来源 | 觅窝（ID：yiwuzhijia-miwo）
作者 | 地产密探
据澎湃新闻近日报道，碧桂园叫停三四线五线城市“全覆盖”，全部项目考核“456”原则。昨日，包邮区一篇《给你一个五星级的代价》又将楼市“高周转之王”推上风口浪尖，非议颇多。
新标杆尚且如此谨慎，只能说明一个问题，即当前楼市寒意正在逼近，指望房价继续快涨只能是痴人说梦。
这两年来，学碧桂园者仍不少，也初尝到了规模剧增所带来的光环效应，省去了不少品牌推广费，降低了融资的谈判筹码，这一批新黑马如金科、阳光城、中南置地、中梁等。
市场为其呐喊、鼓掌之余，熟悉其操盘逻辑的业内却为其捏了一把汗。因为激进，易盲目乐观，就会犯错或踏空节拍。觅窝君首先将中南置地作为一个典型案例，深入剖析。
晋级“地王”新制造机
去年初，时任 中南置地 总裁的陈晓平曾公开透露，中南当年计划新增拿地1200亿元。但到年报披露时，中南置地实现全年新增土地货值储备近2000亿元，全年累计拿地98宗，新进入深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市，扩张速度堪称火箭。
如果说去年发力迅猛，那是依托于楼市销售太过火爆，开发商信心普遍高涨。但今年以来，各地楼市继续严控或加码调控，比如成都出台“5.15”新政，昆明前不久出台限制省外购房新政等，这些城市均是中南置地去年激进拿地扩张布局的热点城市或次热点城市，开发风险开始不断积累。
今年5月底，中南置地斥资17.46亿元抢下合肥市高新区KP1-3地块，楼面价高达11159.87元/㎡，溢价率147.99%，这家激进型房企首次完成在合肥布局，但代价确实不菲。
这仅仅是中南置地激进拿地疯狂扩张的一个缩影。在网上随机搜索“中南地王”等关键词，丹阳、临沂、镇江、济宁、南充，烟台、泉州等热点三四线城市“新晋地王”制造者，均少不了中南置地这匹黑马，去年首次布局成都、昆明等省会城市也是地王制造机。
今年上半年，据中指院统计，中南置地已以斥资311亿元拿地816万㎡位列全国房企拿地榜第10名。就拿地金额而论，上半年相比去年同期增幅高达51%，激进程度可窥一斑。
遭受限价压制难入市
从去年中期开始，一度被封为“全球涨幅第一”的合肥楼市就呈现出走衰迹象，因地王太多，却难入市，陷入尴尬局面，其中就包括葛洲坝、“地头蛇”文一地产、合肥城建等多个地王项目。
截止6月30日，上半年合肥市9区2县(除肥东外)住宅总库存56841套，同比上涨58%。上半年成交均价达15965元/㎡，较去年同期增长8.71%!当地机构分析称要不是高新区和滨湖区的大量“限价盘”撑着，涨幅绝不止于此。
按照当前合肥接近16000元的成交均价，中南置地以11200元楼面价拿下的新地王，扣除建安、营销活动及疏通关系等隐形成本，估计想赚钱够呛，除非定价高一些，但该地块处于被严格重点管控的合肥高新区，敢突破吗？
与合肥类似，成都“5.15”新政之后，楼市陷入空前冷清，去年诸多诞生的很多地王到今年非常尴尬，比如中南.海棠集。
去年4月初，中南置地首入成都豪掷59亿连拿城北3宗地块，涉及天回镇沐龙湾社区项目楼面价达11080元/㎡（溢价率58.29%）、天回镇万圣社区楼面价达9400元/㎡（溢价率88%）、建设南路项目楼面价12900元/㎡（溢价率61%）。
5个月后，这匹黑马又杀入温江，斥资近20亿元连摘2幅住宅用地，楼面价和溢价分别达到9800元/平方米、85%；9100元/平方米、72%。这相当于将沉寂多年号称空城且新房均价在五六千元一平的温江拉升到1万多。
中南置地很清楚：作为一家急速扩张性房企，如此激进拿地，耗资几十亿，全国战线拉这么长，一定会采取“高周转”策略，否则根本玩不转！
为了打响入蓉第一炮，中南成都操盘团队年初先拿万圣社区那个地块试水，以9400元/㎡的楼面价报上来的价格加上精装修高达16000元/㎡，但被房管部门直接压了下去，要求其不高于周边实际成交价7180元/平方米。至今，迟迟不能预售。亏本卖，谁愿意？
7月13日，成都房协公布“温江地王”——中南上熙府熙悦花园获得预售证，该批次房源售价15850-19490元/㎡，与之前12700-18200元/㎡售价相比，短短二十天，价格有一定的拉升。
19490元/㎡是什么概念呢？它已超过成都99%的新盘，登顶成都房价TOP 1，这还是在温江，当初拿地时楼面价9100元/㎡的情况下做到的！
短短1个月时间，高价地两次入市，售价突破记录，给市场带来了极大的震撼和冲击！地王笑了，还没买房的人彻底傻眼。
届时，谁来接盘？
一场豪赌游戏：负债率逾90%
作为中南置地的母公司，中南建设已经处于高负债率运行，超过90%，有息负债率逾81%。一旦市场突变，这些囤积的地王不仅难以入市，大幅跌价或难变现不是没有可能。届时，死掉的不仅是个别房企。
截至2017年末，中南建设净资产165.98亿元，借款余额535.9亿元。截至2018年6月底借款余额616.75亿元，较去年末增加80.85亿元，占去年末净资产的48.7%。
诸多券商提示风险，称行业销售规模大幅下滑，按揭贷款利率大幅上行，房地产政策大幅收紧，房企资金成本大幅上行，棚改不达预期。
目前，上述多个指标已出现危险信号，同策研究院预判，三季度多数房企将采取大幅降价换取现金流，否则将非常危险。
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