1、房贷利率下调刺激楼市上涨

12年一15年楼市横盘向下，库存压力大，市场徘徊在低迷状态，其间14年全国普跌，杭州房价跌幅达到20%一40%，下沙板块是重灾区，炒房客被套5年之久，损失惨重。随即房贷基准利率4.9%不断下调，最低6.5折或7折，即3.18%一3.43%，这就是加杠杆(高杠杆)，包括低首付、银行首付贷，剌激刚需和炒房客投机，商品房去化快，库存环比开始下降。

15年一线城市北上广深房价率先领涨，楼市“四小龙”厦门、合肥、苏州、南京领涨二线城市。16年杭州G20峰会召开，成为新一线城市领头羊。同时，三四线城市实行去库存政策，棚户区改造货币化，推动全国楼市轮番上涨。17年楼市由加杠杆转向去杠杆，截止今年10月经历21次上调，全国首套房贷利率高达5.7%。

上图：9月

百城库存量环比上升

2、库存环比上涨释放拐点信号

库存去化10一12个月为正常现象，楼市加速上涨期间，热点城市库存环比降至2个月，房价上涨压力增大。当二手房价高企有价无市，购买力提前透支或减弱，新房纷纷开展促销活动，成交量骤降，库存环比上涨，楼市释放降温信号，预示房地产拐点已至，即将进入下跌周期。

上图：杭州1一10月二手房成交情况

3、如何判断楼市真的跌了？

在房贷利率高企、“5限”调控和楼市自身运营规律综合作用之下，表现在：房企拿地谨慎，土地流拍增多，1一8月全国土地流拍800余宗，环比同此大幅上升，三四线城市占比8成；楼面价溢价率大幅降低，如厦门、杭州降幅30%；热点城市二手房价触顶环比下跌，恒大、碧桂园、万科等知名房企纷纷开展打折促销活动，以价换量；新增供应量低于新增成交量开始逆转；市场观望气氛浓，有价无市。