【1】
大郑州东部边缘到底算是开发到哪了？看张图：
上图中的绿博东片区是绿博组团的主战场，绿博80%的楼盘集中在这里，区域总体容量过2000万㎡，按人均40㎡计，区域容量50万人，后年，绿博组团将迎来交房高峰期，而随后也就是入住高潮期，由于绿博组团刚需较多，届时，区域成为“成熟城区”便是大势所趋。
南部是中牟老城区，早已是成熟城区，人口密集，人声鼎沸。北部是“只有河南”和普罗理想国。
这些片区可以说完全覆盖到郑州的版图内，而剩余的就是那个众所周知18000亩的中央公园了，公园只有绿化和配套。所以，目前郑州的东部边缘应该是中央公园的东边缘！即上图红色区域的东部，这一点应该没有异议。
【2】
好，再来看开封的西部边缘在哪？如下图：
开封版图更为清晰，东部的黄色部分从卫星地图上看，轮廓极其清晰，即开封的新城区汴西新区的16大街。再往西就是2个以运粮河为对角线的超级大盘恒大文旅城和恒大未来城。2个项目的规模有多大，我们看一下数据。
恒大文旅城的占地面积官方数据缺失，而通过在文旅城的效果图对应的卫星图上进行测量，项目约13000亩地。恒大未来城官方介绍是：占地1103亩，165万㎡国际综合体缔造大城生活，规划有瞰湖高层、退台叠院、50万㎡旗舰商业群，涵盖写字楼、LOFT、SOHO、高端酒店、万国风情商业街、恒大影城、大型商超，配套有国际运动中心、超豪华会所，幼儿园、中小学等教育配套一应俱全。81—179㎡瞰湖高层，110-220㎡退台叠院，中式园林建筑，50万㎡国际商业旗舰， 以国际、时尚、高端的商业形象以及最强大的财富磁场，下楼即享休闲、娱乐、购物等缤纷生活，打造国际生活主场。
可以说，未来城和文旅城又将汴西新区的西边界向西延伸了5-6公里。
【3】
好。现在我们在同一张图把郑州东边界和开封的西边界标注出来。如下图，就会发现：
你以为很遥远的郑汴一体化，其实已经悄悄即将实现了，郑州东到开封西，只有最后的7公里了！7公里，在郑开大道上开车就是5分钟！
如果加上北部开发得如火如荼的雁鸣湖片区和7公里中间的博凯产业园，其实郑汴一体化的雏形已经形成！恒大双城帮开封向郑州迈进了最大的一步，也是最关键的一步！
最后的这7公里就是我们所谓的官渡组团，可以断定，未来10年，这7公里必将被实质性填充，届时，得益于前期规划先机的优势，郑汴一体化的雏形落成时间应该早于“郑港融城、港区独立成体”的时间。
【4】
那么在这最后的7公里填充中，未来将如何填充？
第一、三大引擎发力。
1、博凯健康产业园：这个产业园位于最后7公里的中间分隔点，目前园区总规模已接近6平方公里，博凯产业园是一家名叫博凯公司为主体的产业园，目前主要从事保健食品、保健用品、化妆品等相关产业的的研发、生产、销售以及服务。当然，目前郑汴中间地带缺少的就是无污染的服务性产业，产业不但可以让客户留下来，而且会自然衍生区域配套。在随着地产开发深入的同时，产业的引进也是区域快速填充的重要手段。
即：产业是郑汴融城的关键和基础，也是底限，没有产业，就没有未来，不论是电影文化产业还是健康食品产业，相比电影，健康食品产业实际更适合郑汴，毕竟核心中牟的农产品优势极大。
2、郑汴中央公园和普罗理想国。占地18000亩的郑汴中央公园目前很多景区已经初露芳容，引得城市发展关心者处处留影，但不得不说，离建成还有很长的距离，这需要时间。郑汴中央公园，顾名思义，关键在“郑汴”二字，名字决定了定位：连着郑汴的重要载体，郑汴中央公园一天不全部建成完工，郑汴就难称真正意义的合体。
当然，还有理想国，项目位于一个重要的节点上，这个节点可以可以算得上郑汴的中间点，理想国也承担着让郑州人去填充郑汴的重要职能。
中央公园建成的意义在于什么？和北龙湖、凤湖、蝶湖一样，它的建成将极大的刺激区域人口的引进（当然需要伴随着地产的开发），特别是刺激公园东部片区的开发（目前都集中在公园西部），而东部正是最后7公里的关键。郑汴中央公园是风向标，只有它完工交付使用后，郑汴才算真正意义的一体化。
3、恒大未来城。郑开恒大未来城的意义在于让开封向前迈了一大步。在郑汴一体化的过程中，因为客户厚度和城市经济的原因，郑州东扩的速度极快，而开封相对较慢，可以说，最后7公里都是开封原本应该做的功课，近2年，开封引进恒大开始大力西扩，补充这最后7公里。
恒大未来城的全称是郑开未来城，定位上就是郑汴大盘。我觉得恒大未来城只所以和博凯产业园以及郑汴中央公园作为一极存在于最后3公里的引擎，它自身的规模是一方面，其实它更重要作用是带动作用。一个超级大盘的进入是可以带动一个片区的，还记得恒大金碧天下首次入住平原新区，入住5年后，区域的开发进入高潮、建业、碧桂园、正弘……随即而来，如今，不到10年，平原新区已成规模。
看下图：
看图说话，从上图可以看出，这3大引擎一旦完成各自的使命，郑汴一体化随即便可水到渠成，共生共荣融。
第二、客户厚度提升。
机西高速的开通将加速最后7公里的融合速度。从上图可以清晰的看到，在7公里处偏东的位置有2条十分明显的交叉线，其中一条是“机西高速”，机西高速的全称是新郑国际机场到周口西华的直达高速，而这条高速的终点事实上却不是机场，而是连霍高速，一旦机西和连霍连接加上机西高速郑开大道出口的开通，区域外地客户中周口客户会大批量上升。众所周知，郑州外来客户中，周口比例最高。未来，这条高速会穿过黄河向北到达新乡和濮阳，在郑汴一体化雏形落成后，这里一定是濮阳、周口、开封外地客户置业的首选。
结尾语：
郑汴一体化的提出，到郑东新区和汴西新区的规划，再到统一0371的区号，郑汴融合过去更多的是停留在政策层面和规划层面，而随着这2年航空港区的蓬勃发展，郑汴一体化的声音开始有所减弱，但从最新的融合速度看，郑汴一体化从来没有停止过，一旦完成最后7公里的对接，二城也将彻底融合，郑州和开封的概念可能会变弱，郑汴的概念会更加明确，至少在开封方面。
（全文完）
閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章
