海通證券首席經濟學家姜超日前帶團去北美路演，對中國經濟的過去和未來做了分析和趨勢性介紹。
我們摘取其中的關於房地產市場未來的演變供大家參考。
1、舉債發展模式
資本市場的核心痛點在於過去的舉債發展模式。
從08年金融危機開始，每次我們遇到經濟下行的挑戰，都是通過大幅舉債來解決，到目前為止我們已經經歷了三輪債務週期。
第一次是08-09年，為了應對全球金融危機的挑戰，我們發動企業部門大幅舉債，加碼製造業投資。雖然我們率先從全球金融危機中復甦，但代價是企業部門負債過度、製造業產能過剩。
第二次是12-13年，產能過剩導致經濟再度下滑，我們又發動政府融資平臺大幅舉債，加碼了基建投資，但後果是政府部門的隱性債務大幅增長。
第三次是16-17年，地方債務規範以後經濟再度下滑，我們又發動了居民部門大幅舉債，雖然經濟再度企穩， 但代價是居民部門債務率大幅上升、地產泡沫愈演愈烈。
可以發現，我們過去每一次遇到經濟下行，都傾向於通過舉債的方式來應對，每一次都可以解決短期經濟的問題，但是好景不長，往往過一段時間經濟壓力又會捲土重來。
理解了債務對經濟的作用，其實就可以理解過去10年中國經濟週期波動的宿命，因為每一次的舉債固然會帶來短期經濟回升，但到了還債的時候就必然會面臨經濟增速的下降。
但是，這一次的問題又和以前不太一樣。因為在經歷過三輪舉債週期之後，我們經濟當中的所有主體都已經借過錢了，目前從企業、政府到居民部門的債務率都處於歷史頂峰，而且加總之後中國經濟整體的債務率也處於歷史頂峰，和美國次貸危機之前的水平也十分接近，沒有上升空間了。
2、誰主導了貨幣超發
提到貨幣超發，大家第一反應就是央行乾的，因為央行是負責發鈔的。但是如果我們觀察中國央行的資產負債表，央行提供的基礎貨幣在過去10年的平均增速是12%，過去5年的平均增速只有5%，遠低於同期的廣義貨幣增速。
因此，中國的貨幣超發其實不能怪央行，其實是影子銀行導致了貨幣超發。以券商資管、基金子公司、信託公司等非銀行金融機構為代表的通道業務在過去幾年蓬勃發展，幫助商業銀行逃避監管超發信貸，使得真實的貨幣嚴重超發。
而從2017年開始，央行推動了轟轟烈烈的金融去槓桿，18年資管新規正式發佈，我們逐漸把影子銀行的大門關上了，從而使得真實的貨幣增速出現了大幅下降。因此，我們的貨幣緊縮是從去年金融去槓桿就開始了，體現為各種口徑下貨幣增速的大幅下降。
我們已經開始了去槓桿的第一步，實施了貨幣緊縮，大幅降低了貨幣實際增速。
今年，我們看到中國的債務違約事件其實是層出不窮。
比如說，P2P在今年發生了行業性的違約，在6、7月份有上百家P2P倒閉。
而在債券市場，18年以來有80多隻債券違約，違約總金額約800億，已經超過了此前四年違約金額的總和。
這說明，去槓桿的第二步債務違約也已經發生了。
二、房地產投機沒有未來
在美國曆史上，有一段和中國經濟過去10年相似的故事，發生在1970年代，當時的美國也是貨幣超發，投機倒把橫行，投機分子一度成為美國首富。
但就在1981年，一切都變了，里根成為美國的總統，而里根也是美國戰後最偉大的總統之一，特朗普的“讓美國再次偉大”其實是1980年裡根競選時的原話。里根在當選美國總統之後，面對滯脹的爛攤子，提出了著名的“經濟復興法案”，而他的主要政策主張就是兩點，一是減少貨幣發行，二是加大減稅力度。
由於貨幣收縮，所以美國投機的時代結束了，商品市場步入大熊市，投機的美國首富邦克破產了。而之後美國的首富長期被科技新貴蓋茨等霸屏，靠著減稅，美國進入了創新和繁榮的大時代。在1981年之前，美國的股市整整17年沒有漲，而在1981年以後，代表創新的美國納斯達克指數漲了整整50倍，平均每年漲幅高達10%。創新背後的最大功臣就是減稅，從里根開始美國就形成了減稅的傳統，一輪又一輪的減稅激發著美國企業加大研發投入，所以可以出現蘋果、亞馬遜這樣富可敵國的萬億美金市值企業，因為其投入研發的費用就高達數百億美元。
過去幾年加拿大其實也是居民債務大幅上升，好多地方房價三年翻了一倍，但是在多倫多和溫哥華去年都相繼對海外炒家徵收了15%的房產稅，溫哥華甚至還徵收房屋空置稅，使得這兩年房價出現明顯下跌。但是沒有房地產漲價，加拿大經濟照樣還在發展。我國房價即便跌一跌，也不代表經濟就沒有希望。
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而華人的特點是重視教育，華人多的地方，當地的學校考試就會好起來，然後就會形成新的學區，有當地的朋友跟我說甚至會讓小孩上國內的各種網課，因為用起來效果確實好。另外最近剛換了華為手機，因為用著方便。這其實也說明幾件事：一是值錢的不是房子，而是教育，因此中國的教育、醫療等服務業充滿希望，另外中國優秀的創新企業，是創造價值的，因為確實好用。
中國的股市也有整整17年沒有怎麼漲過了，這個背後的背景和美國70年代一樣，也是貨幣超發，所有資金都去了房地產市場投機，買房的人在過去10年得意非凡，個個都是人生贏家，但這種經濟發展模式顯然沒有未來。只要我們下決心去槓桿收貨幣，那麼投機分子就要小心了，因為投機的土壤沒有了，房地產的時代就要結束了。而只要我們下決心減稅，那麼努力幹活、銳意創新的人的機會就到了，我們會迎來創新的大時代。
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