來源 | 覓窩（ID：yiwuzhijia-miwo）
作者 | 地產密探
據澎湃新聞近日報道，碧桂園叫停三四線五線城市“全覆蓋”，全部項目考核“456”原則。昨日，包郵區一篇《給你一個五星級的代價》又將樓市“高週轉之王”推上風口浪尖，非議頗多。
新標杆尚且如此謹慎，只能說明一個問題，即當前樓市寒意正在逼近，指望房價繼續快漲只能是痴人說夢。
這兩年來，學碧桂園者仍不少，也初嚐到了規模劇增所帶來的光環效應，省去了不少品牌推廣費，降低了融資的談判籌碼，這一批新黑馬如金科、陽光城、中南置地、中梁等。
市場為其吶喊、鼓掌之餘，熟悉其操盤邏輯的業內卻為其捏了一把汗。因為激進，易盲目樂觀，就會犯錯或踏空節拍。覓窩君首先將中南置地作為一個典型案例，深入剖析。
晉級“地王”新制造機
去年初，時任 中南置地 總裁的陳曉平曾公開透露，中南當年計劃新增拿地1200億元。但到年報披露時，中南置地實現全年新增土地貨值儲備近2000億元，全年累計拿地98宗，新進入深圳、寧波、鄭州、成渝、西安、昆明等29個熱點城市，擴張速度堪稱火箭。
如果說去年發力迅猛，那是依託於樓市銷售太過火爆，開發商信心普遍高漲。但今年以來，各地樓市繼續嚴控或加碼調控，比如成都出臺“5.15”新政，昆明前不久出臺限制省外購房新政等，這些城市均是中南置地去年激進拿地擴張佈局的熱點城市或次熱點城市，開發風險開始不斷積累。
今年5月底，中南置地斥資17.46億元搶下合肥市高新區KP1-3地塊，樓面價高達11159.87元/㎡，溢價率147.99%，這家激進型房企首次完成在合肥佈局，但代價確實不菲。
這僅僅是中南置地激進拿地瘋狂擴張的一個縮影。在網上隨機搜索“中南地王”等關鍵詞，丹陽、臨沂、鎮江、濟寧、南充，煙臺、泉州等熱點三四線城市“新晉地王”製造者，均少不了中南置地這匹黑馬，去年首次佈局成都、昆明等省會城市也是地王制造機。
今年上半年，據中指院統計，中南置地已以斥資311億元拿地816萬㎡位列全國房企拿地榜第10名。就拿地金額而論，上半年相比去年同期增幅高達51%，激進程度可窺一斑。
遭受限價壓制難入市
從去年中期開始，一度被封為“全球漲幅第一”的合肥樓市就呈現出走衰跡象，因地王太多，卻難入市，陷入尷尬局面，其中就包括葛洲壩、“地頭蛇”文一地產、合肥城建等多個地王項目。
截止6月30日，上半年合肥市9區2縣(除肥東外)住宅總庫存56841套，同比上漲58%。上半年成交均價達15965元/㎡，較去年同期增長8.71%!當地機構分析稱要不是高新區和濱湖區的大量“限價盤”撐著，漲幅絕不止於此。
按照當前合肥接近16000元的成交均價，中南置地以11200元樓面價拿下的新地王，扣除建安、營銷活動及疏通關係等隱形成本，估計想賺錢夠嗆，除非定價高一些，但該地塊處於被嚴格重點管控的合肥高新區，敢突破嗎？
與合肥類似，成都“5.15”新政之後，樓市陷入空前冷清，去年諸多誕生的很多地王到今年非常尷尬，比如中南.海棠集。
去年4月初，中南置地首入成都豪擲59億連拿城北3宗地塊，涉及天回鎮沐龍灣社區項目樓面價達11080元/㎡（溢價率58.29%）、天回鎮萬聖社區樓面價達9400元/㎡（溢價率88%）、建設南路項目樓面價12900元/㎡（溢價率61%）。
5個月後，這匹黑馬又殺入溫江，斥資近20億元連摘2幅住宅用地，樓面價和溢價分別達到9800元/平方米、85%；9100元/平方米、72%。這相當於將沉寂多年號稱空城且新房均價在五六千元一平的溫江拉昇到1萬多。
中南置地很清楚：作為一家急速擴張性房企，如此激進拿地，耗資幾十億，全國戰線拉這麼長，一定會採取“高週轉”策略，否則根本玩不轉！
為了打響入蓉第一炮，中南成都操盤團隊年初先拿萬聖社區那個地塊試水，以9400元/㎡的樓面價報上來的價格加上精裝修高達16000元/㎡，但被房管部門直接壓了下去，要求其不高於周邊實際成交價7180元/平方米。至今，遲遲不能預售。虧本賣，誰願意？
7月13日，成都房協公佈“溫江地王”——中南上熙府熙悅花園獲得預售證，該批次房源售價15850-19490元/㎡，與之前12700-18200元/㎡售價相比，短短二十天，價格有一定的拉昇。
19490元/㎡是什麼概念呢？它已超過成都99%的新盤，登頂成都房價TOP 1，這還是在溫江，當初拿地時樓面價9100元/㎡的情況下做到的！
短短1個月時間，高價地兩次入市，售價突破記錄，給市場帶來了極大的震撼和衝擊！地王笑了，還沒買房的人徹底傻眼。
屆時，誰來接盤？
一場豪賭遊戲：負債率逾90%
作為中南置地的母公司，中南建設已經處於高負債率運行，超過90%，有息負債率逾81%。一旦市場突變，這些囤積的地王不僅難以入市，大幅跌價或難變現不是沒有可能。屆時，死掉的不僅是個別房企。
截至2017年末，中南建設淨資產165.98億元，借款餘額535.9億元。截至2018年6月底借款餘額616.75億元，較去年末增加80.85億元，佔去年末淨資產的48.7%。
諸多券商提示風險，稱行業銷售規模大幅下滑，按揭貸款利率大幅上行，房地產政策大幅收緊，房企資金成本大幅上行，棚改不達預期。
目前，上述多個指標已出現危險信號，同策研究院預判，三季度多數房企將採取大幅降價換取現金流，否則將非常危險。
策劃：覓窩新媒體
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