海通证券首席经济学家姜超日前带团去北美路演，对中国经济的过去和未来做了分析和趋势性介绍。
我们摘取其中的关于房地产市场未来的演变供大家参考。
1、举债发展模式
资本市场的核心痛点在于过去的举债发展模式。
从08年金融危机开始，每次我们遇到经济下行的挑战，都是通过大幅举债来解决，到目前为止我们已经经历了三轮债务周期。
第一次是08-09年，为了应对全球金融危机的挑战，我们发动企业部门大幅举债，加码制造业投资。虽然我们率先从全球金融危机中复苏，但代价是企业部门负债过度、制造业产能过剩。
第二次是12-13年，产能过剩导致经济再度下滑，我们又发动政府融资平台大幅举债，加码了基建投资，但后果是政府部门的隐性债务大幅增长。
第三次是16-17年，地方债务规范以后经济再度下滑，我们又发动了居民部门大幅举债，虽然经济再度企稳， 但代价是居民部门债务率大幅上升、地产泡沫愈演愈烈。
可以发现，我们过去每一次遇到经济下行，都倾向于通过举债的方式来应对，每一次都可以解决短期经济的问题，但是好景不长，往往过一段时间经济压力又会卷土重来。
理解了债务对经济的作用，其实就可以理解过去10年中国经济周期波动的宿命，因为每一次的举债固然会带来短期经济回升，但到了还债的时候就必然会面临经济增速的下降。
但是，这一次的问题又和以前不太一样。因为在经历过三轮举债周期之后，我们经济当中的所有主体都已经借过钱了，目前从企业、政府到居民部门的债务率都处于历史顶峰，而且加总之后中国经济整体的债务率也处于历史顶峰，和美国次贷危机之前的水平也十分接近，没有上升空间了。
2、谁主导了货币超发
提到货币超发，大家第一反应就是央行干的，因为央行是负责发钞的。但是如果我们观察中国央行的资产负债表，央行提供的基础货币在过去10年的平均增速是12%，过去5年的平均增速只有5%，远低于同期的广义货币增速。
因此，中国的货币超发其实不能怪央行，其实是影子银行导致了货币超发。以券商资管、基金子公司、信托公司等非银行金融机构为代表的通道业务在过去几年蓬勃发展，帮助商业银行逃避监管超发信贷，使得真实的货币严重超发。
而从2017年开始，央行推动了轰轰烈烈的金融去杠杆，18年资管新规正式发布，我们逐渐把影子银行的大门关上了，从而使得真实的货币增速出现了大幅下降。因此，我们的货币紧缩是从去年金融去杠杆就开始了，体现为各种口径下货币增速的大幅下降。
我们已经开始了去杠杆的第一步，实施了货币紧缩，大幅降低了货币实际增速。
今年，我们看到中国的债务违约事件其实是层出不穷。
比如说，P2P在今年发生了行业性的违约，在6、7月份有上百家P2P倒闭。
而在债券市场，18年以来有80多只债券违约，违约总金额约800亿，已经超过了此前四年违约金额的总和。
这说明，去杠杆的第二步债务违约也已经发生了。
二、房地产投机没有未来
在美国历史上，有一段和中国经济过去10年相似的故事，发生在1970年代，当时的美国也是货币超发，投机倒把横行，投机分子一度成为美国首富。
但就在1981年，一切都变了，里根成为美国的总统，而里根也是美国战后最伟大的总统之一，特朗普的“让美国再次伟大”其实是1980年里根竞选时的原话。里根在当选美国总统之后，面对滞胀的烂摊子，提出了著名的“经济复兴法案”，而他的主要政策主张就是两点，一是减少货币发行，二是加大减税力度。
由于货币收缩，所以美国投机的时代结束了，商品市场步入大熊市，投机的美国首富邦克破产了。而之后美国的首富长期被科技新贵盖茨等霸屏，靠着减税，美国进入了创新和繁荣的大时代。在1981年之前，美国的股市整整17年没有涨，而在1981年以后，代表创新的美国纳斯达克指数涨了整整50倍，平均每年涨幅高达10%。创新背后的最大功臣就是减税，从里根开始美国就形成了减税的传统，一轮又一轮的减税激发着美国企业加大研发投入，所以可以出现苹果、亚马逊这样富可敌国的万亿美金市值企业，因为其投入研发的费用就高达数百亿美元。
过去几年加拿大其实也是居民债务大幅上升，好多地方房价三年翻了一倍，但是在多伦多和温哥华去年都相继对海外炒家征收了15%的房产税，温哥华甚至还征收房屋空置税，使得这两年房价出现明显下跌。但是没有房地产涨价，加拿大经济照样还在发展。我国房价即便跌一跌，也不代表经济就没有希望。
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而华人的特点是重视教育，华人多的地方，当地的学校考试就会好起来，然后就会形成新的学区，有当地的朋友跟我说甚至会让小孩上国内的各种网课，因为用起来效果确实好。另外最近刚换了华为手机，因为用着方便。这其实也说明几件事：一是值钱的不是房子，而是教育，因此中国的教育、医疗等服务业充满希望，另外中国优秀的创新企业，是创造价值的，因为确实好用。
中国的股市也有整整17年没有怎么涨过了，这个背后的背景和美国70年代一样，也是货币超发，所有资金都去了房地产市场投机，买房的人在过去10年得意非凡，个个都是人生赢家，但这种经济发展模式显然没有未来。只要我们下决心去杠杆收货币，那么投机分子就要小心了，因为投机的土壤没有了，房地产的时代就要结束了。而只要我们下决心减税，那么努力干活、锐意创新的人的机会就到了，我们会迎来创新的大时代。
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