京津冀、長江經濟帶等區域，著力在鞏固京津冀、進入滬深。
5、在資本運營上，統籌落實融資和多元化投資，著力在拓展融資渠道、優化融資結構、降低資產負債率方面實現新突破。
6、在文化建設上，統籌發動黨、工、團三大組織，著力在踐行責任、激發創新、促進和諧方面實現新突破。
(三)經營計劃
2018年公司全部項目計劃銷售面積333.28萬平方米，銷售簽約金額1,016.50億元，銷售回款727.39億元，其中：控股子公司項目計劃銷售面積188.89萬平方米，銷售簽約金額507.40億元，銷售回款410.96億元；合作公司項目計劃銷售面積144.39萬平方米，銷售簽約金額509.10億元，銷售回款316.43億元。
(四)可能面對的風險
1、市場風險
房地產行業與宏觀經濟發展之間存在較大的關聯性，同時受調控政策、信貸政策、資本市場運行情況等諸多因素影響。目前受到限購限貸限商限售限價限籤等嚴厲調控政策影響，可能影響公司的經營業績、對公司未來發展造成不利影響。
針對上述風險，公司將積極應對市場變化，及時調整觀念意識和管理方式。一是強化客戶導向意識，充分調研、精準定位，著力從源頭上打造適銷對路產品。二是強化制度執行力，緊抓需求外溢等市場機遇，分類施策，注重頂層設計調配資源"合力攻堅",重點加快限價商品房、共有產權房的週轉速度和去化力度。三是推進技術創新，通過多種營銷平臺的建立和完善，增強銷售渠道和推廣效率，提升營銷費用費效比。四是加強全過程控制，完善動態銷售監測體系，強化合作項目銷售管理。
2、融資風險受到國家提高對房地產企業的貸款條件和控制房地產信貸規模的影響，公司在獲取銀行貸款的能力和靈活性在一定程度上受到了限制，公司資金成本壓力逐漸顯現。同時，公司隨著企業發展規模的持續增長，降槓桿要求、資產負債率考核、現金流支持等要求與公司拓展資源之間的矛盾日益增大。
針對上述風險，公司將圍繞"降負債"的任務目標，深入研究多渠道融資策略。積極引入優質財務投資人，以權益投資替代傳統的債務融資。利用資本市場產品日漸豐富的優勢，不斷創新融資方式；密切關注國內發債平臺的相關政策和發債成本，充分利用好窗口期的優惠政策，擇機完成公司債等工具的發行和後續管理工作。同時強化內部資金管理，統籌提高資金使用效率；做好資金分析與風險預警，確保公司現金流安全。
3、管理風險近年來，公司經營規模快速擴大，未來仍將繼續保持較好發展的趨勢，項目子公司數量的增加、經營規模的擴大和業務範圍的拓寬對企業的管理能力、治理結構、決策制度、風險識別控制能力等提出了更高的要求。
對此，公司將進一步調整和完善規劃發展體系，充分發揮戰略規劃的引領作用。壓縮企業管理層級，縮短管理鏈條，提高運營效率。注重考核創新，抓好全程管控，提高戰略執行的嚴肅性、高效性。注重管控優化，根據外部形勢變化和企業內部管理要求，改進完善績效考核體系，及時研究提升合作管控成效，理順並優化公司組織管控模式，提高戰略保障的標準化、規範化。
四、報告期內核心競爭力分析公司秉承首開集團多年的優良傳統和豐富經驗，在全國範圍內成功開發了以住宅為主，包括一批國家重點項目在內的優質項目。作為具有國資背景並專注於房地產開發的領先企業，公司在諸多方面擁有行業領先優勢，為公司未來發展奠定了良好基礎。
(一)公司品牌憑藉首開集團及其前身幾十年來在北京地區積累的房地產開發經驗，經過多年的努力，公司踐行"責任地產"的企業理念和"首開地產"的品牌深入人心，贏得了社會的廣泛讚譽，具有較高的認知度和美譽度。
公司良好信譽的樹立，使得公司在全國範圍內成為各類合作伙伴的合作首選。尤其在土地獲取方面，公司得到了各全國領先和區域龍頭房地產企業的充分認可，通過雙方、多方聯合體拿地或股權收購方式，優勢互補、科學研判、有效規避市場惡性競爭和項目投資風險。在合作拿地中充分發揮公司的主動權和市場引領作用，根據各個項目的不同屬性，優選不同專長的房企進行合作，最大限度地發掘地塊價值。
"首開地產"的品牌，目前已經走出北京，走向全國，品牌影響力日益增強。公司優質品牌的建立，是消費者信心的保證，也是公司在激烈的競爭中穩步壯大的保證。
(二)立足北京市場
公司始終堅持立足北京、服務首都的主導思想。憑藉著在北京市場的歷史和地位，公司京內項目始終是結算收入的最重要組成部分。多年來，公司繼續保持北京市場銷售領軍地位。
2017年，公司踐行國企責任，積極參與冬奧場館建設，以聯合體成功中標國家速滑館"冰絲帶"PPP項目。公司將傾心傾力、對標經典，以中國品質締造北京新地標，助力北京為世界奉獻一屆精彩、非凡、卓越的冬奧會。
公司深度融入協同發展，進一步增強京津冀協同發展的自覺；結合疏解非首都功能，拓展後續資源途徑。抓住機遇，積極推進北京地區棚改工作，逐步形成規模，更多項目逐步落地，切實落實城市復興官企業定位。
公司持續通過各種形式新增北京區域土地儲備，2017年在京內獲得土地數量、金額及面積均居於前列。深耕北京市場，成為公司未來利潤的保障。
(三)融資能力憑藉在市場上擁有良好信譽和多年來的順利合作，公司與國內主要銀行及多家金融機構建立了誠信、互利的長期合作伙伴關係，貸款利率穩定、額度充足，具有良好的融資能力。同時，公司有效的利用了多渠道、多種類融資工具；公司於2017年專業評級機構繼續維持對企業信用的最高評定AAA級主體信用，代表著公司經營業績、管理模式、風險管控及未來發展規劃獲得認可，極大保證了公司的融資能力。
公司也受益於公司的控股股東首開集團的融資能力。首開集團對公司提供了包括直接資金支持、擔保、銀行授信總額度在內的一系列支持，公司資金安全性也由此得到了進一步的加強。
2017年公司全面拓展融資渠道、創新融資方式。順利實施公司購房尾款資產支持專項計劃30億元；40億元三年期中期票據，遠低於同期其他AAA級大型房企同類產品的發行價格。此外，酒店資產支持專項計劃、新一輪公司債券等多種融資方式也都已經啟動。
(四)專業運作能力
公司從事房地產行業超過三十五年，積累了大量的工程管理經驗、知識和人才，具有開發大型居住區的超強能力。人才規模總量合理，人才隊伍結構優化，為公司核心業務的快速發展提供了高層次、高技能及複合型應用人力資源保障。
隨著公司合作項目的日益增多，2017年公司著力健全了合作公司管控體系、強化外派董監事管理制度，調整了部分城市公司組織管理框架。當年開復工面積持續增加、物業經營管理能力持續提升，項目運作形成了具有公司特點、制度化和標準化的管理體系，在行業競爭中始終保持領先地位。
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