1、房貸利率下調刺激樓市上漲

12年一15年樓市橫盤向下，庫存壓力大，市場徘徊在低迷狀態，其間14年全國普跌，杭州房價跌幅達到20%一40%，下沙板塊是重災區，炒房客被套5年之久，損失慘重。隨即房貸基準利率4.9%不斷下調，最低6.5折或7折，即3.18%一3.43%，這就是加槓桿(高槓杆)，包括低首付、銀行首付貸，剌激剛需和炒房客投機，商品房去化快，庫存環比開始下降。

15年一線城市北上廣深房價率先領漲，樓市“四小龍”廈門、合肥、蘇州、南京領漲二線城市。16年杭州G20峰會召開，成為新一線城市領頭羊。同時，三四線城市實行去庫存政策，棚戶區改造貨幣化，推動全國樓市輪番上漲。17年樓市由加槓桿轉向去槓桿，截止今年10月經歷21次上調，全國首套房貸利率高達5.7%。

上圖：9月

百城庫存量環比上升

2、庫存環比上漲釋放拐點信號

庫存去化10一12個月為正常現象，樓市加速上漲期間，熱點城市庫存環比降至2個月，房價上漲壓力增大。當二手房價高企有價無市，購買力提前透支或減弱，新房紛紛開展促銷活動，成交量驟降，庫存環比上漲，樓市釋放降溫信號，預示房地產拐點已至，即將進入下跌週期。

上圖：杭州1一10月二手房成交情況

3、如何判斷樓市真的跌了？

在房貸利率高企、“5限”調控和樓市自身運營規律綜合作用之下，表現在：房企拿地謹慎，土地流拍增多，1一8月全國土地流拍800餘宗，環比同此大幅上升，三四線城市佔比8成；樓面價溢價率大幅降低，如廈門、杭州降幅30%；熱點城市二手房價觸頂環比下跌，恆大、碧桂園、萬科等知名房企紛紛開展打折促銷活動，以價換量；新增供應量低於新增成交量開始逆轉；市場觀望氣氛濃，有價無市。